融资“三道红线”下，高杠杆房企债务问题凸显，近日富力地产两起资本市场动作引发关注。在继9月初传出部分酒店资产打包成房地产信托基金并在新加坡上市后，9月15日，富力地产又发布公告称，拟通过配售代理以每股9.82港元配售2.57亿股，融资25.24亿港元。
在业内人士看来，无论是分拆酒店资产传闻还是再配发新股，富力地产都是为了缓解债务压力。截至2020年6月底，富力地产剔除预收款后的资产负债率约为78.16%，净负债率为176.7%，现金短债比不到0.5，全部踩中融资新规“三道红线”，偿债压力显而易见。下半年，融资监管收紧，多个热点城市调控加码，都将令房企销售与回款增添不确定性，对于富力地产来说，债务是否可控？能否破局债务困境？
分拆酒店业务上市“未形成时间表”，启动配股计划
近日，据媒体报道，富力地产计划在未来10个月内，将其2017年从万达手中购买的部分酒店资产打包成房地产信托基金并在新加坡上市，从而盘活酒店资产以缓解偿债压力。
9月18日，富力地产方面回复新京报记者称，“此事涉及多个机关和部门的政策与措施的配合，所以这个课题我们一直在研究，同时应结合富力自身的定位和战略，因此需要一段时间去讨论，目前并未形成明确的时间进度表或实质性进展。如果有进一步的消息，会第一时间公布。”
无独有偶，继去年12月首次配股后，近日富力地产再启动配股计划。9月15日晚间，富力地产发布公告称，将配售发行2.57亿股新H股，配售价格为每股9.82港元。
根据公告显示，富力此次配售股份约占该公司现有已发行H股总数的19.95%，及现有已发行股份总数的7.35%。配售完成后，此次配售股份约占扩大后已发行H股总数及已发行股份总数的16.63%及6.85%，预计配售股份所得款项总额和净额分别约为25.24亿港元及24.9亿港元，拟用于偿还境外债务性融资。
富力地产方面表示，“最近有看好房地产的投资者接触公司，也对公司比较认可，我们就按现在的市场价格进行配股。此次配股融资的目的在于减少对债务融资的依赖，优化本公司资本结构。”
受此影响，9月15日当天，富力地产股价以10.1港元高开，最高点达到10.26港元，最终以10.08港元收盘，上涨1.31%。
受酒店业务拖累，负债压力进一步加大
2017年以199.06亿元吞下万达集团77家酒店，并未令富力地产走向巅峰，其酒店业务持续亏损的同时，也拖累整个公司发展，令其陷入债务泥潭。
数据显示，2017年-2019年，富力酒店业务分别亏损1.46亿元、4.59亿元、10.1亿元。2020年，突如其来的新冠肺炎疫情给酒店行业以重创，富力地产酒店业务未能幸免。根据2020年上半年业绩报告，富力地产实现营业收入335.9亿元，同比减少4%，其中来自酒店的营业额为13.96亿元，同比下降58%，亏损从2019年同期的4.20亿元扩大至9.35亿元。
富力地产董事长李思廉在半年报中称，在第一季度，因检疫隔离和旅游限制，商务和休闲旅游几乎全部暂停，商务宴会和一般餐饮亦全部暂停，这让酒店业受到重创。
事实上，酒店业务属于重资产，投入巨大且回报周期长，想要获得盈利并非易事，同时还会沉淀大量资金，加剧企业负债压力。中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，收购万达资产包，给富力地产的现金流造成很重的压力。
据统计，2017年-2019年，富力地产经营活动产生的现金流量净额为负，2019年更是达到-241.45亿元，同比下降180%，2020年上半年为-29.32亿元；投资活动产生的现金流量净额在今年上半年虽然转正达到15.72亿元，但是过去三年也是负数；筹资性现金流净额在2017年-2019年为正，这表示其自身造血能力远不及对于外部融资的依赖。不过，今年上半年，富力地产筹资性现金流净额也开始转负，为-36.96亿元。
从借款方面来看，截至2020年6月底，富力地产借款总额达1877.4亿元，其中短期借款以及长期负债当期部分约748亿元，而包括作特殊用途而受限的资金在内的总现金仅为360亿元，现金远不能覆盖短期债务。
