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杭州归来话青岛房价,如何不再深夜痛哭

虽然说没有在深夜痛哭过的人,不足以谈人生。但那个过程确实很痛苦。

百忍老师刚从杭州回来,一段杭州的“小伙骑车逆行被拦后情绪崩溃”的视频就在网络热传,还上了微博热搜。

视频发生在3月25日晚上,一年轻小伙骑车在路上逆行,现场交警按规定将他拦停。小伙子停下后十分平静地给女友打了个电话,“我逆向行车被抓了,现在走不了,你在那儿等我吧。”

但挂完电话,90后小伙子忽然情绪崩溃,当场大喊大叫,甚至大哭,将手机重重摔在地上,屏幕碎了。他哭着说,自己压力好大,每天加班到十一二点,因为女友回家没带钥匙,他骑车是要给女友去送钥匙,单位和女朋友都在催着他,他真的好烦,只想痛哭一下。民警对他说,你发泄一下也可以的,我们在这里守着你。就这样,小伙子蹲在桥边抱头痛哭了好几分钟,民警则蹲在一旁陪在他身边,一直安慰。

百忍老师3月两赴杭州,先是应杭州著名地产新媒体“层楼”之约,出席了他们组织的全国性的地产大V峰会,见到了北京的兽爷、上海的卢俊、郑州的米公子(现居布里斯班)、南京的孟祥远副教授、深圳的樱桃、伦敦的傅投资客等自媒体代表人物,可谓大开眼界。

杭州地产自媒体界更是人才济济,不分年龄和职业,跨越度和活跃度都惊人,不愧有互联网之都的美名。且不说老杨从传统的报纸跳出来成功转型到了自媒体大号层楼,还拉起了一支30多人的队伍,一篇头条文章报价数十万;早已退休的大老哥活跃于楼市和媒体,老资格的指点江山;连学医学的胡博士在手术之余,都做楼市研究,经常撰文为城市建言;90后也有楼市小王子这样的后起之秀。和他们一路聊下来,真是感慨南北城市差距之大,人家的观念解放程度真是北方不能比,自己在青岛倒是显得很是孤独。

过去几年,他们组织相关粉丝和投资者在全国跨省投资扫盘,本轮地产暴涨,取得巨大收益。近期在调控限购和房产税之下,又在忙于投资外国房产,走出国门研究相关局势和踩盘,可谓走在前列。

月底百忍老师又去了参加了绿城的年度生活开发者大会,见证了绿城中国的持续发展和继续进步,也见识了绿城的几代产品,以及对杭州楼市乃至这个城市的影响——在杭州做地产,你没套绿城的房子,都不好意思说是这个圈子里的。也正是有这个标杆,其他开发商不敢怠慢,都做精品,整个城市建筑水平就上去了可惜青岛没有这样的本地标杆,导致外来巨头也是糊弄着做产品,想想只能一声叹息。

两次期间,考察和观摩了杭州十来个地产巨头的十几个楼盘,感慨更多。杭州的行政布局是老城内核两区,上城和下城。其他是中心四区:北拱墅,南滨江,类似四方和李沧,只不过面积大得多;西边是西湖区,类似崂山区;东边是江干区,类似老黄岛区。外围北有余杭,南有萧山,类似即墨和胶州。

城市扩展非常大,但是价格也是极其高。中心六区,只要不是边角区域,新房最便宜也得四五万了,而且是限价的缘故,好的二手房基本都是五万及以上了。最高的八九万,除了西湖边,钱江新城很多新盘都是这个价格。还有一点,就便是中心城区的公寓,也都卖到4万多了,比京沪都贵。

和青岛比,杭州最贵的房价差不多,但是人家是全城高价,几百平方公里的地皮上都卖到4万以上的价格,4万以下意味着很偏远的郊区了。青岛虽然前海一线很贵,但退后一些,马上价格就便宜了。所以,真比起来,压力没那么大。当然,也是因为青岛人民的收入确实跟不上,真贵了也是有价无市。

这小伙的事情发生地点属于西湖区,既然能骑单车,还属于核心地段。周边房价怎么也得5万以上,房租也得8000开外,如此局面之下,无论是买房还是租房,压力可想。

而与当地做淘宝运营的朋友聊天,刚毕业的普通大学生实习期间,即便在互联网的公司,起薪也就是2400到3000,没有高到那里去。了解到这个背景,数字对比之下,生活和工作压力有多大,可想而知,一个刚参加工作几年的小伙子,深夜痛哭乃至情绪崩溃就是一件正常的事了。

这是一种几乎无解的局面。

杭州为迎接2022年的亚运会,目前十条地铁同时开工,城市到处都是工地,每年仅仅此一项就要向地下砸下1300亿元之巨。京沪这样的一线城市都无此局面。

哪里来这么多钱?当然是土地财政。边走边看边思考,百忍老师觉得杭州政府就是一个精致的机器,或者是一个高效运转的公司。在土地运作方面,不但学来了香港模式精髓,甚至超过香港。而政府运作资源方面,又很像新加坡。城市极其漂亮,走了很多地方,地面很少见到铺砖,几乎全是石头。而且石板很少,全是条石和块石,可媲美巴黎,但是这个成本得多高?靠什么来支付这个成本?

