文 | Ellie
一直以来紧随全球物流地产“霸主”普洛斯脚步的易商红木(ESR)，终于在去年底登陆资本市场，晋升亚太物流地产“一哥”（据招股书自称为亚太最大）。
今日，易商红木公布了其在香港上市后的首份成绩单。这份财报究竟表现如何%3F
要知道，易商红木去年11月登陆资本市场时可打着港股2019年第二大IPO、2014年以来港股最大地产行业IPO等旗号。
彼时，易商红木官方表示最终发行股数为7.52亿股，较计划募集股数多出将近1亿股，募资总额超过126亿港元。
然而，财报显示，易商红木在IPO中总计筹集了6亿美元（折合约46.551港元）新资金，较原定126亿港元的募资总额缩水逾6成。
截至3月23日收盘，易商红木的市值约为383.82亿港元（折合约49.47亿美元），较上市首日高点（上市首日收盘市值约537.48 亿港元）跌去30%以上。
即使市值暴跌，易商红木的市值还是秒杀前辈宇培（中国物流资产），截至今日收盘，宇培的市值约为88.9亿港币。单纯从市值来看，易商红木的市值是宇培的4倍。
二级市场为何愿意为易商红木买单？PropTech研习社花了点时间翻阅了易商红木的财报。
01
登陆二级市场后首份“成绩单”
总的来说，易商红木交出了一份漂亮的“成绩单”，包括营收、EBITDA以及资产管理规模在内的多个指标增幅均超过30%。
根据易商红木2019年财报：2019年，易商红木实现收入3.57亿美元，较2018年增长 40.6%；税息折旧及摊销前利润（EBITDA）5.49亿美元，较2018年增长42.9%；年度利润2.78亿美元，较2018年增长30.8%；税后归属股东净利润（PATMI）2.45亿美元，较2018年增长20.8%。
此外，易商红木的资产管理规模由160亿美元大幅跃升至221亿美元，按年增幅38.7%。
针对营收业绩大涨原因，易商红木在财报中给出的解释是(i)管理费收入随着新基金设立而增加；(ii)2019年3月，成功把Propertylink Group私有化，将其12亿美元的资产管理规模纳入集团旗下；及(iii)于2018年8月收购的CIP赚取的建造收益带来全年影响所致。
公开资料显示，CIP Constructions (Australia) Pty Ltd于2003年6月12日在澳大利亚成立，是一家在澳大利亚拥有全国业务的综合开发集团，已开发超过150万平方米的商业及工业地产项目，总价值逾18亿美元。CIP于澳大利亚东海岸拥有大量储备发展项目组合，全面开发并竣工后的建筑面积将超过60万平方米。2018年8月，CIP被易商红木以40.1百万澳元（约27.1百万美元）的价格收购。
Propertylink Group成立于1989年，是一家总部位于悉尼的房地产投资管理公司，之前曾在澳交所上市，专注于澳大利亚工业及办公室投资。截至2019年3月20日，Propertylink Group管理58项工业及办公室物业，包括其共同投资的基金资产及根据全资拥有的工业组合持有的资产。被易商红木收购之后，Propertylink Group于2019年4月26日自澳交所除牌。
从流动资金来看，易商红木目前资金充裕。截至2019年底，易商红木持有8.84亿美元现金及银行结余，较2018年同期增长52.2%，资产负债比率(按债务净额除以资产总值计算)为26.6%。
易商红木2019年财报摘要
（来源：公司年报）
02
“买买买”之下
澳大利亚市场贡献约三成营收
在选址标准上看，易商红木主要发展亚太区一线及1.5线城市的物流地产，中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度是易商红木的主要市场。
分市场来看，2019年度，易商红木在澳大利亚市场表现尤为突出，单一市场贡献了接近1/3的营收。2019年，澳大利亚市场的营收达到1.17亿美元，较2018年同期大幅增长183.9%。营收同比大幅增长的还有日本和韩国市场，而中国和新加坡市场增速放缓，与上期相比变动不大。
易商红木澳大利亚市场的业绩激增与其不停的“买买买”不无关系。
易商红木于2017年才进入澳大利亚市场。2018年8月，易商红木以对价40.1百万澳元（约27.1百万美元）收购CIP集团全部股权。
2019年3月，易商红木耗资7.234亿澳元(合5.251亿美元)收购澳大利亚商业地产投资集团Propertylink Group，从而将Propertylink Group12亿美元的资产管理规模成功纳入集团旗下。
易商红木在财报中表示，收购Propertylink Group及CIP使其转型为澳大利亚的大型物流房地产参与者之一。据外媒报道，在此之前，易商红木与Propertylink Group为争夺CIP的控制权进行了长达一年的“斗争”，而此次溢价私有化促使双方握手言和。
除了澳大利亚市场，易商红木财报中也多次重申中国、日本及韩国三大市场的重要性。
2019年，易商红木的建筑面积由1210万平方米增至1720万平方米，同比增长42.8%，主要归功于中国、日本及韩国三个核心市场的快速增长。此外，易商红木在财报中披露其资产负债表内的稳定资产维持93%的高出租率。
易商红木2019年营收构成
（来源：公司年报）
