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导语：回视2018年，曼谷楼市迎来了市场一个转折点，呈现出了前热后冷的局面 。总体楼市更趋于平稳，健康的发展轨道。从年初的供应量稀缺到下半年供应量破近年来历史最高，政府对抵押贷款的执行使得各大开发商寻求新的营销模式。2019年的市场，又将何去何从？今天分享给大家2018年楼市白皮书，希望对即将来泰国投资房产或者已经在泰国购房的金主们一个置业方向。
01、土地市场
土地市场是房地产一级市场，同时也决定着未来一到两年的市场供应，可谓是楼市的“晴雨表”。所以研究楼市，先从土地供求开始。根据泰国政府支持的统计中心发布的一份报告显示，在去年，2017年最后一个季度的MRT蓝色和紫色线路未开发的土地价格与2012年同期相比增长了173.7％，平均每年增长29％。沿着连接Bang Sue和Hua Lamphong（尚未开放）的暗红色线路的土地增长中去年排名第二，第四季度的五年间增长了170％，平均每年增长28.2％。从BTS线的Krung Thonburi站到Thanon Prajadhipok，沿线未开发土地的价格在过去五年飙升149％，平均每年增长24.8％。
过去五年，轨道交通路线未开发地价的第四大涨幅是BTS线Mo Chit--Khu Khot路段上涨148.1％，平均每年涨24.7％。在今年中，根据城市轨道交通的土地涨幅趋势来进行分类，市场调查发现，土地价格的最高涨幅位于沿Sukhumvit（素坤逸线）的涨幅为27.6％，其次是橙色线（Thailand cultural centre - Min Buri）的25.1％ 。第三和第四的涨幅趋势位于2018年底刚刚开通的的绿色线东南段沿线从Samut Prakan到Kheha的位置，增长23.9％。沿着Light Green Line从Bearing到Samut Prakan 涨幅23.8％。
在2018年全年中，曼谷商务区（CBD）地区继续创下土地价格历史新高，如在英国大使馆18年早些时候在Phloen Chit的Wireless Road（无线电路）上的最后一块土地出售，是泰国土地交易中成交历史最高价格数字。该线路上的土地价格飙升至每平方铢超过100万泰铢。根据曼谷住房中心报告在第三季度时候曼谷土地空置价格指数同比上涨31.6％，而公共交通沿线地区土地价格上涨最为明显。三季度的指数为219.2，略高于第二季度的217.8。
新开发项目的销售价格都将高于未来几个月和几年的平均预期，由于土地成本增加占大多数开发成本。即使有大量的多方报道土地价格上涨，曼谷内部地区在过去12个月内里上涨约23.1％。并且未来公共交通线路的地点的土地价格将高达涨幅52.1％。投资的价值也是指日可待。
02、住宅供应量
根据CBRE数据显示，曼谷的公寓数量从98年的2,600套增加到现在的630,000套，其中大多数基本沿着轨道公共交通而建。2004年之后，在政府大规模快速兴建（MRT）推出蓝线（地铁线）之后不久，新公寓热潮开始起飞。
上市和非上市开发商的供应量在2018年大幅增加，新增供应量约为60,900套单位来自138个项目，累计市场的总供应量超过635,000套单位。本年度受欢迎的地点是Phayathai，Ratchada路和Phaholyotin（曼谷人民一号公路）总共占市场35％；其次是Sukhumvit Phra Kanong-Bangna 以外延长线，Suanluang占市场22％和Thonburi占市场14％。在过去五年中，这三个地区的供应增长率已经飙升超过65-70％，这要归功于沿着轻轨路线的公寓开发量持续增长趋势。此外，这些区域比曼谷中心的地价相对会便宜，且还有很多可开发的地块。
在2018年对新公寓供应市场调查后发现，其中接近41％的供应来自高端公寓市场，价格范围为110,000-190,000泰铢每平方米或总价平均约在400万至800万泰铢，其次是来自中端公寓市场的占到27％以及低端公寓市场的21％。由于土地价格飙升，公寓总价与曼谷的人均收入和生活水平对比形成一些落差，迫使开发商更多地关注高端市场推向海外。