2018年,杭州总计买了超过2400亿的土地,又一次全国第一。而全年房屋的销售总额不过3600亿而已。地房比达到了全国最高的1比1.5。这么多年来,杭州每年都是超过2000亿的土地出让,累计全国第一,土地财政之依赖,在做过十年杭州一把手的王国平当年定下做精品城市的那天起,就已深入骨髓。

青岛呢,2017年卖了420亿的地,却买了2500亿的房子,地房之比为1比6;2018年地价大涨之后,卖了720亿的地,也卖了2400多亿的房子,地房之比为1比3.5。开发商的日子不知道比杭州好过多少。

杭州很多楼盘36000拿地,精装限价46000亏本卖房。而且政府要求很严,对于装修要求一条条列出详细清单和成本核算,开发商在政府面前,基本上无计可施。

强势精明的政府,以土地运营为根本,让开发商和买房者都来为这个精美的城市埋单,实现依赖土地收入快速滚动发展,这就是杭州模式。

如果没有地,那就政府继续拆迁,百忍老师全城走下来,感觉城区能拆的平房都拆完了。大片土地还待字闺中,等待开发商来高价迎娶。在杭州拿地也简单,财大气粗直接举牌就可,完全市场化抢地,没啥潜规则,也无须勾兑。

土地财政有巨大的上瘾性,很难戒掉。经济学上也叫路径依赖。

2017年,杭州拆了五万户,基本是货币补偿,拆迁户们持币横扫市场,一片繁荣。2018年拆迁货币补偿全国叫停,三四线城市影响巨大,而准一线城市的杭州更是不小。四季度后,市场也是支持不住,迅速降温。土地市场更是进入冬天。

最急的当然是政府,于是2月20日,当年40000元拿地的绿城沁园的预售价格从去年10月的49500放宽到了54000元,涨了10%。

政府一个小动作,一石激起千层浪,土地市场很快复苏,3月份大家又开始抢地。购房者纷纷杀入市场,杭州真的迎来楼市小阳春。

起码到2022年之前,杭州的巨大投资还将持续,光交通就是个天文数字,而这必须依赖土地财政。土地要热卖,必须让楼市保持热度。杭州已经进入这样一个艰难的循环,强势运作必须保证这个模式下去。而随着经济增长的放慢,即便是互联网之都的杭州,阿里也在裁员,青年人的收入不稳定,对于很多人来说,房价自然也越来越难以高攀。

照此趋势,未来扛不住巨大压力,在杭州深夜街头痛哭的青年,只怕会越来越多。他们要么在这个城市熬下去,要么离开这座昂贵的美丽城市。

说完杭州,回到青岛楼市,百忍老师年初说过,今年会是楼市最为热闹的一年,行政和市场作用力之下,各种奇妙现象都会出现。果然很快就来了。

3月29日,西海岸3宗地拍卖。其中HD2019-3027土地位于黄岛区嘉陵江西路北侧、武当山路西侧,土地总面积7188㎡,也就是10.8亩的袖珍地块。土地用途:城镇住宅用地混合零售商业用地,起拍楼面地价5895元/平。地脚还算不错,但价格也不低,地块建面21190㎡,除去商业。剩余的19248平住宅,还要分成两个地块,满打满算不到200套,都不值得做个项目。

估计也就是这个原因,有关部门或者没上心,或许也是为了提振市场?就未设置特殊条件。

结果让人大吃一惊,17家竞买人参与竞拍,几乎全是地产巨头,有万科、碧桂园、龙湖、世茂、金科、中南、华发、蓝光、海信、青特、天泰、东海等。经过90轮快速竞拍,最后报价达到7645元/㎡,达到限价遭“熔断”,将转入网下竞商品房销售价格。

不管结果如何,万科和海信那些地块周边限价一万五六的项目,你还不抓住机会赶紧下手?

嘉陵江路袖珍地块遭抢,说明进入青岛楼市的几十家地产巨头们大都处于严重饥饿状态,只要政府在土地方面稍微条件一放开,杭州的局面马上就会在青岛上演。到时候半夜街头痛哭的恐怕就是青岛小伙了。

所以,香港杭州这样的土地财政模式,还是不学的好,真要学了,青岛人民的腰包,怕是也支撑不下去。