从业务构成来看，易商红木目前主要有投资、基金管理以及物流发展三块业务，分别对应财务报表上的租金收入、管理费收入和建设收入。
其中，2019年度，易商红木的投资、基金管理以及物流发展业务收入分别为1.18亿美元、1.66亿美元和 0.69亿美元，较2018年同比分别增长59%、23%和72%。
03
扩扩扩
2020年全版图扩张
2020年以来，易商红木的扩张步伐并未停歇。基金管理、投资、物流发展三大业务板块，中国、日本、韩国等多个市场，这场关于物流资产的抢夺战已经全面铺开。
在基金管理板块，2020年1月，易商红木与新加坡的主权财富基金GIC出资5亿美元成立合资经营企业，将专注于发展中国不同主要城市属机构级别、顶尖的物流设施。
在投资业务板块，2020年1月，易商红木与亚马逊就位于东京面积达72392平方米的易商红木久喜配送中心签订长期租约。
在物流发展板块，2020年2月，易商红木宣布斥资270亿日圆（约相等于2.45亿美元）于日本大名古屋圈内发展易商红木弥富配送中心。此外，发展基金持有的日本及韩国重点项目亦预期将于2020年落成，当中包括一幢位于日本兵库县尼崎市面积逾36万平方米的现代化物流设施，以及两幢位于韩国大首尔区的现代化物流设施。
中国方面，易商红木预期将于2021年完成青浦雨润第一期的发展，成为高标准仓库物流设施，包括总计划建筑面积超过34万平方米的冷藏设施，以及嘉兴独山港项目预期于2022年完成，总计划建筑面积超过23.5万平方米。
公司预期在未来数季透过在韩国、澳大利亚及印度设立新基金，从现有及新资金合作伙伴筹集10亿美元至20亿美元的新资金承诺，而该项计划与公司轻资产基金管理策略一致。
易商红木其实早就开始践行轻资产模式——2019年上半年，易商红木向新华保险核心基金出售七项物业获利1650万美元。
易商红木快速扩张，背后少不了资本的推动，易商红木快速扩张的钱哪里来？
04
开年三个月募资4.16亿美元
融资成本高于普洛斯
2019年，易商红木业务大幅增长的同时也导致债务激增。截至2019年底，易商红木的债务净额为16.87亿美元，而2018年底仅为8.79亿美元。
易商红木2019年融资费用构成
（来源：公司年报）
债务激增之下，易商红木的融资费用也大幅增加。2019年度，易商红木的融资费用由2018年的1.05亿美元增至1.80亿美元，同比增长71.9%。
融资费用的大幅激增主要由于，易商红木为支持业务发展及收购而增加新银行贷款，导致银行贷款利息开支增加4430万美元，以及自2019年3月起将Propertylink Group整合至集团所带来的利息开支2410万美元。
值得关注的是，易商红木上市所得款项净额约为5.70亿美元（约44.62亿港元）（经扣除有关发售的包销佣金及其他上市开支后）。其中，易商红木已动用约4.04亿美元偿还韩亚票据及赎回先前未转换的C类优先股，刨除上述开销，易商红木上市所得款项仅剩1.66亿美元。
为了持续为企业输血，易商红木在2019年发行了多支固定利率票据。
2019年，易商红木分别发行3.5亿新加坡元的固定利率票据和4.25亿美元的固定利率票据，年利率分别为6.75%和7.875%。
单从这两支固定利率票据的年息率来看，易商红木的融资成本远高于物流地产霸主普洛斯。要知道，普洛斯的总融资成本仅略高于3%。
2020年伊始，易商红木已经开始四处奔波找钱。截至目前，易商红木已经成功筹集4.16亿美元，且平均借贷成本大幅下降。
2020年2月，易商红木与多家大型跨国银行订立2.50亿美元的三年期银团无抵押有期贷款的新融资协议，年息率为伦敦银行同业拆息加3.00%，并已于2020年3月悉数提取。
同月，易商红木亦成功募集2.25亿新加坡元（约1.66亿美元）于2025年2月到期的五年期年息率5.10%固定利率票据。凭藉该等融资所得，易商红木已将上市后的借款成本大幅降低逾150个基点。
从借贷成本上，易商红木依然不足以与普洛斯抗衡。近日，普洛斯发行了19亿元仓储物流ABS(疫情防控abs)，利率仅为3.40%。
但是，开年不到三个月就成功筹集4.16亿美元，对于易商红木来说是一个好消息，毕竟，易商红木去年IPO募资净额也才5.7亿美元。
05
疫情影响甚微
易商红木提醒电商仓储扩容
2020年新冠疫情席卷全球，经济领域的各行各业都多多少少受到冲击。
然而，易商红木在财报中表示，就业务营运而言，新冠肺炎对集团的开发及营运项目有极小干扰。
截至目前为止，易商红木的43个建造项目中，仅有2个正在等候政府批准复工，而其余项目按照计划进行。此外，在157个营运项目中，仅有2个暂时关闭，而其余则不受影响。
基于新冠肺炎的影响，易商红木预期消费者的消费模式会出现结构性转变（由于网上购物量增加），未来供应链的运作亦将会出现基本变化－即市场参与者需要提高存货量，因此需要更大仓库空间来贮存添加的存货。
易商红木还预期亚太区跨境电子商务总销售额将由2018年的1814亿美元增加至2023年的3895亿美元，复合年增长率达到16.5%。
易商红木在财报中丝毫没有掩饰其在电商领域的野心，以及对亚太区物流地产的看好。在易商红木首份财报中，“电子商务”一词出现了7次，“亚太区”一词出现了5次。
从租户群体来看，截至2019年底，易商红木有60%租户为电子商务公司及第三方物流企业。