- 前言
- 繁荣是否酝酿了一场声势浩大的“澳房泡沫”？
- 不要把“房地产泡沫”与“房产估值过高”混为一谈
- 澳大利亚政府坚决捍卫“房地产泡沫”？
- 澳大利亚房产市场繁荣或许是一场“最漫长的泡沫”
- 总结
前 言
近段时间，澳洲房地产市场每天都是各大报纸的头条：
CoreLogic最近发布的全国房价指数显示，澳洲房价在2月份大涨2.1%，创下近18年来的最大月度涨幅。
据房产中介Domain Group的数据显示，在2020年的最后三个月中，悉尼独栋房屋的中位价每周上涨4200澳元，一度达到了创纪录的121万澳元。墨尔本也不甘落后，在12月季度，该市房价中位数每周增加3600澳元，也达到了创纪录的93.6万澳元。
据联邦银行预测，悉尼和墨尔本的房价将在未来两年内上涨至少12%。西太银行（Westpac）本周预测，未来两年悉尼房价将上涨20%。
格拉坦研究所（Grattan Institute ）的经济学家科茨（Brendan Coates）指出，根据澳洲储备银行2019年公布的模型所示，若政府持续降息1个百分点，3年内澳洲房价就会上涨30%。
悉尼独立房中位价达到300万澳元的地区也正在激增，预计到今年年底，达到这个价位的悉尼地区总数将增至近60个。
早些时候发布的一份人口统计报告显示，悉尼房价的攀升速度在全球范围内也是空前的。以平均价格和收入的差距来衡量，悉尼仅次于香港和温哥华，是全球房价最贵的城市之一。
那么，澳洲房价到底是怎么了？虽然很多评论人士都称澳洲房地产市场迎来“繁荣” 但也有一些人已经暗示澳洲存在 “房地产泡沫” 。
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繁荣是否酝酿了一场声势浩大的“澳房泡沫”？
无论你认为澳大利亚房地产市场是“熊市”还是“牛市”，“房地产泡沫”都是一个被热烈讨论的流行术语。但对于澳大利亚是否真的存在泡沫，行业权威、广大投资者和各路专家等都没有在这个问题上达成一致。
回顾历史，澳大利亚房地产价格在过去近30年里都没有出现技术性衰退，在此期间，各首府城市的房价从12.1万澳元的中位数(折合今天的23.5万澳元)涨到了近70万澳元。在此期间，央行现金利率从近18%降至今天的0.10%。
那么，这究竟是怎么回事？我们是否真的处于一场声势浩大的房地产泡沫中？
最简单的定义是，房地产泡沫是由高企的需求和投机活动推动的房价上涨。泡沫不断变大，以至于房价被评为“高估”。漂浮在天空中的泡沫，最终会破裂，那么在房地产领域，泡沫究竟意味着什么？当需求增长停滞，供应不断增加，房地产泡沫是不是也会瞬间幻灭。
经济学的首要规律是供给/需求理论。请注意，“供应”不一定总是房地产泡沫定义的一部分。澳大利亚统计局(ABS)的最新数据显示，2020年9月季度建造了4.4万套住房，但首府城市的房价仍然平均上涨了5000澳元以上。很明显，事情并不像看起来那样黑白分明。
把房地产泡沫想象成一家炙手可热的夜总会。有很多人在门口等待入场，他们就是那些还没有进入市场的人。他们都在排队，身心疲惫，浑身发抖，喜怒无常。
然后是里面的人，他们支付了购房首付，背负着抵押贷款，且大多数人都玩得很开心。但如果夜总会人满为患(泡沫变得太大)，吵吵闹闹的一群人就会被踢出去，比如那些拖欠抵押贷款的人。
与此同时，潜在的抵押贷款利率上升也会让人望而却步，此外，排队的人会感到疲惫而放弃(需求降低)。这就是泡沫开始破裂的原因。
耶鲁大学 (Yale University) 经济学教授罗伯特·席勒 (Robert Shiller) 在2010年列出了一份 “房产泡沫自查清单” ：
1）房地产或股票等资产价格的大幅上涨。
2）公众对房产价格上涨感到非常兴奋。
3）随之而来的媒体狂热。
4）人们通过买房赚很多钱的故事无处不在，让那些没有赚到钱的人羡慕不已。
