X

朝阳区的小而美住宅,能买吗?

不少专家认为,买房只要选对城市和板块,以后的上升空间就稳了。

这话既对也不对,比如一套京房是几百上千万的生意,要是单看地段,国贸的建外soho也不至于单价只有5万,走势远远落后于大盘。

如果住宅类型偏小众,价格往上走的空间也会受点影响。

1

酒仙桥的星城国际是典型案例,这是新加坡开发商在2002年打造的产品。两栋70年产权住宅,大概有320户。

当初设计时做的是涉外公寓,定位很高大上的。建筑用料是比较扎实的,墙体比较厚重,不存在其他小区常见的隔音问题,当年还得过鲁班建筑质量奖。

配套可一点也不差,打卡有文青聚集的798,走300米是集星巴克、肯德基、电影院和网红书店于一体的毕淘买,楼下是有2家24h不打烊的便利蜂,步行1公里更有大名鼎鼎的颐堤港。

加上酒仙桥自带产业属性,星城国际占了绝佳位置,一南一北贴着电子城和恒通商务园,重点是与360总部为邻。除了学区,别的几乎都不缺。又在东北五环内,过了京密路就是大望京工作圈。

很多人看名字以为是个商办产权,那错了!这还真是个住宅,且房子的租售比可以说吊打北京绝大多数住宅。

比如189平户型,市值1000万左右。每月租金达到2万,一年是24万,年租金收益率在2.4%左右。这是个例,有些精装房的年租金比甚至接近3%。按北京市的平均水准,甚至连超过1.5%的住宅都不多。

星城的房东收租很开心,和企业聚集大有关系,有些公司在里面租房做公司了,其中有大家熟悉的招聘网站前程无忧,办公在C座20层。

加上酒仙桥有单位对就近租房有补贴,星城也就入住了附近的大批上班族,一定程度上推高了租金。

5楼还有空中花园,我们之前在某个阴雨天专程踩了盘。想象着,一对恋人撑上油纸伞,坐在半空的椅子上约会,不由得哼起了情深深雨蒙蒙[看]

按上文说的,星城国际优点很多,但实际的房价走势却让人大跌眼镜。

2

从2020年至今,星城的市场行情几乎无变化,偶有优质房源价格往上走一点,也不超5%。

同在酒仙桥的丽都壹号主力户型这两年涨了15%左右,相比之下,星城国际到底差哪儿了?只能在产品上找原因。

刚才说过,当初给星城的定位是涉外公寓。就和朝阳公园的豪宅棕榈泉、公园大道如出一辙,但问题是酒仙桥不是豪宅地段,且星城国际也不是豪宅。

刚才明确提了,小区因为涌入了大批公司和租客,导致进出人群有一定复杂性。虽说单元门有安保,物业维护也不错,但真不像是纯粹的住宅。

加上楼下没有绿化和活动空间,这分明是写字楼的既视感。谁也想不到,园区唯一的活动空间是在5楼的空中花园。

不少业主是冲着没兑现的规划买的,比如天台上之前规划做高尔夫球场,后来项目夭折了。楼下原来有三层说是要做商业,也黄了。

再看户型,最小户型都到了108平,入门价格至少是600万。剩下的120平以上户型占了总房源的80%以上,价格门槛更高了。

尴尬点在于,做了大面积的改善户型,却偏偏在适合办公的塔楼里。而置换群体不喜欢的就是“乱”,这方面看,星城的产品有点错配。

除了108平的户型相对好出手一点,更大的户型就很是尴尬。按大户型,800万以上预算,在朝阳区有不少改善的选择,星城国际是不占优势的。

好在以后有地铁的增量,门口除了建成的地铁14号线,连接海淀、朝阳多区域的的地铁12号线正式铺轨了,门口的高家园站是双地铁换乘。

尽管房子有问题,但入手一个中小户型倒是不会亏,有些房源视野是非常好的。随着12号线未来开通,也会有更多人关注到星城。

总体看,稍有点院落规模的板楼小区更有流通。比如同在酒仙桥的卡布奇诺,在前两年没涨之前,性价比是比星城高一截的。

如果你是个买房新手,选筹最好按大众审美。多问问身边亲友,如果多数人认可,房源未来的流通性也起码有个保障。