作者：广东省生产力学会副会长韩和元
摘要：新加坡模式告诉我们：一没有将房地产抬高到支柱产业的高度，不依赖于房地产，后发国也可高速增长，并以此赶超先发国家；二住房问题不仅是单纯的经济和民生问题，而是事关国家安全和稳定、关系人民对国家归属感和责任心的政治问题。
正如在《不依赖于房地产，德国的社会经济也可实现又好又快发展》一文里，本楼主提到的，德国不依赖于房地产，其社会经济也可实现又好又快发展。目前，德国普通住房的价格在每平方米2150欧元左右。据统计，从1977年至今的30多年里，德国平均房价仅上涨了60％，而平均每年涨幅不过是2％，如扣除物价上涨因素，德国房价实际上是在缩水。
当然，有人肯定会以国情论来说事，说：韩和元，中国和德国是不具可比性的，譬如，两国文化具有明显的差异，德国人就不喜欢买房，而中国人对置业非常在意。复旦大学的唐亚林教授，在其微信公号里就房地产问题所发表的一系列文章就一再提到文化这个问题，譬如：
“理解中国房价确实离不开中国文化心理与社会结构等的特殊性，在方法论上指向或提供了一个分析房价问题的更有文化、更中国的分析框架。对此评论我是比较认可和接受的，因为此文的确是想从中国人人生成功价值评判标准视角（其背后的潜台词，即疯狂的购房行为仅从经济学层面是无法解释得通的），提供一个基于中国式家庭信念与家庭结构的独特文化心理阐释体系，比如三十而立、有恒产者有恒心的婚姻观与成功人生标准，勤俭节约、水往下流、荫及子孙的家庭信念，看得见摸得着的买田置业式财富观。”
但新加坡的例证，就明白的告诉了我们，唐的观点显然站不住脚。新加坡75％的人口是华人，同世界上所有的华人一样，新加坡华人也非常推崇传统价值观，也非常重视家庭。具体到房地产市场，新加坡华人对房产的偏好绝不亚于香港人和我们内地人，这解释了新加坡人的住房拥有率高企的原因，但这却无法解释新加坡的房价为何长期稳定，更无法解释在发展过程中，新加坡为什么没有像我们一样，将房地产视为经济增长的引擎。
新加坡是东南亚的一个岛国，梵文意为狮子城，又因国土小如星斗，故称星洲、星岛。新加坡由63个岛屿组成，其中新加坡岛最大，位于马来半岛的南端。陆地面积701平方公里，其中，有118平方公里是近30年填海而成。新加坡的开埠与殖民者，英国不列颠东印度公司雇员斯坦福？莱佛士有着莫大的联系。1819年，他登陆新加坡，并开始管辖该地区。这也是新加坡做为一个“国家”的历史性标志。自此，新加坡便成了英国人位于远东地区的贸易枢纽，直到二次大战被日本打败。1945年，日本投降，英国人恢复对新加坡的殖民统治。但全世界反殖民统治的浪潮，也波及到了这个赤道附近的小岛。经过多年的抗争，1959年，新加坡终于实现了内部独立，尽管名义上它仍属于英联邦。
但就是这种形式上的殖民统治也让新加坡人不满，1963年，为了彻底摆脱英国的殖民统治，新加坡决定加入马来西亚。但由于政治和文化的冲突，1965年，新加坡被赶出了马来西亚联邦。自此，它才真正成为一个独立国家。这个小小的城市国家，面积仅有697平方公里，相当于上海市的十分之一强，截至目前，居住人口约530万人，其中仅60％左右（300多万）是新加坡公民。
独立时，新加坡的人均GDP只有区区510美元。但经过几十年的发展，到2014年时，其人均国内生产总值（GDP）为56319美元，处于世界前三位。而按照购买力平价衡量，新加坡早于2010年其人均GDP量就已超过56000美元的标准，超过了挪威、美国和香港，是全球最高的。此外，2014年它的通货膨胀率也不过1％，失业率更是低至2％。