由于今年供应量已经创下近几年来的最高纪录，加上市场的供应量过剩，明年在曼谷推出的新公寓供应将减少13％至53,000套，市场将调整为过去五年市场平均水平。2019年的公寓需求量将保持在50,000-55,000单位之间，接近今年2018年售出的52,000套单位。
03、公寓住宅价格
今年2018年和去年新增供应的销售额占整个市场销售率的90％。去年2017年曼谷推出的中端和高端豪宅的平均售价创下历史新高，高端公寓的平均售价为每平方米302,630泰铢。顶级豪宅的平均每平方米售价同比2016年增长约26％，今年平均已达到每平方米366,745泰铢。黄金地段的土地价格上涨以及在2017年推迟购买的买家被压抑的需求推动整个曼谷市场。
2018年，市场推出的中端公寓的平均售价从每平方米130,600泰铢上涨7.6％至每平方米140,600泰铢。市中心平均的房价市场创下历史最高纪录，价格飙升10％至231,000泰铢每平方米，曼谷临近市区和市郊外围面积增加7％至每平方米113,200泰铢，外围仅增加1％至73,500泰铢每平方米。
由于过去两到三年价格的剧烈上涨，曼谷的公寓价格往往会以较慢的速度增长。例如：Patumwan和Langsuan的价格仅上涨了3％，而湄南河过去的Thonburi到Petchkasem的价格仅上涨了1％。但对于中心区域的房价，如Thong Lor，Phrom Phong和Ekkamai类似的Sukhumvit等黄金地段，今年的新豪宅公寓价格开盘最高接近高达每平方米270,000-400,000泰铢，如果按照如此的涨幅趋势，明年的该地区高端豪宅价格或将最达到500,000泰铢每平。
除此之外，随着泰国在2004年开通地铁线路后，政府为了将从素坤逸中早期地区扩建周边区域，而以Rama 9连接至Asoke为中心，建立新的CBD。导致Rama 9的升值潜力日益剧增。如今随着该区域的配套不断成熟，从办公楼，商业中心和购物中心的增加，导致更多人进入该区，增加该地区的住房需求，Rama 9区至Lat Phrao区的如今已是地价飞涨。
根据市场调查数据显示，整个Rama 9区至Lat Phrao区分为三个部分：Ratchada-Rama 9；Ratchada-Ladprao和Ladprao-Bangsue，对Ratchada地区公寓的增长率对比。从2013年至2018年的5年期间可以看到年平均价格每年上涨8％。自2013年的平均价格为90,490泰铢/平，截止今年，市场上新开盘价格已经上涨至平均145,500泰铢/平方米，整个趋势未来还会继续增加。
Bangsue这边受轨道交通和高铁概念影响，地块升值，但由于高铁基建占据了Bangsue区大块土地，且早期就已有政府部门介入，此区域可开发地块基本集中在MRT Chatuchak周边Phahon yothin主路上及MRT Taopoon 向西面湄南河方向，以及紫色线向北延伸区域，目前Bangsue新开盘的价格已经达到每平方米105,500泰铢。
04、购房者分析
购买者海外分布比例：
中国买家如今占泰国公寓市场海外购买者的最大份额。除了来自中国大陆买家快速增长的细分市场外，其他以外有来自中国台湾、香港，新加坡和马来西亚。这促使泰国的许多开发商，尤其是上市公司，将更多的项目推向海外，特别关注亚洲这一大块市场。
根据居外网的研究报告显示，国际房地产投资一直是中国高净值人群的选择，在去年2017年看到了中上阶层买家涌现。由于这些家庭急于保护并建立资产财富，提升自己的财富配置，并提供机会后代的孩子。中国的中上层阶级买家是近两年来快速增长的关键驱动力。泰国目前是飙升排名前三中最受中国买家欢迎的国家（由排名的购买数量）。
2018千禧一代主力军，以26-35岁人群为主
