购物中心的绿色运营不仅仅体现了商业地产企业的环保理念和社会责任，也有助于运营商改善经营环境、提高租金、节省人工和能源费用，带来实在的经济效益。
01 前言
截至2018年底，全国5万平米以上的大中型购物中心项目总数超过5000家，总面积超过5亿平米，在建购物中心面积位于世界第一。购物中心的绿色运营不仅仅体现了商业地产企业的环保理念和社会责任，也有助于运营商改善经营环境、提高租金、节省人工和能源费用，带来实在的经济效益。
中国商业地产可持续发展能力如何？怎样客观评价中国商业地产企业的绿色运营竞争力？如何树立标杆，推广先进商业地产企业绿色运营的经验？这些疑问不能单纯依靠市场解决，更需要政府、媒体和企业共同努力。
该篇报告试图切开新的视角，依据SMART原则和AHP层次分析法思考新问题。从政策环境、绿色运营管理存在的问题和其价值入手，通过模型测算来思考行业的驱动力问题，再回到中观维度测算绿色商业运营的市场空间，以及目前绿色运营竞争力先锋企业和绿色运营五大发展趋势。思考未必全面，只求能为绿色商业行业的趋势判断贡献新的逻辑。
以下是该篇报告的核心结论：
1) 商业地产企业的绿色运营意识亟待加强
2) 绿色商场的占比不足6%
3) 购物中心申报绿色标识的积极性有待提高
4) 能源管理体系已成为商场的必备，但其智能化程度有待提高
5) 环境品质监测系统得到重视，但还没广泛应用，在全国的大中型购物中心的覆盖率还不到1%。
6) 碳排放管理是未来大中型购物中心绿色运营管理的必修课
7) 绿色租约的理念亟待普及
总体而言，我国商业地产的绿色运营还处于萌芽期，还缺乏全面领先的先锋企业。绿色运营领先企业与普通企业之间存在着较大的差距。即便是领先企业，也只是在绿色运营的某些局部环节领先，尚未形成全面的领先优势。
尽管面临着种种挑战，随着城乡一体化建设的加速，新零售新消费趋势的兴起，以及购物中心本身日益成为目的地中心，价值中心，创新中心和零售中心，商业地产的运营商也越来越有能力和动力将绿色理念贯穿到商业地产从设计、开发和运营的全流程。
02 现状和问题
为确保全天候运行，购物中心往往被设计成完全依赖中央空调系统的封闭空间，如果未能采取适当的技术措施确保室内空气品质，各类污染源容易积聚，恶化室内空气品质，损害消费者的健康。大型商业综合体以其巨大的体量和客流量，超大规模的停车场等辅助设施，对周边环境和交通也造成了极大的影响，尤其影响周边社区居民的日常生活。
据上海市商务发展研究中心发布的《上海城市商业综合体发展情况报告（2016-2017）》，2016年，上海市城市商业综合体平均年客流量达991万人次/个。巨大的客流量加上店铺装修、餐饮、汽车尾气带来的污染，使得大型商业综合体的室内空气品质面临极大的挑战。
2.1 政策环境
图1/ 政府部门对商业地产绿色运营相关政策
除上述中央各部委出台的与购物中心绿色运营相关的政策以外，各个地方相关主管部门也出台具体的实施方案。如北京市发改委于2014年6月正式印发《北京市碳排放权交易管理办法(试行)》。该“办法”要求在北京市行政区域内的固定设施和移动设施年二氧化碳直接排放与间接排放总量5000吨(含)以上，且在中国境内注册的企业、事业单位、国家机关及其他单位，大型商业购物中心的年二氧化碳排放量远远超过5000吨，故都需要主动进行节能减排改造，或者购买碳排放权。
2.2 存在问题
我国商业地产企业绿色运营理念和技术都还较为落后，具体体现在管理、标准和模式3个方面：
1) 管理
- 对绿色运营管理体系缺乏了解，对绿色运营管理工具应用不足，<15%;
- 现有的物业管理公司所从事的都是简单的传统物业管理，确切地说是保安、保绿、保洁、保修，绿色建筑运营管理的效益不能充分发挥;
- 运营人员技术水平参差不齐，大部分运行维护人员还不适应绿色节能技术的应用，在进行绿色建筑的运行和维护之前绝大部分人员未进行过系统的知识培训和专业培训。
- 标准
