你有，给你更多。
没有，把剩下的也给你剥夺了。
—GLOBAL LUXURY REALESTATE
2020，疫情年，不平凡，很魔幻。这一年，几乎所有行业都备受挣扎，但总体而言，不只是国内大都市，连国际房地产大都市市场也并没有让投资者失望。
2020年，英国、美国、新加坡、迪拜、东京、加拿大和悉尼这7大国际市场中6大有不同程度和不同内容的涨幅！地产“贫富差距”继续拉大。魔幻吧？
其实，这种“贫富差距”同样存在国内外的财富榜单上。2020年胡润百富榜的人数扩大32%，比上一年的1819人增加579人，其中2397位企业家财富超过20亿，创下历史新高。上榜企业家总财富比上一年增加近10万亿元，相当于增加了英国半年的GDP。胡润表示：“这一年是历史上财富创造最快的一年（应该讲是全球放水最快的一年吧），中国上榜企业家的总财富，都超过了世界第四大经济体，德国一年的GDP”。
“你有，给你更多。没有，把剩下的都给你剥夺了。”资本论，果然从来真理。
“可怕的是，2021年可能继续上涨，甚至个别大都市超过10%的预期。”你，怎么配置资产？
以下是2020年7大国际市场总结报告&2021国际市场预测，仅供参考与分享。
Part 1
2020英国房市逆势上涨
2021年仍有温和上涨空间
先看看英国房市：即便在经历英国变异病毒，超40多个国家禁飞英国，英镑暴跌，艰难完成脱欧等各个关卡后，英国的房产市场节奏依然没有被打乱，房价几经起伏，最终实现逆势上涨。
据Rightmove数据显示，英国房价全年总体涨幅达6.6％，上涨了19,920英镑，可见今年英国房地产市场总体保持了上升的强劲势头。
印花税假期无疑增加了一些额外的动力，但是在7月份宣布之前，买家需求已经很高。也就是说，即便在政治和经济不确定性很高的情况下，房地产市场已经开始转趋稳定，有相当数量的人选择购买房产。
一起回顾：2020英国最值得关注的高端房产交易，深探商业精英、房产大佬们都买在哪？
54亿人民币：卡塔尔前首相谢赫·哈马德购入伦敦丽兹酒店（The Ritz London）。虽然买卖双方并未透露最终的成交价格，但据《金融时报》透露，伦敦丽兹酒店的成交价高达约6亿多英镑。48.46亿人民币：新加坡富豪Ricky AU控制的鼎邦集团（Sun Venture）购入伦敦金融城的两栋写字楼1 & 2 New Ludgate。鼎邦是一家位于新加坡本土的房地产投资公司，专门从事各种形式的优质房地产投资。44亿人民币：中国信泰资本联手美国房地产信托Omega全资买下了英国Healthpeak Properties 67处位于各地的养老地产。35亿人民币：中国香港的房地产信托领展（Link REIT），购入伦敦金丝雀码头核心区的写字楼The Cabot。领展（Link REIT）是亚洲最大的房地产信托，这也将成为其在欧洲的首笔房地产投资。22.8亿人民币：郑翼雄家族控制的香港永泰控股（Wing Tai）购入伦敦金融城的写字楼Athene Place。四大会计事务所之一的德勤（Deloitte）是该楼的唯一租客，因此这栋楼又被称作伦敦德勤大楼。该楼两年前的买入价仅为1.01亿英镑（当时买家利用脱欧不确定性购得），现在这一高达2.6亿英镑的售价意味着，该楼在2年时间里涨了160%，显示出疫情可能影响到了伦敦商业地产市场的交易量，但并没有影响到价格。20.5亿人民币：香港富豪刘銮雄的弟弟“细刘”刘銮鸿，购入伦敦圣詹姆斯广场1号（St James’s Square）的英国石油总部大楼。20亿人民币：中渝置地主席、有“重庆李嘉诚”之称的张松桥购入位于伦敦骑士桥地区、毗邻海德公园的超级豪宅2-8a Rutland Gate。这一金额打破了英国单栋住宅交易的成交纪录，英国史上最大单笔住宅投资就此诞生。16.5亿人民币：曾经的全球首富、Zara创始人——阿曼西奥•奥尔特加（Amancio Ortega）竞购一栋位于伦敦西区的写字楼圣詹姆斯广场21号。10.15亿人民币：香港豪门罗氏家族购入伦敦西区的写字楼——Endeavour House。早在2019年12月，建灏地产就出资1.3亿英镑（约合13亿港币、11亿人民币），收购了位于伦敦考文特花园的永久产权写字楼Orion House。10.8亿人民币：香港天海集团创始人兼首席执行官王祖安，购入伦敦金融城写字楼20 Farrington Street。2.4亿人民币：亚洲女模特Mandy购入英国历史文化遗产——埃赫斯特庄园 (Ewhurst Park)英国历史文化遗产——埃赫斯特庄园 (Ewhurst Park)。
