房地产进入新时代的迹象，越来越明显。与一般人的悲观不同的是，淘哥认为，新旧转换交替之际，风险与机会并存，就看你能否及时转换思维。
淘哥感觉：高租金收益率的现金奶牛型物业，很可能是下一个风口。住宅租金的上涨，只是这个新时代的预演。
01
南山海岸城商圈的奇迹
从4万到40万
过去的十年，人们只记得深圳房价的大涨，却没有发觉，其实优质的商铺，收益一点不逊色于住宅，甚至持续性更强。
淘哥一位朋友讲了他的亲身经历，2013年，他在海岸城商圈的深圳湾大街买了一间商铺，50多平米，入手价1700万。目前市场租金能到每月2800元一平米，这间商铺一年市场租金近190万，回报率超过11%。而且，海岸城商圈的租金每年在递增，优质商铺几乎无人放卖。
淘哥采访了中原地产，拿到了当年海岸城商铺发售时的资料：
海岸城、保利的商铺，最早是2006年发售，一楼卖5-6万，二楼商铺当时只卖3-4万，当时的投资者还不太相信二楼步行街；
海岸城第二批是07年年底发售，当时一二楼的价格差不多，卖6-7万。
淘哥又咨询了现在片区的业主、资深中介，现在的行情是：
深圳湾大街上，保利的商铺市场售价在39-40万一平米，海岸城成交价约37万，几乎没有人放卖。
海岸城的商铺最高曾卖到了60多万一平米，一个大约20平的拐角铺。
租金方面，保利是1700-2000元一平米每月，海岸城是1300-2000元。天利的租金最高，纵深20米的，租金是1500元，纵深短的，租金能到2500-2800元，50多平米的最好租。
据悉，天利的“西少爷”那个铺，126平米，月租金是2000元一平米每月。
也就是说，南山海岸城商圈，2006年首批发售时售价3-4万/平米；2018年，租金为1300-2800元/平米，售价为37-40万/平米，最高去到60万。
不单售价上涨了10倍，租金收益率也非常高——如果按照2000元一平米每月计算，一平米每年的租金高达2.4万，一年半的租金就可以全款买下当初的一个铺（3-4万一平米），如果当时是首付5成的话，那么现在不到一年的租金就可以买下来当初一个铺。
02
接下来最值得关注的三大商圈
南山海岸城40万一平米的商铺，到底贵不贵？看看对岸的香港，或许能给我们启示。
香港天价商铺是很平常的，一个几平米的鱼蛋小摊，月租金可能也要20万元。
前几年，香港媒体曾报道，香港铜锣湾波斯富街77至83号波斯富大楼地下N号铺以1.8亿港元易手，该铺位实际可用面积约13平方米，折合每平米1385万港币，按照当时的人民币汇率是1177万人民币一平米。
原业主英记茶庄陈氏家族于2010年以4868万港元购入，持有4年，账面利润1.31亿港元，升值2.7倍。
香港房地产业界流传着这么一种说法——投资民宅、别墅是铜；投资办公楼、写字楼是银；而投资商铺则是金。可见香港人累积财富的制胜法宝就是买商铺，甚至一些富豪，就是靠投资商铺成功的！
公开资料显示，在香港，66岁的富豪梁绍鸿，被誉为“铺王”！曾经每月买一铺，如今持有了约150个商铺，遍布香港港岛和尖沙咀的繁华地带。投资商铺，使得梁绍鸿以33亿美元的资产，位列2017福布斯香港富豪排行第21位！
过去三十年，可以说，深圳住宅很大程度上在走香港的道路，未来，住宅之后，优质商铺有没有可能成为下一个风口？这或许是站在时代交替点，投资者们需要深思的。
可以看到的是，深圳的新老商圈，都越来越旺，而且开始向网红化、奢侈品化演变。南山海岸城、万象天地、欢乐海岸、福田cocopark、香蜜湖1979，经常都是车位难求。
纵观全市，淘哥觉得接下来有几个新商圈，值得投资者们高度关注。
1、华润深圳湾万象城
预计今年12月份开业，奢华时尚购物目的地，周边集中了深圳最具购买力的人群。淘哥印象中，后海似乎还有一个二层连廊的想法，那样未来有可能与深圳湾大街联通。
2、招商蛇口太子湾邮轮母港
太子湾有巨大的商业商务体量，此前有消息称，欲引入香港新世界的K11，这可是久负盛名的艺术奢华购物中心，香港、上海、广州都有，深圳的很值得期待。
3、沙井海岸城商圈，包括80万平米的沙井海岸城、博林君瑞HelloPark、还有90多万平米的万科星城。
沙井海岸城已经动工，博林君瑞HelloPark前不久举行了招商发布会，透露了很多信息：比如说，双首层透空式街区+mall的建筑形态，七大情景设计，打造体验式消费场景：六大网红规划，吸引最大人流量。有望成为整个空港乃至全市首屈一指的新型消费场所。