- 缺乏调适（或调试）：由于未进行系统调适，我国绿色建筑在运行维护阶段会出现运行能耗高、维护费用大、设备寿命短、楼宇自控和室内环境无法达到用户需求等现象；
- 运行维护管理技术体系缺失：导致了各系统运行效率低，并且产生了大量的能源浪费；
- 缺乏标准，目前房地产行业还没有专门针对绿色建筑运营管理的评价标准和评价体系。
- 模式
- 重建轻管，目前的房地产开发模式只注重前期的设计和建设过程而忽视后期的运营管理；
- 设计、施工、运行之间协调不足，为后期的建筑运行留下隐患。
2.3 价值
1) 提高资产价值
图2/ 从资产管理的角度看商业地产绿色运营的价值
2) 提高商铺租金
图3/ 典型经营者（零售商）
对商业地产绿色运营的需求
3) 减少运行成本
商业地产应通过提高经营效率的方式来降低运营成本。管理层应该注重管理理念在绿色建筑运营中的实际应用，指出运营管理是确保能成功地向用户提供和传递产品与服务的科学，有效的运营管理必须准确把人、流程、技术和资金等要素整合在运营系统中创造价值。绿色建筑运营管理同样也是投入、转换、产出的过程，并且实现价值的增值，通过运营管理来控制运行成本，并保证建筑的服务质量及生态目标的实现。
4) 顺应消费趋势
近年来，随着我国城乡居民收入水平和消费水平的提高，“安全、环保、健康”成为消费主流。现在中国消费者对绿色消费和环境保护的意愿空前高涨。消费者对健康绿色生活方式的追求，不仅体现在消费过程中更愿意选择未被污染或有助于公众健康的绿色产品，还扩大到希望自己的消费行为和方式能够符合人的健康和环境保护标准。
图4/ 消费者对商业地产绿色运营的需求
5) 绿色价值链
图5/ 从责任主体的视角看商业地产绿色运营的价值
03实践与趋势
推行节能改造、倡导绿色办公是商业地产企业实施绿色运营战略的基本举措。除此以外，各家商业地产企业在绿色运营战略表述方面也各有特色，如下表所示。
比如万达推出的慧云系统，中国金茂提出的零碳运营、远洋集团的健康生活家，太古地产的绿色厨房倡议等，都是极富特色的商业地产绿色运营战略和举措。
图6/ 商业地产绿色运营战略和举措
目前国内商业地产企业应用较为普遍的绿色建筑运行评价标识有我国的绿色建筑评价标识（运行阶段），美国LEED-EBOM，英国BREEAM in Use等。
截止2018年8月，中国大陆申报LEED认证的Enclosed Mall和Shopping Center的总共有83个，已经通过认证的有19个。申报认证的企业既有瑞安地产，万达集团，太古地产等房地产企业，也有古驰，家乐福，迪卡龙，耐克，麦德龙，普拉达，英菲尼迪，沃尔玛，宜家等超市和零售品牌。值得关注的是，在全部申报LEED认证的购物中心项目中，申报面向绿色运营的LEED-EB O+M体系认证的项目仅有两个，分别是广州太古汇，已于2017年2月获得LEED-EB铂金认证，以及2018年6月申报LEED-EB认证的上海宜家。
图7/ 申报LEED-EB认证项目数量
在申报国内绿色建筑运行标识方面，万达集团遥遥领先于其他商业地产企业。截至2018年年底，万达集团累计获得722项绿色认证标识。其中绿建设计标识474项，绿建运行标识165项，绿色饭店标识75项。
图8/ 企业申报绿色建筑运行标识的数量
3.1 驱动力
商业地产企业绿色运营的驱动力既有来自于外部的压力，也有其内在动力。
外部压力包括来自于政府的政策约束（P），如发改委对大型公建的能耗限额，能源审计和碳交易制度，商务部创建绿色商场的倡议等；来自于投资商、开发商和运营商应对社会监督，提高企业社会声誉，履行企业社会责任的需求（R）；来自于消费者和经营者对环保消费、健康消费的需求（C）；也有同行采用新技术带来的效率提升、成本降低带来的压力（I）。
内在动力来源于提高经营绩效（B）。一是资产的保值增值：降低安全风险和环保风险，提高坪效、出租率、租金、客流量和客单价等经济效益绩效指标。二是降低运营成本，尤其是高额的能源费用。