看了这么多房产大佬都选择了在英国购置房产，你心动了吗？据Rightmove预测称，2021年英国房地产仍有机会，全国房屋平均价格将实现强劲的4％增长，毕竟住房一直是人们生活中的重中之重。
随着印花税假期截止时间临近，预计2021第一季度将迎来一波交易小高峰，目前已经有65万处物业正在交易进行中，而这一庞大的数字也与上个月持平。
不确定性在2021年仍然存在，但是住房需求和新的创业心态表明市场将继续跑赢大盘，与一年前同期相比，与房地产经纪人联系的潜在买家增加了53％。
据调查显示有充分的证据表明，人们将继续优先考虑住房需求，这是他们生活中的首要因素。
Rightmove财产数据总监Tim Bannister表示：“需求在2020年超过了供应，年初至今上市的房地产数量与2019年同期相比下降了0.6％，达成的销售数量增长了8.3％，2021年总体价格仍有进一步温和上涨的空间。”
Part 2
新冠疫情催生美国楼市热潮
2021年涨势有望得到巩固
新冠疫情出乎意料地催生了美国楼市热潮，本就激烈的市场竞争逐渐呈现出白热化态势。
2020年美国房价截至9月概况，来源：Zillow
在经济措施和低利率的双重刺激下，2020年下半年以来美国楼市持续火爆。美国Case-Shiller 20城综合房价指数最新数据显示，9月份该指数的同比增速达高达6.6%，创下了30个月来的最高水平。当月，美国西部城市凤凰城、西雅图、圣迭戈同比涨幅超9.5%，位居前三；即使是涨幅垫底的纽约，房价也上涨了4.3%。10月美国成屋销售季调后年化总数为685万套，创2005年以来的新高；11月新屋开工数据也颇为亮眼，达9个月以来最高水平，反映出住宅市场的强劲需求。
据美媒报道，11月总统大选之后，美国纽约等大城市的房地产活动明显增加，此前尚在观望的投资者似乎已不再犹豫。根据房地产中介Serhant提供的数据，自11月以来，曼哈顿区的成交量比去年同期增长了6%。考虑到海外投资者在曼哈顿的住宅市场中往往扮演着重要角色，这或许意味着，随着新冠肺炎疫苗问世、政局不确定性减少及美元不断贬值，海外投资者对美国房产的兴趣正在迅速回归。
居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，居外网的最新统计数据显示，11月美国房产询盘数量环比上月大涨了69%，与去年同期相比也增加了43%。
目前的普遍共识是，拜登上台后新冠肺炎疫情有望得到控制，同时或将在一定程度上缓和美国国内与国际局势，这将恢复投资者——尤其是海外投资者对投资美国房地产的信心，美国房地产市场的表现预计将更为平稳，2021年美国楼市的涨势也有望得到巩固。
美国房地产市场曾是中国富人最热衷投资的地方之一。不过，有迹象表明，中国投资者对在美国买房置业似乎不再像以往那样热情，尽管美国楼市当前的火爆程度出乎大部分中国人的意料，可能是过去十多年最高的。
全美房地产经纪人协会的数据还显示，自2019年10月以来，中国买家（企业）对美国房地产的咨询数据量也同比下降35.8％，考虑到美国疫情还在不断蔓延，以及美中关系短期内很难有明显改善，许多明智的中国买家已经提前从美国房地产市场撤离，截止11月的12个月内，至少出售了约274亿美元的在美房产，其中大部分都在加州的洛杉矶和旧金山。