03
沙井海岸城有望复制南山海岸城
博林君瑞HelloPark抢占商圈原始股
上面提到的深圳湾万象城、招商蛇口邮轮母港都无商铺在售，只有沙井海岸城商圈的博林君瑞HelloPark，目前恰恰有商铺发售，沙井海岸城商圈值得看好。
1、政策利好
目前住宅限售、公寓限售，优质的商铺会成为一个资金汇集地。其实这种住宅调控、商铺受益的情况，过去前几轮调控之中都有发生，这是资金的自然选择。
商铺高租金的特性，其实刚好符合“房住不炒”的政策大背景下。
2、大区域利好：海洋新城、大空港、城市级西部中心
沙井未来有大空港、海洋新城的双重利好，淘哥这里就不多说，大家看看上图就明白了。
淘哥想提示大家的是，按照最新的深圳城市规划，福海、沙井定位为深圳西部城市级中心，注意，是城市级的，而不是副中心级的。
注意看这张图，这是淘哥之前参加一个新闻发布会，会上拍摄的PPT，来自中国城市规划设计研究院深圳分院副院长、教授级高级城市规划师王泽坚《45平方公里会展新城对于深圳的影响》的主题演讲。：
大家注意看PPT左上角，福海、沙井定位为深圳西部城市级中心。
3、从沙井本身而言，淘哥觉得，博林君瑞这个区域，几乎毫无疑问会成为沙井的新中心。
看上图就知道了，这里有80万平米的沙井海岸城、博林君瑞HelloPark、有90多万平米的万科星城。
沙井海岸城，也叫海岸城万丰旧改项目，由海岸集团和万丰股份合作开发。拆除用地面积25万方，建筑面积高达80万平米，未来将成为深圳第四座海岸城娱乐中心。
万科星城体量高达90多万平米，项目共有六个地块，其中住宅用地三块，另外有一块教育用地和两块商业用地，包含商业、办公、酒店和商务公寓。
沙井缺乏高大上的超级商业综合体，民众长期积累的商业消费升级需求得不到满足，毫无疑问，80万平米沙井海岸城+博林君瑞HelloPark+万科星城，将弥补整个空白，成为这种需求的爆发口，进而成为未来整个沙井的生活中心，类似宝中壹方城、南山海岸城、万象天地，福田COCOPARK这样的区域。
4、地铁11号线+沙井深南大道
HelloPark位于沙井中心路与上星南路交汇东南角，汇集了宝安大道、南环路、107国道、京港澳高速等城市干道，区域内外人流导入便捷。
距离地铁11号线马鞍山站C出口约1公里，淘哥提醒，留意上图，项目和马鞍山站之间，正是沙井海岸城，未来往来地铁，可以从海岸城中穿越，因此这个1公里相当于一个逛街休闲的体验。
HelloPark紧邻沙井的中心路，中心路你这么理解就行了：相当于沙井的深南大道，周边集中了沙井的主要配套资源，比如天虹广场、形色城购物广场、沙井市民广场、华润万家、沙井深圳书城等。距离距深圳国际会展中心仅约6km，汇聚天虹等空港成熟商核。
5、区域人口
沙井历史悠久，人口稠密、经济发达，片区蕴含着很大的消费潜力。淘哥拿到了一份统计资料，分析了周边的人口情况。
1、居住人口：HelloPark周边是沙井片区住区密集最高，居住档次最高的区域。现有丽莎花都等商品房、景盛豪庭等高端小产权房、万丰村等现有人口高密住区。未来还有90万建面万科星城、80万建面的海岸城旧改以及博林君瑞本身1120户在内的潜在消费群体，约20万人核心消费人群。
2、商务人口：Hello Park周边财富广场、星河大厦、卓越时代大厦、沙井海岸城写字楼、万科上星写字楼、德普商务空间等高端商务汇聚；
3、会展人口：毗邻Hello Park的深圳国际会展中心，是全球最大会展中心，未来将完成约700万㎡的展览规模，预计一年人流量约1000万以上。
4、产业人口：距离Hello Park约4公里，规划建设约740万㎡华润未来产业园，约等同于整个“福田CBD”，未来产业园的崛起，将引爆整个片区消费潜力。
上文提到的华润740万平米未来产业园，规划在宝安的潭头，定位为“深圳西北中心、湾区全域智城”。整个福田CBD的规划总建筑面积，也才750万平米。相当于华润要在这里干一个福田CBD体量的产业园。下图左边的就是规划信息。
6、非常关键的一点是，产品的设计理念。
Hello Park的设计理念是按照国内第三代商业进行设计，从原来的街铺、商场、mall，到街mall，项目设计完全采用街mall的方式，预留大量休闲空间。
