借银行，还银行，无本万利生意忙。
凭此兴，以此亡，何必今日始彷徨。
自去年下半年恒大暴雷以来，房地产市场一片风声鹤唳，各大房企纷纷在资金面采取措施以缓解流动性压力。但出来混总有还的时候，正所谓不治已病治未病，如今又有一家房企巨头世茂集团，继恒大之后出现境外债违约，拉响了新一轮房企债务违约的警报。
曾拥千亿市值 如今陷入违约泥潭
世茂集团是一家老牌房地产企业，主攻方向跟万达类似，靠商业地产起家，各地“鹤立鸡群”的世茂大厦，便是世茂集团的成名之作。经过三十多年的发展，世茂集团实现在内地和香港上市，其中世茂集团、世茂服务在港股上市，世茂股份在A股上市。
巅峰时期，世茂集团年销售额一度超3000亿，跻身行业前十，港股的总市值也曾超过1200亿港元。
但今时不同往日，2021年下半年开始，世茂集团的经营情况急转直下。2022年7月3日晚，世茂集团发布公告称，其发行在海外（新加坡交易所）上市的7月票据已到期，本金与利息总计10.24亿美元，公司未能支付上述款项。
来源：世茂集团公告
这是世茂集团首次出现美元债违约，金额为10.24亿美元。按理说，考虑到房企海外融资的重要性和优先级，就算境内债出现了违约，也应优先考虑海外债务的偿还。况且10亿美金对家大业大的世茂集团来说，理应并不是太大难事。
因此当公告一出，10亿美元都还不上的世茂集团，在外界看来无异于公司暴雷！
经营业绩不佳 疯狂自救仍回天乏术
世茂集团现在总体业绩如何，尚是一个谜。世茂集团目前迟迟未发布2021年年报，给出的理由是疫情导致上海总部的大楼被封。
来源：世茂集团公告
但从其A股上市的子公司世茂股份可以略窥一二。点掌财经数据显示，2021年和2022年1季度，世茂股份的营收和净利润均出现大幅下滑。营收方面，2021年公司收入193.92亿元，同比下降10.66%；2022年1季度收入26.42亿元，同比下降28%，降幅较2021年进一步扩大。
利润方面更是惨不忍睹，2021年公司净利润9.61亿元，同比下降38%；2022年1季度净利润0.97亿元，同比下降59%，盈利能力大幅锐减。
世茂股份历年净利润情况
来源：点掌财经
世茂集团自己公开的销售数据也显示，1-5月，累计实现合约销售总额约为342.6亿元，同比下滑72%。再加上世茂股份的业绩数据，不难看出集团当前处境的艰难。
业绩差就算了，世茂集团现在究竟负债有多少？截至2021年6月底，其表内有息负债高达1645亿元。就整个房地产行业的大环境来看，目前这个数字只会多，不会少。此外，外界还认为世茂集团与恒大类似，存在大量表外负债。瑞银的报告认为，世茂集团的表外负债约为1200亿元。
前方债台高筑，后方业绩惨淡，为了度过流动性危机，世茂集团也尝试了积极自救。公开信息显示，世茂目前已成功处置近30项资产，包括中国香港维港汇项目股权、黄浦路229号地块、广州亚运城股权、上海外滩茂悦大酒店、上海21街坊、北京IN三里、世茂御榕·武夷度假酒店等。这些资产累计出售总额已超过百亿元。
虽然世茂集团积极自救，盘活了多类集团资产，取得一定成效，但在企业负债积重难返之下，从结果上看仍是杯水车薪。
今年4月以来，世茂集团就有多笔债务实施展期，本质上已出现债务违约，再加上最近首次出现的10亿美元境外债违约，未来无论是境内还是境外，世茂集团再想举债，难度可想而知。
当然，世茂集团并非一个人在战斗。从恒大到世茂，这些房企巨头爆发的债务危机，正是房地产行业加速调整、企业全面洗牌的写照。
房企至暗时刻 世茂只是冰山一角
不久前，万科老总郁亮曾放话，短期市场已经触底，但恢复会比较缓慢。他说的对不对姑且不论，就算是对的，恐怕很多房企也等不到行业“完全恢复”的那一天。
中泰证券研报数据显示，2022年前5月，行业信用债违约规模650亿，规模已经超越2021年全年；民营房企仍旧是主要的信用违约主体，占比近90%。
房地产行业信用债违约规模（亿元）