今年1月末拜登政府正式上台后，随着新一届政府缓和国内国际局势，以及陆续公布财政政策、税收政策、对海外移民和留学生的政策、购房激励计划，可能会进一步刺激美国楼市，推高美国房价。在此过程中，相信一些中国投资人也会重新评估在美购置房产的收益和风险，再次出手。
Part 3
新加坡2020全年房价指数上升2.2%
预测2021年新加坡房价增长3-5%
根据新加坡私人住宅指数表，除了疫情刚爆发第一季度跌幅1%，其他季度房价指数皆有上涨，第2季度房价指数上涨0.3%，第三季度上涨0.8%，火爆的第四季度上涨2.1%，2020年全年房价指数上升2.2%。2021年预计会疫情改善、经济改善、就业率升高等利好因素，预计房价大概率会上涨。
由于冠状病毒疫情爆发，全球都采取严格管制出入境措施，导致来新加坡看房买房的人大幅减少，这也直接导2020今年新加坡本地买家占比率高达84%，是15年来最高的数据。
2021年疫情会随着时间推移而改善，新冠疫苗技术会逐渐成熟，越来越多人接种新冠疫苗，所以疫情得到控制是时间问题，全球经济复苏，新加坡的经济也跟着复苏，贸工部预测2021年经济增长4-5%，随着经济复苏、疫情得到控制后，需要买房的买家更具信心进入市场。
随着疫情改善，预计政府会逐步放宽甚至全面开放出入境，更多海外投资者到新加坡旅游、置业、子女教育、定居等，势必要提高购买力。
新加坡保持低利率贷款大环境，现在年利率只需1-1.3%，聪明的投资客会选择借助于低利率贷款环境，借助银行的杠杆进场买房，融资成本大大降低。
综合以上各方面的分析和一些其他因素，不同分析师预测2021年新加坡房价会增长3-5%。
事实上，2020年在新加坡买房的人还真不少，而且都是我们熟悉的名人：阿里巴巴集团、赵薇夫妇都选择了在2020年在新加坡购入房产。
新加坡“封城期”，中国互联网巨头阿里巴巴斥巨资16亿8000万新元（约84亿人民币）收购新加坡曾经的第一高楼。也是新加坡地标建筑，安盛大厦的50%股权。
赵薇的老公黄有龙在新加坡豪掷2765万新币（折合人民币约1亿3千800万元），买下香格里拉酒店附近的Ardmore Park公寓的一套顶层公寓。
2021年伊始，新加坡首富张勇也以4200万新币在格洛路上买了第二套优质洋房，面积足足有21,647平方英尺，相当于21个普通四房式HDB，这种有地住宅属于Good Class Bungalow (GCB) 优质洋房，或者称为超豪华别墅。
大集团和富豪们纷纷选择在疫情年出手新加坡房地产，不但说明他们长线看好新加坡的楼市，同时他们也认为最近是入手的好时机。
Part 4
迪拜房地产价格下跌
超豪售价表现远低于去年
在英国、美国、新加坡房价皆逆势上涨的大环境下，迪拜2020年的房价却未能共享喜悦。
据Chestertons的一项新研究显示，尽管2020年第三季度迪拜的房地产销售出现了明显的增长，但与2019年第三季度相比，总交易量下降了21.7%，迪拜的房地产市场在租赁和销售市场上都将面临进一步的挑战。
在市场表现上，该季度公寓价格下跌了3.4%，跌幅比上一季度有所上升，而别墅销售价格仅小幅下跌了0.2%。在租赁市场，公寓租金下降了3.6%，而别墅租金下降了1.2%。
Chestertons MENA战略咨询公司主管Chris Hobden说，迪拜第三季度的交易活动明显增加，然而，交易量每年都在下降。Covid-19持续的经济影响和阿联酋可能减少的人口，都是迪拜住宅价格的主要驱动因素，这势必会阻碍市场表现。
在销售市场，平均公寓价格同比下降11.4%，而别墅销售价格下降5.8%，降幅较为温和。
据霍普登介绍，在第三季度别墅平均价格表现相对较好，几个地区的价格趋于稳定，下降的速度逐渐放缓，朱美拉棕榈岛的平均实现销售价格有所上升。
根据央视财经数据显示，2014年中期是迪拜房价的最高点，此后，迪拜的平均房价一直处于下跌周期，目前已跌去了约40%。世界第一高楼迪拜哈利法塔内的豪华公寓价格已经腰斩。
据悉，迪拜房价下跌的主要原因是市场供过于求，自2017年迪拜获得2020年世博会举办权后，房地产开发商便借势启动了不少地产项目，导致库存严重过剩，市场无法消化。
