图片来源：Unsplash；图片编辑；优投房utofun.com
摘要：
房价泡沫预警区：慕尼黑、多伦多、香港、阿姆斯特丹、法兰克福、温哥华、巴黎；
房价被低估地区：芝加哥
还有更多：全球各城市房价与收入比
图片来源：Anastasia Dulgier/Unsplash
德国慕尼黑
房产泡沫大家都并不陌生，我们先从经济学的角度了解一下。房产泡沫一般是指房价持续过高，超过了房产本身真实的价值。因此对于有泡沫的房产，高价并不能长期维持，不过到底是不是有泡沫还要等到泡沫破裂之后才能有定论。
对于泡沫的分析其实是对房产市场风险的分析。从历史经验来看，房产泡沫具有一定的特性，比如房价远超出收入水平和房租，实体经济的扭曲使得过多的资本被用于炒房，对于房产市场过度的借贷和过度的房产建设等等。瑞士银行的经济学家依据泡沫的这些特征，构建了衡量房产泡沫风险的房价泡沫指数。今天优投房小编通过瑞士银行新出炉的2019年全球城市房产泡沫指数，带大家一览全球房产市场现状。
图片来源：优投房utofun.com
2019年瑞银房产泡沫指数考虑了全球24个主要城市，将房价分成了五个等级，分别是:
- 过低（指数小于－1.5）
- 低估（指数在－1.5～－0.5之间)
- 合理估计（指数在－0.5～0.5之间)
- 高估（指数在0.5-1.5之间
- 泡沫预警（指数大于1.5）
指数越高，房产泡沫的风险就越大，下面我们就来看这24个城市的具体指数。
# 全球房产泡沫指数
2019瑞银房价泡沫指数
图片来源：瑞银
在参与评估的全球24个城市中，房价泡沫预警区有7个：慕尼黑(Munich)、多伦多 (Toronto)、香港(Hong Kong)、阿姆斯特丹(Amsterdam)、法兰克福(Frankfurt)、温哥华 (Vancouver)以及巴黎(Paris)；
房价被高估的地区有12个：苏黎世(Zurich)、伦敦(London)、三番(San Francisco)、东京(Tokyo)、斯德哥尔摩(Stockholm)、洛杉矶(Los Angles)、日内瓦(Geneva)、悉尼(Sydney)、特拉维夫(Tel Aviv)、马德里(Madrid)、莫斯科(Moscow)和纽约(New York);
房价被合理估计的地区有4个：新加坡(Singapore)、波士顿(Boston)、米兰(Milan)和迪拜(Dubai)；
房价被低估的地区为芝加哥(Chicago)
# 2019房价泡沫指数特点
低利率助长欧元区泡沫
在低利率的推动下，欧元区所有在考虑范围内的城市的房价泡沫指数均有所上升，其中的房价泡沫指数在全球24个城市中排名第一，阿姆斯特丹、法兰克福和温哥华也都在房产泡沫预警线以上。
房价增长自2012年以来首次停滞
全球主要城市的房价增长率大都放缓，平均价格较上面并未增长，这是自2012年以来首次出现的，过去几年房价繁荣增长的情形可能会有变化。
房价可负担性仍下降
尽管价格没有大幅增长，房价可负担性仍然是个问题。在过去的十年间，房价与年收入的比值从5增长到了7，也就是说一般家庭要用7年的收入才能买到价格为所有房产中位数的房产。
芝加哥连续3年被低估
芝加哥在过去三年的房价泡沫指数分别为-0.66、-0.62和-0.77，均处于被低估的情况，并且低估程度有所增加。
# 哪些城市更加买不起？
在考虑的24个全球城市中，大多数的城市中，购买60平方米公寓都超过了有着平均年收入的上班族的预算。从房价收入比来看(为购买中位数价格的房产需要多少年收入)，各个城市之间的负担能力差异很大，从巴黎的15年到芝加哥的3年之间不等。排在巴黎之后的分别为伦敦(14年)、新加坡(12年)、东京(11年)、特拉维夫(11年)和纽约(11年)。
# 全球城市房价近期涨幅
我们来看全球主要的24个城市在过去1年和过去5年间房价变化了多少？从过去1年间来看，全球24个城市中房价增长幅度最大的城市是法兰克福，增长超过10%，其次是莫斯科和慕尼黑，而排在最后的悉尼房价则下跌超过10%。
全球24个城市过去1年和过去5年的房价变化率
图片来源：瑞银
从过去5年来看，全球主要的24个城市中房价增长最快的城市是伦敦，其次是阿姆斯特丹和法兰克福，而近5年房价下跌最快的城市为迪拜，其次是莫斯科和米兰。
# 小结
由于全球经济增长改善, 低失业率和超低利率等因素推高了资产价格，关于资产泡沫的担忧还在升温。在股市动荡和低利率的情况下，房产的吸引力也进一步增强。
如果全球经济受到冲击，导致偿债难度加大，或者央行采取更激进的紧缩政策，推高借贷成本等等，房地产泡沫的问题将被暴露出来，所以大家要密切关注。
数据来源：瑞士银行 UBS图片来源：优投房Utofun.com、瑞士银行 UBS