根据2018年市场的走访调查，大多数受访者认为今年2018年的房价过于昂贵，已经超出大多数人的预算，针对当地购买者调查中显示，有26％的人希望在新的中央商务区（CBD）购买，这其中包括Ratchada，Ladprao和Rama 9地区，而15％的人对中部素坤逸地区（Tonglor，Phrakanong，Onnut和Udomsuk以及Bangna）感兴趣，10%左右的人群则对sukhumvit地区的（Siam-Phrom Phong）以及Sathorn选择购买，其余的25%左右依然选择购买别墅。对于当地人来说，选择购买别墅比购买公寓更加划算。剩下的是选择外围以及其他地区。
走访市场调查中显示57%的受访者希望购买价格不高于500万-700万泰铢的房产，而22％的受访者希望购买价格在800万泰铢左右的房产。以及还有12%的人正在考虑200-300万泰铢之间的价格。其余9%是隐秘的阶级人士选择愿意购买1000万以上的房产。一方面作为自住，而另一方面是看中豪宅的位置以及希望通过分散自身的资产作准备。并且影响买家决策的关键因素是项目所处在的地点占52.3％；规划2-5年内基建和已成熟配套占比例26.3％；出租回报率以及转售升值潜力等占到市场的21.4％。
海外购买来源地来看，北上广深依然是中国大陆中购房者的主力军，占比超过整个中国人在泰国买房的35%，其次是云南、四川、重庆与江苏以及浙江占到市场的18.6%，其它地方占比31.1%，香港和台湾的购房人群占比15.3%。
在今年的市场成交调查中显示，今年在泰国购买的中国人中，平均年龄开始有了一个巨大的转变，大约从25岁-36岁左右的成交比例上升占32.4%，成交的总预算中约在400万-600万泰铢中间居多，并且重点看中项目的位置以及未来升值潜力和后期的租金回报率，留学的开始考虑为自己将来泰国生活拥有房产做准备，另一方面希望通过投资房产为将来的资产做充分准备，这一类被统称为“千禧一代”。但总体市场中成交的年龄段平均是35-45岁左右占比例40.5%，这类的人群长期积累资产财富，拥有一定的理财经验，对于海外投资有足够的经验，或将为子女留学做准备。年龄50岁以上退休人士的占比27.1%。考虑退休以后的希望能够享受不同的生活环境或将开始为投资房产从中获许丰厚的收益。
曾亲自调研曼谷楼市，发现除了如今海外购买力的转变，本地泰国对于“千禧一代”购房的认同度十分高。当地“千禧一代”的目前大部分是与父母住在一起。在这个群体中，没有搬出的主要原因包括希望暂时留在家中照顾父母，购买自己房屋的全款储蓄暂时不足，倾向于都将钱存在购买房产上，计划到了35岁之前搬出，而且大约65％的“千禧一代”已经有每个月的分期月供来帮助他们在购买自己的房产上。一来或许与经济实力有关，也获许是通过购买房产从中获许租金收益从而缓解自身的房贷压力。但“千禧一代”如今已成为泰国未来购买房产的主力军之一。
05、城市建设
轨道物业象征着城市的黄金经济线，哪里有轨道，那里就会带来旺盛的人流、房产的升值，乃至是整个城市未来的发展方向。轨道的兴建不单是一种交通工具，已经演变成一个城市的命脉。轨道交通开到哪里，商务动脉就延伸到哪里，繁华就跟到哪里。
为了响应泰国政府执行“无缝链接”曼谷中心的智慧型城市，在过去四年中，政府已经启动了几个公共交通项目，其中有几个雄心勃勃的项目，如连接曼谷至罗勇府和东部经济走廊的三个机场的高速铁路，中泰高铁的高铁，以及尚未签署的项目，在清迈和普吉岛建造的轻轨交通线路网。
同时，政府还启动曼谷的轨道交通项目的粉红线和黄色线，以及作为连接轻轨BTS绿色延长线和地铁MRT的蓝色延伸线，外加粉色线以及紫色线路。目前线路进展分为以下情况：
绿色BTS线东部延长线：Samrong-Samuth prakarn：全长9站点约13公里，Samrong-Po Chao-Erawan-Royal Thai Naval-Sanut-Sinagarin-Praeksa-Sai Luat-Kheha Samut Prakan站，现在已通车初运行阶段。