在迪拜的超豪华房地产领域，2020年是讨价还价的最佳时机，2020年最昂贵的一笔交易是7500万迪拉姆，在Dubai Hills成交。
去年销售额最大的10笔交易集中在4800万—7500万迪拉姆之间。
相比之下，Dubai Hills2019年最高的一笔房产成交额为1.2亿迪拉姆，这是当年迪拜住宅物业最昂贵的一笔交易，排名第二的交易价格为9800万迪拉姆，排名第十的售价是7900万迪拉姆，均高于2020年的最高交易额。
在2020年售价排行榜上，MBR City占据了前十名中的4个名额，Emirates Hills有2个，Bvlgari品牌住宅以4825万迪拉姆的价格排名第八。Dubai Hills连续第二年成为巨额房产交易的目的地。
目前，大多数豪宅买家来自阿联酋以外的地区，迪拜房地产从业人员表示，当地对豪宅的需求保持平稳。
Part 5
东京房产交易跃居榜首
海外投资者同比增长17%
2020年最红火的房产交易市场，当然不得不提日本。有着“华尔街之王”之称的黑石集团，近年来连续投资日本房产市场，2020年，黑石集团在日本房地产上的投资总额估计已达6000亿日元。这还不止，其CEO接受采访时表示，今后还将在日本进行2万亿日元规模的收购。
同时，根据JLL仲量联行（Jones Lang Lasalle）的最新统计，东京商用不动产投资额在2020年1至9月达到了193亿美元。在排名上，跃居全球首位，成为2020年1~9月投资额最多的城市。排名前三的分别为东京（193亿美元）、首尔（142亿美元）、伦敦（134亿美元）。
JLL的统计报告中同时还指出，在所有的日本不动产投资中，来自海外的投资者直接投资日本不动产人数占比在前3季度达到了38%，相比2019年同期增长17%。
在具体的投资项目中，这些项目投资占比是相对增长较多的：物流设施的投资中，占比高达30%（相比去年同期增加11%）、住宅类建筑的投资占比高达22%（相比去年同期增加9%），呈现增长趋势。
仲量联行JLL事业部经理大东雄人分析，新冠肺炎带来的危机可能会长达10年，甚至20年。在未来，即便是金融市场上的各类产品收益都不见得会很高，但同为投资的房产交易却依旧试图让投资最大化，单凭这点就使得海外投资人愈发青睐日本，尤其是东京不动产。
根据reins统计的2020年第3季度不动产季报中显示，当季东京的二手公寓成约件数比去年同期增加了1.4%，这也是自从上半年4~6月的大幅度减少后再次转向增加，超过去年同期。
自1990年至今，7~9月的首都圈二手公寓成交量在今年达到了历史最高，平米单价比去年同期增加了3.6%，与此同时成交价格也上升了5.8%。
二手的一户建在成交套数上比去年同期增加了8.5%，远高于同为二手的公寓。
可以看出投资者对日本房市的信心明显增强，投资意愿也越发强烈。与此同时，随着不动产市场上买卖双方心理预期差距逐渐缩小，部分目前仍持观望态度的投资者会选择此加速时布局自己的海外资产。
再加上正值财年交替，明年东京奥运会的如期举办。部分投资者可能会更加希望在新年来临前将观察已久的房产购入手中。因此预计2021年初不动产投资市场还会迎来一波小高潮。
Part 6
加拿大房屋总均价创造历史新高
2020年是前所未有的一年，由于疫情的肆虐发展，使得全球经济体受到严重打击，尽管如此，大多伦多地产的房市依旧在过去一年异常火爆！
2020年的总体房屋销量超过95,000套，是有史以以来总体销量第三高的年份!而年度平均售价更是更是创下了历史新纪录达到$930,000。
交易量方面：2020年销售总量达到95,151套，相比2019年的销售总量上升了8.4%。2020年12月销售量更是突破历史同期新纪录，12月大多伦多地区共成交7,180套现有房屋。相比2019年12月成交量4,364套，销售量增长64.5%。
总体来看，多伦多2020年房屋销量表现不俗，其中多伦多市周边单户住宅(single-family home types)表现尤为突出!
