在疫情期间，新加坡政府出台了各式各样的援助措施，涉及到个人、家庭、员工、企业、社会的方方面面。在文章的结尾，我也放上了即将在6月18日施行的新援助配套内容。对于由政府统一免除的费用（例如外籍雇员人头税），或者直接打钱到户头的现金援助（例如水电费补助），大家往往都没有太多疑问。毕竟是由政府一手操办，既省心也放心。
相对而言，因为房地产业有很多的租赁往来，政府对接的又往往是业主而非租户，信息的不对称以及业主和租户的情况各有不同，导致援助的发放就不如前面那样简单直接。很多业主和租户都会有疑惑，到底什么房租可以减免，能够减免多少，甚至出现误会闹矛盾。
之前我在新闻中看到新规的报道，也只是草草读过，没有仔细整理。前几天正好有幸参加了萧锦耀律师的法律讲座，受益匪浅。尤其是在关于房租减免的问答环节，听到了很多有价值的问答建议。想到身边有不少朋友是自己创业，疫情期间还要承担工作场地的租金，这方面的信息应该会对大家很有帮助，就去查询了资料，再结合萧律师的分享，做了这么一个专题。今天和大家分享一下，新加坡的房租减免援助，到底是怎么回事？
新加坡的房租减免援助，正式的名字应该是房地产税回扣（Property Tax Rebate）。虽然我个人觉得“房地产税退还”这个词更恰当，不过为了和新闻报道保持一致，就仍然使用房地产税回扣这个词。这里有一个误区要说明一下，其实真正的减免并不是直接按照租金金额1:1的减免，而是通过政府减免业主的房地产税，来变相减少租户的租金开销。具体减少的租金金额，准确来说是根据房地产税的减免额而定。只是为了方便大众阅读和理解，目前新闻报道中大部分已换算成平均月租金来报道，即减免多少个月的租金。
老规矩，首先和大家捋一下房地产税回扣的时间线。觉得太长的朋友，可以直接拉到下一部分。
早在今年2月18日的第一个预算案中就已经提到了房地产税回扣。当时疫情没有这么严重，仅旅游业受到的冲击比较大。于是政府为持有执照的酒店、商务住宅及商务会展场所的住宿及会议厅部分，提供30％的房地产税回扣。国际游轮和区域渡轮中心将获得15％的房地产税回扣，综合度假胜地则获得10％回扣。
（图片来源：联合早报）
由于疫情的加剧，除旅游业以外的很多行业在3月份都受到了较大的影响。政府在3月26日发表了2020年追加预算案声明。在此次声明中，第一次提到非住宅房地产今年将获得30%的房地产税回扣。注意，此时的房地产税回扣，还未在法律层面被规定要求业主返回给租户。只有政府旗下的产业，例如小贩中心和慈善机构等，直接享有免租。
（图片来源：联合早报）
随着新加坡每日确诊人数越来越多，政府宣布将于4月7日起实施阻断措施。考虑到大部分的公司在阻断期间都将面临很大的资金压力，政府在4月6号提前出台了第三轮预算案，并在临时措施法案中明文规定，业主必须将政府给予的房地产税回扣，无条件全额转给租户。
根据第三轮预算案，商业（commercial）地产可获高达100%的房地产税回扣，这相当于大约1.2个月的租金。金沙和圣淘沙享有60%的房地产税回扣。其他非住宅地产（包含写字楼和工业产业）仍然保持30%的房地产税回扣，相当于大约0.35个月的租金。
（图片来源：联合早报）
在接下来宣布阻断措施延长到6月1日以后，很多公司因为长时间的关闭已经举步维艰。为了救市，也为了保就业稳经济，政府在5月27日颁布了新一轮预算案，符合条件的商业房地产租户将享有月0.8个月的现金补助。该笔补助将从7月底起由国内税务局自动发给业主，由业主全额转交给租户。
紧接着，国会在6月5日通过了冠状病毒（临时援助措施）（修正）法案，其中指出符合条件的中小企业最终可免租多达4个月。4个月的免租配合政府的雇员薪金补贴和外籍员工人头税减免，可谓是给各家公司输入了强力营养液。
（图片来源：联合早报）
现在，让我们来看看新法案的内容。
新闻的大标题中“业主分担” 以及 “符合条件” 八个字很是醒目。这里先要提醒大家，文中提到的房地产税回扣，是针对商业、工业和办公地产，而不是住宅地产，这是基础中的基础。所以想着借由此法案来减免房租的小伙伴们，打消这个念头吧。
