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8月28日,深圳谈到未来的住房模式时,释放两个信息点:
• 深圳要学习新加坡模式;
• 深圳60%的市民,将住在政府提供的租赁或出售的住房中。
新加坡模式,简单理解就是“组屋模式”。
政府出钱盖房子,低收入群体或租或买,住进政府提供的廉价组屋。
一户家庭,只能拥有一套组屋,并严惩投机。
历经60年,新加坡82%的公民居住在组屋里,90%以上的家庭拥有自己的住房。
有了这种政府住房保障程度——
1996-2020年,新加坡房价只上涨15%,年均涨幅0.59%。
房价涨幅,甚至没有跑赢通胀。
这才是,真正的房住不炒。
如今,8成人口都没有住房的深圳,要学习9成人口都有住房的新加坡。
饼画的这么大,媒体们肯定就坐地排卵,直接高潮了啊。
类似“楼市格局巨变、住房改革突发、房价即将如葱”这种震惊老梗,当即就刷遍了全网。
恕我直言,深圳这么硬的饼,我真真是嚼不动。
2
自打有商品住房起,无数个城市想要学新加坡模式。
然而,没有一个能搞成。
对,没有一个。
这背后的根本原因是——
新加坡模式,实属楼市邪教。
首先,新加坡看起来是个国家,实际是个城市。
新加坡的国土面积719平方公里,2019年的常住人口570万。
人口密度7915.7人/平方公里。
而深圳有多少土地,又有多少人?
深圳的面积只有1996平方公里,是四大一线城市面积最小的城市。2019年的常住人口,在官方口径中的统计是1343万人,官方统计人口密度超过6000人/平方公里。
然而,据中国移动统计的实际常住人口,已经突破2000万。
实际人口密度,突破10000人/平方公里。
深圳的人地紧张程度,相当于新加坡的1.2倍以上。
这种人地结构现状,你怎么学新加坡?
然后,新加坡看起来是个城市,却实际是个国家。
既然是国家,那就有移民门槛,而且门槛还巨高。
过去三年,新加坡的人口流入大概在3万人上下。
而深圳有流入门槛吗,每年又流入多少人?
截至目前,仍然几乎没有流入门槛。过去三年,平均每年流入40万人以上。
人口流入速度,相当于新加坡的10倍以上。
深圳未来的人口目标,肯定要突破2500万。人口增量,是要妥妥再搞出来一个新加坡的人口规模。
本身人地结构就紧张,人口流入速度还是人家的10倍。
却偏偏要学一个只有500万人口的城市国家,要掂量掂量自己的啊。
来来来,继续。
新加坡模式的底层逻辑是,土地都在国家手里。
新加坡为什么能玩儿的转组屋?
因为,政府手里有地啊。
新加坡的建屋发展局,拿着超过80%的土地储备。其中,包括53%的国有土地和27%的公有土地。
再加上又粗又硬的《土地征用法》——
凡公共目的所需土地,政府都可强制征用。
一只手托着土地,一只手托着法律,无往而不利。
新加坡,自然能确保组屋的土地成本足够低,组屋的数量足够多。
而深圳的土地在哪里?
深圳的土地,都在城中村的阿公阿婆手里。
深圳1992平方公里的土地上,盘踞着1000多个城中村,城中村总用地面积320平方公里。而深圳政府手里实际可开发的土地,只有20平方公里。
城中村阿公手里的土地,是深圳政府的12倍。
你要指望这些阿公阿婆把土地拿出来,免费给你建组屋?
那问题出来了——
拆的掉吗?赔的起吗?
一个白石洲旧改,拖了整整15年。
而1000个白石洲,又需要多少年?
动辄10年起步的旧改周期,不到20 平方公里的可开发用地,至今还有60%的城市人口租住在城中村里……
从哪里来的底气,喊出“让60%的人口住在政府提供的住宅里”?
难道要把城中村的阿公阿婆们,全部收编成“国家队”?
来来来,继续继续。
新加坡模式的背后,除了土地,还有淡马锡。
组屋的价格,是远远低于成本价的。
即便是拿着土地的情况下,新加坡建屋发展局也是年年建组屋,年年赔钱,年年赤字。
新加坡政府每年补贴在组屋方面的拨款,折合人民币近1000亿。
而补贴给组屋的拨款,一部分来自于税收,另一大部分来自于淡马锡。
淡马锡这种国有怪兽,一边垄断着国内的电信、电力、航空、银行、地铁、港口、航运和地产,一边去全世界投资,满世界赚钱,年均复合回报率高达16%。
组屋的亏空,被淡马锡用盈利给填上了。
好,问题来了——
深圳去哪找个类似淡马锡这种“只为耕耘、不问收获”的组屋慈善家?
哪家房企,肯先赔钱做拆迁,贴钱盖房子,最后再把赔钱把房子卖给深圳人?
是恒大,还是万科,再或者是碧桂园?
做生意不赚钱,纯靠信念来夭寿吗?
此前,万科倒是想通过“万村计划”的城市更新来解决租赁住房的供应,结果因为利益分配不均的问题,被社会暴打教育了一番。
最终,惨淡告别。
3
说实话,我对深圳这次的房改方略是很失望。
深圳,是学不了新加坡的。
新加坡模式,本身就是城市型国家的孤例,属于楼市邪教那一卦。
而深圳的人地结构、土地制度、户籍制度、土地存量、开发模式,都决定了它学不了新加坡。
不仅是深圳,绝大多数的城市都学不来“新加坡模式”。
一个14亿人口的国家,资源的稀缺性是我们这个国家永恒的命题。
不仅是土地资源,还有城市资源。
如果中国是一个只有500万人口的国家,我们做的一定比新加坡更好,肯定也能向外疯狂输出“中国住房模式”。
牛批吹起来,也能上了天。
深圳与其跟着一个只有500多万人口的楼市邪教去学,还不如仔细研究一下自己的土地供应问题——
过去十年,深圳住宅用地成交面积只有431万㎡,位居全国100城里“倒数第四”。
2012-2017年,深圳新增的700多万㎡商住工业用地中,居住用地只有8%。
深圳居住用地,只占整个城市面积的11%,远低于北上广,更远低于伦敦、纽约和东京。
影响房价最深的土地供应问题不解决,却总想着剑走偏锋玩邪教。
深圳,可能真的是被逼急了。
上半年,房价上蹿下跳,涨的最高。
当初跳的这么欢,现在才想起来“要给个交代”了。
人被逼急了,啥狠话都敢往外说。
我先把饼画出来,能不能咽下去,就是你的事儿了。
住房问题,是一个系统性的问题。
它迫切需要的不是画饼,而是从顶层设计上完成一个系统闭环——
土地从哪里来?谁来建设?钱由谁出?
税费制度如何搭建,才能保护刚需?信贷体系如何搭建,才能有利刚需?
深圳,给其他兄弟城市开了一个不太好的头。
遇事不解决问题,先画饼,再放狠话。