目前，新加坡是世界第四大航运中心，是世界上最大的海运转口集散地。而根据2014年的全球金融中心指数（GFCI）排名报告，新加坡同时还是继纽约、伦敦、香港之后的第四大国际金融中心，是世界第二大博彩中心。此外，新加坡也是世界最大的航空中心之一，并承接澳大利亚到欧洲的转运。此外，还是世界最大的计算机硬盘生产国，世界第二大钻井平台生产基地和电子中心，世界第三大炼油中心，世界第四大外汇交易中心，商业环境和全球化指数多年评为世界第一。
另据达沃斯世界经济论坛报告，2014年全球竞争力排行榜上，新加坡位居第二。在国际发展指标评估中，新加坡在世界政府效率中连续8年名列第一，竞争力排名仅次于美国，列第二位。而在透明国际反腐榜上，新加坡的廉洁指数多年来稳居世界前十，是世界最廉洁的国家之一，多次被评为世界上最不腐败、最有创新力和最好做生意的国家之一。
在7000多家外国投资企业中，有3600多家属跨国公司的区域总部，64％固定资产投资来自跨国公司。同时，它还是世界花园城市、宜居城市和电子城市。今年1月出炉的全球宜居城市排行榜，新加坡连续16年全球第一。这个小小的国家，每年接待着数以1000万计的游客。
这就是新加坡，只用了短短三四十年时间，就将自己从一个国内资源匮乏、经济社会落后的第三世界国家，一跃成为发达国家。“创造了在一代人时间里变身发达国家的奇迹”。有意思的是，新加坡的经济发展的固然快速，但却不是建立在像我国这样高污染，低效率之上的，不是建立于低和谐的基础之上的，更不是建立于房地产拉动经济发展这一基础之上的。在这里我们有必要对新加坡的房地产政策予以介绍。
1959年，新加坡政府从英国殖民者手中接过自治权时，当时的总人口为150万左右，但其中三分之一的人，挤在市区方圆4平方公里的狭小范围，25万人住在城市的贫民窟内，30万人住在棚户区。由此可见，当时的新加坡，其住房条件可谓是极其恶劣。更重要的是，当时的新加坡不仅贫困落后，还经常伴有种族冲突，局势非常混乱。相传，1964年，也就是新加坡脱离马来西亚联邦独立建国的前一年。有一天，新加坡开国元勋李光耀坐车经过一条街，碰到一群暴徒正在纵火打斗，突然他发现一个人从楼上急匆匆跑下来，将一辆很旧的摩托车搬上了楼去，原来他是怕暴徒的暴行会波及他那辆破旧的摩托车。这一幕，让李光耀概况万分：这人有一辆小小的破摩托车都知道保护，如果新加坡的每个家庭都能拥有一套房子，都有资产，他们就应该不会暴动了吧。没有暴动，社会不就稳定了吗？！社会一稳定，经济就不发展上去了吗？！如此以来，社会稳定和经济发展就能良性循环了。所以，李光耀认为，要想使社会稳定，经济发展，第一个办法就是必须让所有无产阶级变成有产阶级。这个传说中的搬摩托事件是否属实，已经无法稽考。但有一点却是真实的。那就是李光耀确实是这样思考的。李光耀自己就曾这样写道：
“1965年独立后，我对新加坡的选民几乎都住在市区中心感到不安。我注意到各国首都的选民总是倾向于投票反对政府，因此决心让新加坡的家庭拥有自己的住房，否则政治就不会稳定。另一个重要的目的是，是让那些儿子必须履行国民服役义务的父母，觉得新加坡有他们的份，值得他们的孩子去捍卫。如果国民服役人员的家庭没有自己的住房的话，那么，他们迟早会得出结论：他们所捍卫的是有钱人的财产。”
他通过比较分析后觉得：
“当我发现人们对自己拥有的住房和租赁单位采取截然不同的态度时，就深信一个人的产权感是与生俱来的。我早就想，如果建立每个公民跟国家前途之间的利害关系。我要建设一个居者有其屋的态度形成强烈的对比。屋主为能买住房而感到自豪，而政府津贴的廉价租赁组屋则被严重滥用，维修也差。这使我深信，如果每个家庭都有自己的住房，国家将更加稳定。”