5）普通公众对房产的兴趣与日俱增。
6） “又是一个房产市场新时代” 理论出现，为史无前例的涨价辩护。
7）贷款审核标准下降。
可以说，澳大利亚房地产市场目前至少符合了其中的六点，甚至七点。于是，越来越多人都会开始思考一个问题：澳大利亚是否处于房地产泡沫之中？答案并不是那么简单。
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不要把“房地产泡沫”与“房产估值过高”混为一谈
按照这个说法，到2100年，是否就意味着房价中值会超过4400万澳元？我不这么认为。除非有雇主到时候愿意付我们730万澳元的年薪中位数(按照房价是收入的6倍计算)。
迪肯商学院(Deakin Business School)房地产学院副教授阿德里安·李(Adrian Lee) 曾在一次采访中表示：事实上，这更像是简单的房价上涨，而不是泡沫经济学。
“房价上涨不一定是泡沫活动。如果说澳大利亚房价的持续上涨是泡沫的话，那这就是持续存在了20年都没有破裂的泡沫，这未免有些无法解释” 他说。
教授还表示，实际上，价格增长最强劲的是城市里的房产，且澳大利亚是一个高度城市化的国家(即大多数人生活在大城市)，城市强劲的房价增长可能会被误解为泡沫。
他说：“对澳洲来说，这并不是独一无二的情况。许多其他大城市都经历过这种情况。在中国，新加坡，在美国，伦敦……. 加拿大多伦多的房价都在大幅上涨，所以这并不是一个孤立的事件。“他说。
他说：“居住在城市对人们非常有吸引力。这就是所谓的‘积聚效应’，居住在大城市有很多好处，人们会努力在城市里构建自己的理想生活。
与此同时，基金管理公司BetaShares的首席经济学家大卫·巴萨尼斯（ David Bassanese ）也暗示，澳大利亚目前并未出现房地产泡沫。
“鉴于目前利率处于历史低点，全国房价必须从6月当季水平上涨25%，才能将抵押贷款负担能力降至2004年年中以来的平均水平。全国房价必须上涨35%，才能达到2010年至2017年的可负担性近期低点” 他说。
历史表明，在这种情况下，市场要找到均衡，就得推高房价，直到边际买家的抵押贷款承受能力至少降低到长期平均水平——如果没有被推到以前的低谷水平，那么泡沫心理就会形成。”
所以事实上，虽然严格意义上说，澳大利亚可能并不存在房地产泡沫，但 “估值过高” 的房地产似乎更大程度上是影响购房者的问题。
其实，“澳洲房产市场到底有没有泡沫？”这个问题还得取决于由谁来回答。澳洲最大的贷款发放者联邦银行说，“看不到”典型的房地产市场泡沫的迹象。其他的人，如经济学家Lindsay David，所使用的词已经是 “有记录以来最大的房地产泡沫”
2014年，澳大利亚储备银行 (RBA)的经济学家彼得·图利普 (Peter Tulip) 和瑞安·福克斯 (Ryan Fox) 发表了一篇论文(https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2498294），研究澳大利亚房地产是否被高估。
图利普先生和福克斯先生用来衡量的标准是，对房产的价格和租金进行匹配，研究拥有一套房子的成本是否比租一套房子更高。澳洲央行的论文得出结论认为，澳大利亚房市并未被高估。
然而，有许多衡量标准可以用来判断房地产市场是否存在泡沫。当然也像往常一样，专家们可以扭曲数据以符合他们的说法。
早在2013年，《经济学人》选择通过研究房价收入比数据，得出结论认为澳大利亚的房价被高估了24%。而将房价与租金之比与长期平均水平进行比较时，发现澳大利亚房价被高估了46%之多。
想象一下房价减半吧！简直让人瑟瑟发抖。然而，读者可能会说，2013年和2014年已经是很久以前的事了。那么，现在呢？