这种街MALL的形式，非常契合当代年轻人对消费体验的升级需求，从南山欢乐海岸、万象天地的大热就能看出来。正因为此，Hello Park也吸引了很多意向商家。
现有盒马鲜生、中影南方国际影院、肯德基、乐凯撒、英孚教育、反斗星儿童乐园、杨梅红艺术教育、乐刻健身8大品牌有意向签约。
此外，还有屈臣氏、安踏、华为、等几十个到访的时尚品牌商家已经有意向。众多知名优秀的商家入驻，Hello Park日后的商业氛围，将快速成长为空港著名的时尚休闲消费目的地。
04
商铺投资的天时地利人和
商铺投资，是房地产投资的高级阶段，买对了可能一铺养三代，买错了，可能血本无归。商铺投资讲求天时地利人和，天时是指政策配合，地利指的是地段，人和则是指人流量，以及商业的规划设计、招商和运营。
目前，商业的规划设计、招商和运营，越来越重要。
上文提到，Hello Park的设计理念是按照国内第三代商业进行设计，从原来的街铺、商场、mall，到街mall，项目设计完全采用街mall的方式，预留大量休闲空间。让淘哥带大家看看具体是怎么样的：
效果图
Hello Park七大情景设计，打造体验式消费场景：
1、时尚下沉式广场：于南、中、北部均设计多个下沉广场，融入艺术元素，打造情景交融消费体验空间。
2、BOX式街铺设计：商业盒子设计，更多开口方便人流导入；全超白玻橱窗设计，超大昭示面，充分进行经营展示。
3、街区风雨连廊：约300米休闲商业街区，提供风雨无忧的体验式消费环境。
4、透空式地下街区：地下商业街区顶盖采用大量透空设计，自然光引入地下。并引入绿化景观，丰富外摆场景，地下与地面街区别无二致，增添消费氛围。
5、时尚现代商业立面：商业屋顶采用透光孔铝板设计，缤纷墙面灯光，时尚质感，打造强识别性的商业形象。
6、超大型、强昭示性广告位：设立多个大型广告位，人气出入口位置，昭示性强，商家必争资源。
7、全业态设计：约98%的铺位配有烟道、上下水
在业态布局上，有六大网红规划，吸引最大人流量
主题影院：主题打造高端观影体验，创新区域观影潮流新篇章
精品体验式超市：国际范的精品生活馆，品味生活的每一处细节
儿童教育培训：儿童成长的启蒙胜地，助跑少儿阅历和素养
文化艺术体验馆：传统和现代文化的交错，体验时代的文化魅力
特色美食网红餐饮：休闲娱乐的时尚聚会圣地，都市悠闲美丽邂逅
休闲酒吧、咖啡、时尚奶茶：极具特色的休闲娱乐空间，纵享都市缤纷魅力
深圳商业从建市38年，每一个阶段的商业设计、经营模式、招商模式都在发生着变化，从东门步行街，到大型室内购物中心，如罗湖万象城、南山海岸城，再到创意型商业街，如南山欢乐海岸。是一个不断迭代升级的过程，不管是商业形态的设计，还是经营业态、内容，都发生了巨大的变化。
智慧零售时代的到来，以及90后、00后年轻一代消费势力的崛起，未来的消费模式和形态将发生颠覆性的巨大变化。
随着消费主力层次的变化，年轻消费者对品牌的需求也出现了翻天覆地的变化。他们更需要置身于丰富的品牌和创新的业态组合。一个好的商业业态规划是一种能和消费者互动的模式。他们希望是新潮，能够彰显个性、身份象征的场所。
2017年下半年到2018年初，壹方城、万象天地、深业上城频频刷爆朋友圈，多元主体体验，街区+mall，小镇、品牌街、商场等新型业态组合方式受到热烈的追捧。
为满足当下城市人对高品质休闲有创意和趣味性的消费需求，博林君瑞Hello Park首先在建筑规划上已做好了前沿的设计理念。Hello Park商业独立住宅地块设计，给予商业充足空间，在建筑形态上区别传统社区底商的做法，打造双首层透空式街区+mall的建筑形态，让整个商业街更具开放性、互动性、交流性，形成逛的氛围。
这里将会是符合消费者需求的社交场所，年轻人聚会的打卡处，老年人消磨时间的好去处，以及孩子们的游乐中心，形成一个互动性和持久性的公共空间。凭借其时尚、活力、休闲等特色，将会成为整个空港乃至全市首屈一指的新型消费场所。
关键时刻的一个楼市决策，可能影响十年人生淘哥的小密圈，给你专业独到的楼市解读
文杰淘楼小密圈
由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。
淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有780多位资深投资者。