新盘上市方面：12月的新上市房源环比有所下降，由于二次疫情的爆发。以及12月进入年底，民众迎接圣诞节与新年的到来，所以房屋市场相对进入淡季。
虽然如此，12月份新盘上市方面相比去年同期有着较大的增长。2020年12月房源上市达5,865套，相比2019年12月上市房源增长66.1%！足以说明市场的火热！
市场活跃程度也有所提高，平均上市天数仅有24天便可售出房屋，相比起2019年12月缩减了5天。多伦多地产有价有市，给了卖家更多的动力，给了买家更多的信心！
均价方面：2020年房屋总均价创造历史新高，达到$929,699,相比2019年房屋均价增长了13.5%！2020年12月份整个GTA地区均价达到 $932,222 相比2019年12月份均价增长率达11.2%！相比11月整个GTA地区均价$955,615,环比有小幅度下降。其中多伦多周边市郊单户住宅(single-family home types)表现尤为突出！
市场细分方面：2020年12月，整个GTA地区在房屋类型销量，所有类型房屋在市中心与市郊均呈现上涨趋势！其中公寓涨幅有大幅度提高。而均价方面市中心公寓价格有所下降。
其中综合表现来看，市郊地区低密度独立屋销量最大，市中心公寓销量紧随其后。
416市中心地区：所有房型销量呈上涨趋势，其中公寓上涨75.9%幅度最为明显。联排别墅紧随其后，上涨达到60.9%。上涨幅度最小的为市中心独立屋，上涨41.9%。价格方面除市中心公寓，所有房屋类型均上涨。
905市郊地区：所有房屋类型销量与价格方面，均呈现上涨趋势！其中，联排别墅增长率最高，达到82.3%，公寓增长率紧随其后达到74.5%。均价部分在905地区所有房型均上涨。其中独立屋均价涨幅最大达到22.7%。
市郊销量与价格的上涨预示着人们从城市高密度中心公寓向郊区低密度住宅移动明显。
本月市中心公寓有着极大的销量上涨，有回暖迹象。但价格依然有所下降，说明部分投资者已经开始趁机投资市中心公寓，而刚需买家也在超低利率下趁机购入市中心公寓。
市中心公寓市场进入买家市场可能是短期现象。一旦进入COVID-19后时期，疫苗落地，出入境正常后，我们将开始看到更多的移民登录，留学生入境，探亲和旅游的开通，必定导致公寓需求增加，支持租赁和condo买卖市场的回暖。
总得来说，2020年大多伦多地区的房屋市场，春季期间由于疫情导致需求急剧下降，随后整个夏季和秋季房屋销售回升至创纪录水平。第三季度经济有所反弹，央行出台超低的借贷成本，以及云看房技术的使用推动了房屋市场的复苏！
过去一年中，多伦多周边地区物业销量疯狂增长，部分原因是多伦多一些大公司表示愿意持续远程办公。部分白领为换取更大的生活空间考虑购买市区内独立屋，半独立屋，联排别墅，或者考虑更远的城际火车可到达区域的低层物业，这也合理的解释了低密度物业销量的上升以及价格的增长并且带动了GTA地区的整体增长！
2020年大多伦多地区房市增长还是相当稳健，其中单户住宅(single-family home types)增长幅度明显，买家竞争激烈，导致价格大幅度上涨。而过去几个月公寓销售方面，市场需求较小，进入买家市场。
高收入，低利率，贷款通过比例高，给予了更多年轻人买自住物业的可能性。在封锁边界的疫情期间，旅游人士都无法到达加拿大，资金不入境，再次证明本地市场消化房源的强大能量。
根据加拿大地产商Royal LePage的最新预测，2021年加拿大住宅房价将同比上涨5.5%，达到746,100加元，加拿大大多数大城市的房价涨幅将高于全国平均水平。