由此，截至2020年6月底，富力地产剔除预收款后的资产负债率约为78.16%，净负债率为176.7%，现金短债比不到0.5，全部踩中“三道红线”，偿债压力显而易见。
据了解，房企融资“三道红线”分别为：剔除预收款后的资产负债率不超过70%；净负债率不超过100%；现金短债比不小于1。如果三个指标均越线，此类房企将不得新增有息负债。
受高负债影响，今年8月底，标普下调了富力地产的评级，将其及子公司富力香港的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。同时，惠誉认为富力地产流动性承压且再融资风险受制约，将其评级展望从“稳定”下调至“负面”。
对于负债压力较大的富力地产来说，“三道红线”如果全面实施，将对其外部融资形成直接冲击，进而加剧财务恶化。
加速降负债，积极销售、计划出售投资物业或开发项目股权
在多年回A无望的情况下，今年7月，富力地产最终主动撤回IPO的申请。而为了缓解现金流压力，富力地产积极寻求其他股权融资途径，于是就有了上述分拆酒店传闻以及富力地产再次启动配售新股计划。
柏文喜表示，无论是配售新股，还是酒店物业分拆上市，都是为了缓解债务难题，优化现金流，让财务回到稳健和安全的区间内。
同策研究院资深分析师肖云祥认为，酒店分拆如若属实，有两个逻辑，一是剥离包袱，降低富力地产整体层面的长期债务和运营压力；二是通过酒店资产上市进行融资，进而缓解债务压力。“如果顺利的话，6-8个月就能够实现在新加坡上市，一定程度上可以缓解短债压力。”
一位券商分析师表示，受疫情影响，上半年房企更多依靠融资输血，而下半年受融资收紧影响，则需要更多依靠自身的销售回款。肖云祥也认为，房企通常采用“借新还旧”的模式来缓解现金流压力，但在无法开源的情况下，旧债肯定是一个风险集中点，这种情况下，房企要想再获得资金流入，只有降低自身使用杠杆的强度，最好的方法就是加速去化。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，下半年负债水平过高的房企要通过加大让利促销的力度抢夺有效客源，加速回款以应对融资收紧带来的资金压力。
不过，纵观这两年富力地产的销售增长放缓。2019年，富力地产实现权益销售1382亿元，同比仅增5%。2020年上半年，由于疫情等综合因素影响以及推盘高峰集中于下半年，富力地产实现权益销售额510.6亿元，同比下降15%，仅完成全年1520亿元销售目标的34%。而下半年，热点城市房地产调控政策频频加码，房企销售与回款存在诸多不确定性，对于富力地产来说，挑战仍大。
富力地产方面表示，下半年，该公司将继续推出16个全新项目及2300亿元的可售资源，以达成协议销售目标。基于现在可售资源及新项目推售时间表，管理层对完成年度协议销售目标保持审慎乐观。
事实上，对于降负债的问题，在今年中期业绩发布会上，富力地产管理层就表示，年初计划在年内把净负债率控制在185%以内；从目前来看，年中已经降至约177%，完成年初目标，预计年末下降至160%左右。“因为减轻负债，机构评级才会调整。”
与此同时，富力地产方面还对新京报记者称，在积极销售提高收款效率的同时，也有出售一些投资物业或发展项目股权的计划。事实上，年中，李思廉曾将这形容为“减磅”，并称无论是投资物业或房地产发展项目，富力地产都有出售的计划。
穆迪报告也透露，富力地产正与买家进行谈判，以出售其约120亿元的物业。
目前，“三道红线”在12家房企试点，并未全面实施。“这给予了高负债企业以缓冲时间，如果能够运用好‘金九银十’传统的营销节点，加速销售回款，并加大股权融资以及表外融资的力度，就能优化现金流。”柏文喜表示，富力地产的资产规模较大，拥有核心城市大量土储，如果可以盘活存量资产，不仅能够解决融资问题，债务也会处于可控的范围内。
新京报记者 段文平
编辑 杨娟娟 校对 刘军