实际上，目前澳大利亚房地产市场还没有明显的泡沫迹象。
2020年，澳洲房地产市场经历了几代人以来规模最大、持续时间最长的经济不确定时期之一--这可能是我们有生以来在房地产领域看到的最具决定性的时刻之一。
但即使在巨大的不确定性中，澳大利亚房地产市场仍保持活跃。但究竟是什么让澳大利亚房地产经受住了全球疫情和 “有史以来” （时间追溯至20世纪50年代）最严重经济衰退的强烈冲击？
史无前例的低利率、个人所得税减免、澳大利亚各地冠状病毒感染病例数量较低，以及好于预期的失业率，都在2021年继续提振借款人的信心。此外，积压的需求、政府的激励措施、疫情后经济的恢复，甚至是唯恐错过的心态，都有助于激起这股热潮。
事实上，澳洲房产泡沫的报道在过去10年以来从未停止过，从2004年起，已经有报道指澳洲房价过高。到了2008年以后，澳洲的房产爆破论连绵不绝，有专家认为房产泡沫不但会爆破，而且会连累各大银行，最后拖垮经济。
近两年来，有报道指出房产会在短期内暴跌30%，更有人用“大屠杀”等可怕字眼来形容澳洲房产即将面临的灾难。但今时今日，悉尼房产还是不跌反升。
从乐观角度看待房价，资产价格的上下浮动乃正常现象，在自由市场里，资产价格因为投资过热而被推高是难免之事，最后资产价格会因供过于求而回调。
如果资产价格经过较长的时间循序渐进地下跌，人们称之为价格调整，如果短期内大幅度下调，专家则称为泡沫爆破。
房产是否存在泡沫，见仁见智，有人说唯有泡沫爆破之后，才能断定泡沫曾经存在过。与其费时分析泡沫是否存在或预测它何时爆破，不如居安思危，时刻确保有足够的资金应对突发性的灾难，这比分析经济泡沫更有利。
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澳大利亚政府坚决捍卫“房地产泡沫”？
当前，澳大利亚政府有多种政策旨在解决住房可负担性恶化问题，但事实上，它们可能反而会助长投机行为，进一步刺激购房需求。
现有政策包括：
- 为房产投资者提供负扣税优惠
- 从印花税转向土地税
- 首次置业人士免税额及印花税优惠
- 养老金购房
- 首次置业贷款首付计划（First Home Loan Deposit Scheme， FHLDS）
- 建房补助政策（Homebuilders）
这一系列政策看起来真的太美好了，但别着急，别着急。虽然这些政策在微观层面上显然为购房者提供了帮助，但在宏观层面上，它们却刺激了需求。也就是说，为现有购房者推倒的任何障碍，都可能成为未来购房人要跳过的障碍。
引用城市规划专家卡梅隆·默里博士的话：“如果你想要更多的住房，你就建造它。取而代之的是，政府却选择调整了社会保障性住房的融资设置，调整了有关城镇规划的规定，购买了房屋权益，并向购房者提供了现金激励。也就意味着在没有有效增加供应的情况下，进一步刺激了需求。
你能想象政府发放“股市新手激励包”拨款的情景吗？假设，政府给你1万澳元来购买任何股票，想想股价会以多快的速度飙升。
如果要加倍押注，想象一下，如果你可以通过贷款来购买股票。你的1万澳元投资可以用来购买价值20万澳元的股票。当出现这样的情况时，股市繁荣就是必然。
但我们谁都没办法住在股票里。这样看来，住房就总是有内在价值的。这就是为什么政府似乎下定决心要支持住房市场而不是其他。
与此同时，澳大利亚央行的现金利率更是最重要的杠杆。可以说，这一杠杆比政府向房地产业的任何刺激性支持政策更能引爆需求、炒作和投机行为。
下调现金利率确实可能会助长投机行为。我们从历史上了解到，当抵押贷款利率下降时，新的购房者不仅仅是把省下的钱收入囊中，更多的购房者会因为贷款利率下降而提高自身的负担能力，对目标房产出价更高。
此外，支持房价可能上涨的可能还有澳大利亚央行的评论，即他们在长达三年的时间内不会加息，或者在消费者价格指数(CPI)显著上升至2%至3%的目标区间之前不会加息。