“居者有其屋计划”就此产生。显然，新加坡推动居者有其屋政策，更多的是从政治层面考虑，他们的出发点是想通过人人有房屋产权，以此来建立每个公民跟国家前途之间的利害关系，以此来谋求社会的稳定繁荣。关于这点，不独李光耀是这样认为的，他的接班人吴作栋也是这样认为的。1995年，时任新加坡政府总理的吴作栋，在演讲中就曾明确指出：
“我们政府的政策，就是要让每一个新加坡人都能在自觉的国家拥有他自己的切身利益。我们要让每一个新加坡人都拥有这个国家的一部分，让他们感受到他们是国家的主人并永远都对国家有一种责任感.......他们最好的切身利益莫过于在这里拥有一套政府组屋或一套私人住房。”
从这可见，于新加坡人看来，住房问题根本不是单纯的经济问题，甚至也不是德国人所认为的是单纯的民生问题，而是一个必须上升到关系国家安全和稳定，必须上升到关系到人民对国家的归属感和责任心层面的政治问题。
反观中国。与新加坡不同的是，中国之所以推动房地产改革，仅仅只是从经济层面考虑，只是想寻找新的经济增长点而已。《发展和改革蓝皮书》暨《中国经济发展和体制改革报告中国改革开放30年（1978-2008）》一书在回顾我国房地产市场改革的历程时，曾做了这样的表述：
“1996年，为应对我国经济出现的不景气，开始提出和寻找新的经济增长点。1996年6月，国务院总理朱镕基在国务院常务会上提出，住房建设可以成为新的国民经济增长点和新的消费热点。1997年9月，党的十五大报告提出积极培育新的经济增长点。1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出‘促使住宅业成为新的经济增长点’。”
正是基于上述认识的差异，中国在推动住房改革时，采取的基本是一种甩手掌柜的策略，将居者有其屋的责任完全推给了国民。而反观新加坡，在整个“居者有其屋计划”实施过程中，政府始终没有缺位。
新加坡的住房体系是以政府主导的公共组屋为主、完全市场化的私人房地产为辅的二元体系，住房政策的侧重点也是在公共组屋市场。组屋的产权属于政府所有，政府对组屋有一整套严格的购置和管理制度，涉及到住房问题的方方面面，非常详尽。而且组屋的规定，具有法律效应，一旦违反，触犯条例者会被控上法庭。因此，整个新加坡公共组屋市场的运作在四十多年当中一直都是井井有条，几乎没有出现任何纠纷。同时完善的公积金制度是新加坡解决居民住房问题的重要资金保障，为新加坡的组屋建设和“居者有其屋”计划的实施提供了强大的金融支持，同时新加坡的土地政策也为组屋的低价格提供了必要的支持。
另外还有非常重要的一点，就是新加坡政府关于组屋的规定非常全面、透彻和清晰，没有任何模糊的空间。譬如，为防止炒房投机行为，政府的规定非常细致详尽：
1、一个核心家庭只能拥有一套政府组屋，如果该家庭需要改善住房购买新的政府组屋，或在公开市场购买转售的政府组屋，那么，该家庭必须先将其持有的组屋出售；
2、每个新加坡公民一生中只有两次从政府手中购买新组屋的机会，新组屋的价格通常只有市场转售价的60％-70％，有时甚至更低；
3、申请新组屋的新加坡人必须是两个成年家庭成员联名申请和购买，转售市场中购买组屋也需要两个成年家庭成员联名购买。当然，对于大龄的单身人士有一些特别的规定；
4、新加坡公民家庭总月收入8000新元以下的才有资格购买四房以上的新组屋，家庭总月收入3000新元以下的才有资格购买新的两房组屋；