其次，租户要满足以下三个条件：
2019年营业额不超过1亿新币。
店面在2020年4月、5月的月均收入比去年同期减少35%以上。
租约在2020年3月25日前生效。
此外，新法案对不同的单位，免租幅度不一样：
商业地产：政府提供2个月（4月、5月）的免租，业主需减免2个月（6月、7月）的租金。一共4个月。
工业地产和办公地产：政府提供1个月（4月）的免租，业主需减免1个月（5月）的租金。一共2个月。
这里要再次啰嗦一句，就如同文章开头提到，房地产税回扣减少的租金金额，准确来说是根据房地产税的减免额而定，而不是租金的金额而定。所以此处的4个月和2个月均为约数。
可能有的业主要说了，之前是政府给予现金补贴以及给予房地产税回扣，现在新的法规要我自己承担一个月的租金。不光是租户要生存，业主也要生活呀。租金减免了，业主没了收入来源那可怎么办？不用担心，新法案同时提到，如果业主也陷入财务困难而无法承担所规定的租金减免，可以向政府申请评估，并只承担一半的减免义务。
最后，新法案还提到，符合免租条件的中小企业租户，可申请分期付款偿还欠租。租户可以同业主商量，按统一协商的计划分期支付2月1日至10月19日期间累计的欠租。其中有几点需要注意：
第一笔分期付款的时间，不得迟于2020年11月1日。
租户欠款的期限不应超过9个月或剩余租期，视何者更短。
业主有权对欠租金额收取一定的利息，利息年利率不可以超过3%。
商业房地产租户最多可延迟偿还五个月的欠租。
工业和办公房地产租户最多可延迟偿还四个月的欠租。
举个例子，某某租用了一间在写字楼的办公室，根据新法案，他可以享受4月和5月的免租，并从6月起按时缴纳租金。因为公司现在财务紧张，无法按期交付租金，于是租户就和业主商量延迟交付，将6月至8月的租金，以分期付款的方式从10月1日开始，在8个月内还清，即2021年5月31日之前还清。业主也根据欠租额，收取2.5%的年利息。
政府此举是为了避免限制令在10月19日解除以后，租户因累积了大笔欠租而承担过重负担，甚至因公司破产而无法偿还租金，从而业主和租户双双受损。新条例为双方都争取到更公平合理的结果，给企业和社会更大的存活机会。
此外，分享几个讲座上萧律师回答的问题，很有价值。
1. 租户在写字楼租了一间办公室但并没有作为办公使用，而是作为商业目的使用，例如用作店铺卖办公用品给其他租户。这种情况是属于商业地产还是办公地产呢？
首先，一般来说地产的性质不根据实际用途的改变而随意改变。就好比不能因为租了一间办公室来住，该地产就变成住宅地产了。如果需要确认地产的性质，可以去新加坡住建局（The Building and Construction Authority）查询。网址为：
https://www1.bca.gov.sg/
另外，业主或者租户也可以联系税务局，确认该地产可享有的具体地产税回扣比例，从而判断地产的性质和地产税回扣额度。
2. 租户和业主没有签订合同，或者签订的合同是不正规合同，能享受此次免租援助吗？
按新加坡的规定，政府只认可有缴纳印花税（Stamp Duty）的房屋租赁合同。印花税一般都是由租户承担，在租赁地产的时候就应该缴纳。
如果没有合同或者仅有非正规合同，则很有可能也没有缴纳印花税，从而没有在政府备案。没备案租赁关系的地产，是不可以享受免租援助的。所以，没有缴纳印花税以及没有签合同的朋友，现在赶紧联系业主补上合同，并抓紧补交印花税，以便向政府证明该地产的租赁情况。另外，补交印花税应该是会有罚金的。具体的罚金金额，以税务局告知为准。
印花税的缴纳，可以联系房屋中介缴纳，也可以用Singpass自行缴纳，网址：https://estamping.iras.gov.sg/WebForms/Home.aspx
3. 业主把地产租给了租户甲，租户甲把此地产转租给了租户乙。租户乙可以享受此次免租援助吗？
按规定，房地产税回扣是需要转移给最终租户的。所以租户甲不可以截留房地产税回扣，而是应该把该笔房地产税回扣转移给最终的租户乙。
（图片来源：8频道）