图9/ 商业地产企业绿色运营的驱动力
3.2 评价模型
根据理论分析和专家调研，可以得到用于评价商业地产企业绿色运营竞争力的“M2E”模型。定义U0为商业地产企业绿色运营竞争力指数，是一个无量纲数据，共由三个次级指标构成，其计算公式为：U0
式中，M为衡量商业地产企业可持续经营管理能力和意愿的指标，该指标涵盖了企业的可持续发展战略、在经营活动（如招商）中具体实施绿色理念的各项策略，团队和制度建设等内容；E_1为衡量商业地产企业盈利能力的指标；E_2为衡量商业地产企业在行动层面实施可持续发展战略取得实际成果。
图10/ 商业地产企业绿色运营”M2E”评价模型
2019商业地产十大绿色运营先锋企业
以各商业地产企业2019年全年的购物中心类商业项目租金运营收入为计算K值的基础，以及各企业在绿色管理、经营绩效和申报绿色建筑认证项目的情况，依据上述M2E模型计算各商业地产企业绿色运营竞争力指数实际得分进行排序，可得2019年商业地产企业绿色运营竞争力十强如下：
图11
2019年商业地产企业绿色运营竞争力十强
3.3 创新科技
1) 智慧停车
为商场停车场配备定位读卡器系统让顾客“智能寻车”。找车时，在自助查询机上凭票查询，就能迅速找到车辆停放位置。通过触摸查询终端，输入车牌号或选择停车时段模糊查询，系统会调取相应车辆信息，同时给出最佳取车路线。
作为停车领域的引领者，阳光海天深耕停车行业13年，用移动互联网连接实现了无人化管理，并且通过云端对停车场的管控，将专业服务、前沿技术、创新理念、国际资本、强势品牌与互联网相融合，形成停车领域的全产业链模式。
2) 智慧支付
刷脸支付、二维码支持等智能支付的发展已成为市场线下店铺对接当前支付方式的主要支付方式，为市场支付平台提供线上保障，也为市场服务提供线上快捷支付提供保障。
3) 智慧安防
使用人工智能物联网技术，结合人脸识别和大数据分析，充分保障商场的安全。
4) 智能导航系统
商场智能导视系统通过商场内的智能互动触摸设备，供客户自助查询搜索整个商场不同楼层的品牌店面及位置分布，并以丰富的多媒体形式为顾客推送新品、主题活动及优惠信息等。联网式的管理系统平台，可轻松更新商场变更的商户品牌，节省大量的人力和财力。
5) 能效管控
冷机智能群控，蒸发冷却，智能遮阳，绿色照明等技术的充分应用，可有效管控商业地产项目的能耗和能效。
3.4 发展趋势
1) 绿色金融
投资商（或散户投资者）对购物中心或商铺进行投资的动力来源于获取商铺的物业增值（地段价值、建筑价值）和租金。绿色运营对于投资商除了责任投资的社会价值，也可以降低项目风险，确保资产的保值和增值。责任投资是指在投资过程中在财务回报的考量之外，将环境（Environment）、社会(Social)和公司治理(Governance)（简称ESG）等因素纳入投资的评估决策中。
2) 绿色体验
新加坡32个生态购物中心的经验说明，一些绿色特色确实可以增强消费者的购物体验。这些功能包括高效的空调系统，可以产生更多的气流但噪音更小，可以自然采光的天窗，还可以使用低挥发性有机化合物或毒性较小的低挥发性有机化合物涂料。
3) 绿色业态
环保意识的增强强烈影响着人们的生活习惯和购物中心的发展趋势。可持续性也是客户的需要和租户的期望。全球乐活（LOHAS）族的兴起便是这种期望的体现。乐活意为以健康及自给自足的形态过生活，是全球兴起的一种新的健康可持续生活方式。乐活族是一群重视健康、关爱环保，在消费时以健康、环保、时尚、有机、天然、绿色为主题。
4) 健康消费
与健康相关的消费，以及消费环境的健康都将受到消费者的追捧。
5) 智慧购物
移动互联网改变了人们的生活方式和消费习惯，商场可充分应用智能科技提升购物体验。比如智能停车，用户在到达之前就可以在线预订车位、在线查停车费，还可以用商场消费积分抵扣停车费，整个过程都可以在手机上完成。