5、.私人房业主不可申请购买新的组屋，但可购买二手的组屋，但规定一旦购买，私人房业主必须居住在所购之组屋内；
6、单身新加坡公民在购买二手组屋后也可购买私人房产，但也必须居住于政府组屋；
7、任何购买政府新组屋的新加坡人，必须在该组屋居住满10年（1996年之前为5年）后，方可将其推入二手房市场。且政府会根据组屋房型抽取高昂的转售税。按最新规定，公寓式组屋是50000新元，两房到五房组屋分别为15000新元，30000新元，40000新元和45000新元不等，而所收到的税，一般作为新组屋购买者的房价津贴；
……
此外，于通过法律手段致力于抑制房地产投机的同时，新加坡政府还特别注重国民的收入增长，李光耀就曾提到，新加坡“工资理事会 每年都根据上一年的经济增长情况建议加薪。” 如此以来，政府组屋的平均销售价格和家庭平均年收入的比率就非常小。基本上，三房式组屋的平均销售价格只相当于家庭年均收入的0.8-1.4倍。也就是说，在新加坡，一个家庭一年的收入，就可以购买一套三房式组屋。至于四房则为1.3-2.4倍，而大型的五房组屋则为2.3-3.9倍。更为重要的是，这个比率一直很稳定，近30年来变动不大。
资料来源：俞永学.新加坡的住房政策及其对中国的启示[D].上海交通大学安泰经济与管理学院，2008：33.
从居住水平来看，新加坡的人均居住面积，在20世纪90年代就已经达到21平方米以上，平均每套住房约居住3人，2005年，新加坡的人均居住面积已达到25平方米。还需要说明的是，新加坡的组屋有别于香港的“公屋”，也有别于内地的经济适用房。组屋的房屋质量，维护保养和配套设施物业管理等各方面的水准都远远高于后者，其层面甚至要优于内地的普通商品房。新加坡土地资源贫乏，人口密度高居世界前列，但新加坡人民却享有非常好的居住条件，也难怪会被联合国评为最适合人类居住的国家之一。此外，更重要的是，正是得益于上述政策，目前新加坡人的住房拥有率达到92％，基本实现了李光耀当年提出的“居者有其屋”的理想和政治承诺。
无可否认，如果单就城镇居民住房拥有率而言，中国也是直追新加坡。由西南财经大学中国家庭金融调查和研究中心制作的《中国家庭金融调查》显示，我国城镇居民拥有住房比率已经达到87％，远远超过日、韩、德、美等国家，也高于印度、墨西哥、克罗地亚等发展中国家。尤其在最近三年，城镇居民的住房拥有率更是大幅增长，从2011年8月的84.8％上升至2014年3月的89％。从数值来看，我国也基本实现了居者有其屋了，但问题在于这一成绩的取得，不是建立在人民对国家的归属感和责任心上的，事实上这18年的发展，不仅没有让人民感受到他们是国家的主人并永远都对国家有一种责任感，反倒是很多人日益觉得，这个国家与我无关，不值得自己去捍卫。因为捍卫了，也只是在捍卫那些既得利益者。
综上可见：一没有将房地产抬高到支柱产业的高度，不依赖于房地产，后发国家的经济也可高速的增长，甚至经济运行的会更为健康，并以此赶超先发国家；
二住房问题不仅是单纯的经济问题，甚至也不是民生问题，而是事关国家安全和稳定、关系人民对国家的归属感和责任心的政治问题。
本文转载自微信公众号“政经天一楼”，作者授权金融界网站发布，未经授权，请勿转载。如果您有干货观点或文章，愿意为广大投资者提供最权威最专业的意见参考。无论您是权威专家、财经评论家还是智库机构，我们都欢迎您积极踊跃投稿，入驻金融界网站名家专栏，邮箱地址：zhuanlan@jrj.com.cn，咨询电话：010-83363000-3438。期待您的加入！
政经天一楼
更多精彩资讯，请来金融界网站(www.jrj.com.cn)