低利率更是可以有效推动人们踏入房地产市场。储蓄账户赚不到任何利息时，人们就会自然而然地另寻别处。而对于普通投资人来说，并没有其他太多选择。
就连澳洲央行也对这个话题进行了深入探讨。
澳大利亚央行研究员詹尼·拉卡瓦(Gianni La Cava)在2016年发表了一篇论文(https://www.rba.gov.au/publications/rdp/2016/pdf/rdp2016-04.pdf )，探讨了美国背景下的这一话题。
拉卡瓦认为：“上世纪80年代和90年代名义利率的下降提高了住房需求，推高了供应受限地区的房价和租金。”
从2010年到2017年，澳大利亚似乎迅速跌至住房负担能力的最低点，而与此同时，澳大利亚储备银行(Reserve Bank)从2011年到2019年将现金利率下调了3个百分点以上。这也与澳大利亚稳健的经济运行不谋而合。
从前，泼冷水是央行行长的职责。
通常情况下，一个理性的联邦央行行长这时候该出来表达担忧了，甚至可能警告潜在的购房者，价格并不总是上涨。在一个冲动的大环境下，谨慎是有道理的。在幕后，应该开始制定应急计划，即如何在不损害整体经济的情况下抑制房地产泡沫。但这次没有。相反，我们的货币官员正在做相反的事情。他们靠边站，非常乐意让价格上涨。
那么，到底发生了什么变化？
首先，全球经济现在处于脆弱状态。如果政府真的减少支持，对央行来说再刺激增长上是一大负担。随着常规办法的用尽，也不想将利率推至负值，经济专家们已经学会了一种已经流传了很长时间的哲学。这叫做“财富效应” （Wealth Effect），它是这么个道理。
如果房价上涨，股市持续上涨，人们会感到更富有，他们会开始消费。反过来，这将提高收入、投资和利润，并导致通胀和工资上升。
与此同时，最重要的一点是：如果房地产业真的暴跌，将会对澳大利亚经济造成巨大冲击。
根据澳洲物业委员会的资料，澳洲有超过四分之一的工资依赖地产行业，而且该行业雇用的人数最多，涵盖了商人、地产中介、建筑工人、贷款经纪人、银行职员、保险从业员、律师等。
政府寄希望于飙升的资产价格能够解决问题。但与此同时，房地产价格和股市飙升的最大问题是在富人和穷人之间制造巨大的鸿沟。那些有资产的人最终会过得很好，那些没有资产的人最终被远远地甩在后面。
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澳大利亚房产市场繁荣或许是一场“最漫长的泡沫”
世界范围内，最普遍和最近发生的两次房地产泡沫分别发生在美国和爱尔兰，分别发生在2006年至2011年和2007年至2013年。
以美国为例，根据NTNU商学院2017年发布的一篇论文，在2006年第一季度之前的五年里，总价格上涨了54.1%(http://www.accessecon.com/Pubs/EB/2017/Volume37/EB-17-V37-I2-P73.pdf )。在之后的五年里，截至2011年第四季度，价格下跌了37.1%。
爱尔兰的摇摆更加剧烈。在截至2007年第一季度的五年中，房价上涨了52.9%。到2013年第一季度，价格下降了51.6%。在每个国家的泡沫中都有不同的因素在起作用，但它们与全球金融危机不谋而合，也是全球金融危机的催化剂。
反观澳大利亚，实际上很难说澳大利亚是否存在房地产泡沫。如果它处于泡沫之中，那将是一场漫长的泡沫，大约从2000年开始。澳大利亚的房地产泡沫，如果存在的话，可能最终会“大到不能倒”。太多的工作、生计和财富都与砖瓦密不可分。
在基本面强劲的情况下，没有理由怀疑澳大利亚主要城市，例如悉尼、墨尔本和布里斯班将会在中长期内再经历合理增长。
根据澳洲统计局数据，澳洲大约有300万房地产投资者。房地产投资使数以百万的澳洲人更加富有，但是今天有许多人都在思考，房地产投资是否为最优方案。