由于新冠疫情影响，加拿大独立住宅价格一直攀升，从2020年下半年开始，加拿大住房市场需求超预期，加之住房供给缓慢，最终驱动房价上涨，这一趋势预计延续至2021年。
因此专家预测2021年独立住宅价格中位数将上涨6.0%，达到890,100加元。
虽然2020年公寓上升疲软，但专家预测2021年公寓价格中位数将小幅上涨2.25%，达到522,700加元。
Part 7
悉尼房价指数同比增长3.73％
2021年预计实现8％-12％房价增长
在过去的四十年中，悉尼房地产市场一直是表现最强劲，表现最稳定的市场之一。
在新冠疫情的低迷时期，悉尼房屋价值从高峰到低谷仅下降了-2.9％。而在10月中旬，悉尼住房市场转危为安，受到买卖双方信心的鼓舞，开始上涨。
截至2020年底，Corelogic报告其悉尼房价指数比去年同期增长+ 3.73％，其中房屋+4.95％和公寓+ 0.98％。
租赁市场的弹性不强，大部分下行压力来自公寓。
根据 Riskwise 的 Doron Peleg 的说法，悉尼预计将在2021年实现8％-12％的房价增长。他认为：在过去的三个月中，新南威尔士州住房市场的格局已从买方市场迅速转变为卖方市场。
仅在三个月前，悉尼的购房者处于稳固的地位，可以利用当前的市场状况。然而，情况已不再如此，买家情绪和清拍率急剧上升。
关于COVID-19，可能会在2021年推出几项疫苗接种，这为最终找到可持续解决方案提供了信心，因此，这将极大地推动经济增长。
由于一系列事件改变了房地产市场的格局，新南威尔士州市场很可能在2021年经历强劲的价格上涨，幅度在8％至12％之间。
▲Source:Westpac
从下图可以看出，2020年底的清拍率接近80％，在这个水平上，买家数量多于卖家数量不平衡会导致房价上涨。
同时，房地产交易量稳步上升。
早在9月，在悉尼房地产市场真正开始腾飞之前，Domain报道说 ，由于买方竞争使价格飙升，悉尼的大部分地区已经录得惊人的两位数房地产价格增长。
根据Domain资深研究分析师 Dr.Nicola Powell 的说法，供应不足，低利率以及希望扩大规模的未受影响的买家推动了价格上涨。
悉尼房地产买家因低利率，政府补贴和其他激励措施而受到市场的吸引。尽管房价很稳定，但悉尼一些地区的租金在过去一年中下降了。
租金价值降幅最大的是CBD和南悉尼地区，这些地区的租金价值比上一季度下降了4.1％。
下图来自Corelogic，显示了截至6月30日的最后一个季度的地区租金表现：
当前，随着经济衰退的结束，出现了快速经济复苏。创造了许多新的工作，有70％以上在疫情初期损失的工作已经恢复。
总体而言，悉尼房地产市场目前已从最低点开始上涨，但悉尼房地产市场的某些板块-比如CBD高层公寓市场可能在封锁解除前还将疲弱。
那么，在新的一年里，悉尼的住房市场将如何发展？这是去年底银行和专业机构发布的一些最新预测：
- ANZ Bank 预测2021年悉尼房地产价值可能增长9％
- 风险预测悉尼房地产价值可能在2021年增长8-10％
- NAB 预测悉尼房地产价值将在2021年增长4.4％
- SQM预测2021年悉尼房地产价值可能增长7-11％
- 西太平洋银行预测悉尼房地产价值可能在2022-23年增长14％
2021年楼市全球楼市热潮能否持续？
虽不敢断言 但整体趋势向好是毋庸置疑的
国际市场对新一年度的房市亦普遍持乐观心态
迪拜市场价格下跌有其内在因素
但也不乏海外买家入市
随着新冠疫苗即将上市
房地产市场也蓄势待发
在国际环境向好和全球抗疫曙光初现的综合作用下
2021年房地产市场有望继续保持火热的发展势头
有海外投资意向的智富阶层
不妨对新一年度的资产配置做出初步预判