来源：中泰证券
随着房企债务违约现象愈发频繁，2021年下半年以来，标普、惠誉、穆迪三大评级机构陆续对多家房企进行评级下调，其中不乏像融创中国、华夏幸福、绿地控股、世茂集团、阳光城、中南建设等知名房企。
整体来看，随着地产行业债务违约事件频发，房企境内境外的融资能力正在不断减弱、融资规模正在不断缩小，当偿债期来临，像世茂集团这样的地产巨头都面临着至暗时刻，更不用说中小房企的处境了。
2022年，注定是房企加速洗牌的一年。无论是巨头还是中小房企，要么咬牙挺住绝境求生，要么倒在还债的路上。
分化格局之下 地产投资何去何从
心病终须心药治，解铃还须系铃人。归根结底，房企借钱难，还债难，其本质都是因为卖房难。
统计局数据显示，2022年1-5月，商品房销售面积为50738万平方米，同比下降23.6%；商品房销售额48337亿元，下降31.5%。
来源：统计局
房子卖不出去，整个市场需求不及预期，是房企频繁暴雷的本质原因。各种花式卖房营销策略正是当下楼市时局的缩影。
至于未来楼市形势是否会好转，都是未知数。不过从政策面和最新的行业数据来看，一切都在朝好的方向转变。政策面上，各地纷纷出台了放松楼市调控的政策，6月楼市的销售数据环比也出现了大幅增长。可以说，国家层面肯定不希望房地产出事，会调动各类可行的资源，去帮扶房地产。至于最终效果如何，还是要看市场本身，看供需双方的博弈。
对房企而言，下半年是决定生死的半年。在售房政策和融资政策都会有相当弹性的背景下，自己能不能实现自救，能不能将库存转化为销量，度过流动性危机，就各凭本事了。
对投资者而言，在政策扶持和市场预期向好的情况下，A股房地产板块其实大有可为。关键在于分化格局之下，如何选对正确的公司。
会择时，懂策略，是专业投资者必备的素质。地产板块自身受题材、消息面影响较大，跟其他热门板块类似，市场经常会题材轮动从而导致板块调整。
因此在投资策略上，重中之重是要选时优化。所谓选时优化就是基于大数据，通过量化选时系统来判断，当板块风险大时，选择空仓。当风险小时，买入投资策略中选出来的股票。
投资策略分析工具市场上有很多，以投资者常用的阿牛智投量化大师为例，通过量化大师制定自己的策略模型，然后看看自己的策略是否靠谱，是否能赚钱，然后不断优化自己的投资策略，专业的投资者往往都是这样不断成长，并收获自己的第一桶金。
例如在阿牛智投量化大师上制定一些选股条件。首先考虑，我们需要选择的房地产股票组合应当是业绩还不错的企业，业绩太差肯定不行，这是最基本的。其次，现在房企最重要的就是去库存、回笼资金的能力。最后，可以加入平台的一些独家因子指标，让整个策略风险系数更低，可行性更高。
按照这个思路，选股条件可以如下：1、板块选择房地产;2、毛利率同比变化率≥0%；3存货周转率≥0.5次；4、估值置信度（低）。
然后再制定一个筛选条件：总市值(从小到大)；数量在3-5家公司，构建房地产板块投资组合，就会得到选时一年回测数据（下图）。
需要说明的是，存货周转率≥0.5次是根据2021年TOP50上市房企平均存货周转率为0.4设置的，存货周转率次数越高，反映企业存货资产变现能力越强。估值置信度是量化大师的独家因子，估算的价值区间的可靠程度。
房地产板块优化策略选时一年回测数据
来源：阿牛智投
通过图片可以发现，在今年第1季度，市场行情整体低迷期间，阿牛智投量化大师通过量化选时判断，在该区间选择空仓，避免了回撤可能带来的损失。4月以后行情变暖，量化大师择时买入，最终通过量化大师制定的投资策略，累计收益率达112.7%，年化收益率达到 16.22%，对标中盘指数收益为4.89%，跑赢对标指数达107.28%。
由此可见，分化格局之下，地产板块的投资愈发讲究策略。因为你永远不知道，下一个会暴雷的房企是谁。
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