绿色BTS线北部延长线：Mo Chit--Khu Khot将于明年2019年开通Lat Phrao intersection一个站点，整条往北部的线路将希望在九个月后（2020年）开始实现通车。其为泰国经济回报率（EIRR）约为15.4％，将估算每天约有250,000名客流量进入该该线路。
蓝色MRT地铁线：Mo Chit--Bangsue--Tao Poon的蓝色线于去年2017年8月时候已实现通车，大大缓解了紫色线上的住户来市区上班的时间成本。
蓝色MRT地铁线：Hua Laphong--Bang Khae rail 总全长14公里，中途经过11个站点，将计划于2019年实现通车。
蓝色MRT地铁线：Tao Poon-Tha Phra 总全长13公里，中途经过10个站点，将计划于2020年实现通车。
粉色BTS轻轨线：Khae Rai-Min Buri 总全长34公里，中途经过30个站点，将计划于2021年实现通车。
黄色线BTS轻轨线：Ladprao-Samsong 总全长30.4公里，中途经过23站点，将计划于2021年实现通车。
紫色MRT地铁线：Tao Poon-Rat Burana Range 总全长23.6公里，中途经过17个站点，将计划于2024年实现通车。
橙色轨道线：Bangkhunnoon-Thailand cultural centre，该条线路目前正在处于项目预审阶段，将计划于2025年实现通车。
东部的橙色轨道线：Thailand cultural centre-MinBuri 总全长22.5公里，中途经过17个站点，将计划于2023年实现通车。
交通打开后未来发展趋势：
轨道交通带来地段价值升值，大市场、大发展、大有可为，新的交通线在未来对外实现开放。这些基建的完善也逐步直接刺激房地产市场趋势持续增长。对土地价格和房价的影响急剧上升。就以目前市场的调查发现，这些地段的中端新盘交易量平均的每平方米单价在75,000泰铢-86,000泰铢。市场销量最高的一房面积平均约在28-37平方米，总价在200-325万泰铢，折合人民币约在40-65万人民币左右。城市交通基建对周边的房价无异于直接拉动地价涨幅的趋势，对于未来房屋升值的潜力也是指日可待。
结语：
1、曼谷市中心可开发的地块稀缺，高昂的价格令开发商不得不往中心外围扩张，且在如今泰国市场如火如荼的前提下，供求关系，2019年会出现很大的扭转，2018年的供应量创下几年来的新高记录，开发商为了保持供应量的稳定，在2019年将降低市场新公寓的供应数量。供应量放缓的情况下，那么新公寓销售率将随之提高，而转售的市场或将也会开始逐步进入市场。
2、根据市场的调查发现公寓市场的平均出租回报率今年约为5.8%，其中大部分新盘价格市场上的平均每平方交易单价约在135,000-173,000泰铢左右，而在高端公寓项目中，也远远不比该单价低，对于2019年的房价，预测平均市场中的新盘开盘价每平方估算会在15万+泰铢起！对于泰国房价走势，如果因此就认为市场上的价格太高还为时过早！
3、近几年城市交通规划的基建成为曼谷一大重点，特别在今年的时候最为突出，市场的新盘供应中也在已经开通或即将近这两年内通车为主要开发的版块，其中以中泰高铁中心的Bsngue枢纽中心与泰国政府的政绩要点的“EEC东部经济走廊线路”是作为开发商的必要首选。且在2019年在这些交通沿线，将会作为一个开发的重点！
4、泰国政府严格的房屋抵押贷款楼市政策，已经成为对本国炒房者和投机者最大的阻碍，为此，如果在2019年泰国政府执行新策前购买房产，公寓贷款将可能更容易得到银行获批。如今开发商开始转变新的销售策略，今年以后将大力往海外市场方向作为销售主力！而今年海外人士在泰买房已越来越多，其中，在泰国买房的外国人士中，中国人购买的比例占到海外市场的最大份额，且这一数字越来越高。
泰国的2018年旅游市场的助推，带动的不仅是泰国经济的提高，同时也是直接刺激泰国楼市的看好，且泰国与中国各大的商业巨头签署战略的合作部署，这些都将为泰国房地产在海外市场的地位中增加竞争力，也是在未来几年里继马来西亚、新加坡之后的海外房产投资中最具投资价值的国家。