也有人认为，如果不购买房产，也没有什么其它好的选择。难道投资于跌宕起伏的股票？或是存入利率超低的银行而赔钱？
其实，房地产投资的长期有效性至关重要。房地产投资的问题在于，大多数市场在某些时候还是会出现平淡的时期，也可能会倒退，这当然是令人不安的。但只要你没有过度的压力，就可以选择忍耐熬过低谷期。
不论是投资还是自住，房产都应作为一项长期投资。房产一定会涨，但是希望绝大多数买家在决策时能够暂时忘记对房价上涨的期待。购买房时避免超出合理的情况使用预算。
展望一下未来7至10年，你是否能负担得起7-8％（长期平均值）的利率的还贷？在失业的情况下或休长假照顾小孩时是否还能跟上还款要求？
你有足够的储蓄用于其它意外费用吗？在购房之前，你需要对所有这些问题的回答是肯定的。如果不是，你可能最终会为了偿还欠款而卖掉房产，这通常会导致损失。
也不要去想政策来了会怎么样，更多的想想政策来了之后你会怎么样，对自己会有多大影响。例如移民水平永久性降低、借贷难度加大、借贷成本增加、取消负扣税政策等等。为更多的“如果”、“一旦”做好应对策略。
END
其实，澳洲房价泡沫可能比很多人想象得要小得多。毋庸置疑，房产之于每个澳洲人，也越来越意义非凡。买房更是人生中数一数二的大事。风起云涌，瞬息万变的房地产市场不断考验着我们的判断能力。
笔者认为当前所能预感到的未来是，哪怕再过十年，澳洲房地产市场也大概率还是保持现在的局势—— 像个谜又像一束光，带给我们困顿、也带给我们希望。
人心的欲望和奢念，其实都是一样的，不管是现在还是将来。究其根本，不管何时，我们都想要住到更合心意的房子里、拥有更大的活动空间、不用焦头烂额的工作而是更自在的生活。
而在澳洲，“买房”恰好就是解决方案之一。愿我们都可以得偿所愿，梦想成真。
参考来源：
https://www.savings.com.au/home-loans/what-is-a-housing-bubble-and-are-we-in-one
https://www.abc.net.au/chinese/2021-02-15/why-australian-property-prices-will-continue-to-soar/13155422
https://au.finance.yahoo.com/news/why-are-house-prices-still-rising-200018097.html
https://www.news.com.au/finance/economy/australian-economy/aussie-cities-and-cbds-could-become-ghost-towns-as-people-move-to-the-country/news-story/d69442dc7bbc960fdedea4736b13b31c
https://www.savings.com.au/home-loans/here-s-why-property-prices-didn-t-crash-in-2020
https://www.savings.com.au/home-loans/what-s-in-store-for-the-australian-property-market-in-2021
https://www.abc.net.au/news/2021-01-11/the-construction-projects-set-to-transform-sydney/12993078
https://theconversation.com/home-ownership-and-super-are-far-more-entwined-than-you-might-think-151693