来源 | 新芽NewSeed（微信公众号ID：pelink）
作者 | Irene
2016年底，一个创业者在闲聊中谈到，希望把自己开在商住两用房里的设计工作室，搬到某个联合办公空间去。“经常有客户来参观公司，在家办公显得不商务。”而半年后再见她，还是在家办公。“那个空间倒闭了。”
另一个连续创业者，在度过半年孵化期之后开始缴租金，如今已有两年。“上一次创业，在第一轮融资到位的时候，我就拿了X市最高的写字楼，就是电梯里有服务员帮你按楼层的那种。光装修就花了300万。可又能怎样呢？最后还不是黄了。”这次创业他选择了联合办公空间，他所在的空间在上个月刚刚对媒体透露了上市计划。
无独有偶。继倒闭潮、并购潮之后，哀鸿遍野的共享办公竟然迎来了上市潮。
脱去外衣，共享办公说到底还是门地产生意
6月8日，优客工场宣布完成了数亿人民币的C+轮融资，自2015年1月成立至今的三年多时间里，其融资总额已超35亿元，妥妥进入了独角兽行列。在科技部发布的2017年独角兽名单中，优客工场是唯一一家入选的联合办公企业。
频繁的大额融资，让外界对其IPO临近猜测颇多。有媒体报道，优客工场已启动筹备赴港上市，尽管毛大庆对此传言“不予置评”，但他也曾对福布斯表示“我们或许只要再进行一两轮融资就可以上市……可能是在今年，也可能是在明年年初。”
和毛大庆模棱两可的态度形成鲜明对比的是，潘石屹表示将SOHO 3Q独立拆分上市。
出身万科的毛大庆和地产大亨潘石屹，无论谁先跨出这一步，都意味着地产商在共享办公领域的最终胜利。
共享办公的角逐者，最开始是怀抱美好初衷入场的。这一行业始于双创，在短短3年内即完成了野蛮生长和加速整合。最早，空间的运营者不乏投资机构、创业媒体和企业服务公司，对他们来说，空间意味着线下项目入口、精准潜在客户和地方政府补贴，有大势、有机会，似乎猪都能飞起来。
而事实却是美好初衷与骨感现实之间的鸿沟。意图拿项目者，半年孵化期还不如看BP来得更多；意图卖服务者，初创公司并无支付能力；而意图拿补贴者，政府的希望是项目能够落地在自己的辖区，早期项目超过97%的失败率让这一希望落空，而侥幸成为那3%的项目，是否还愿意囿于某个园区？3年合同期满，政府只能向空间收钱，而空间没有钱。
一个国内知名的共享办公空间创办者，向新芽NewSeed（ID: pelink）算过一笔账：政府不可能无限期免租，尽管它支持的力度会长一点。像我们全国各地的空间，租金一年就3000万，加上物业就是将近5000万，也就是说我们一年的固定成本是5000万左右，这还不算人员、活动、杂七杂八的费用，我一年至少要挣出6000万才能保证收支平衡，才能保证现在的规模。
钱从哪来？要么从创业者身上找钱，要么和政府强绑定。向创业者收租？显然不是个可持续的办法；占微量股权？且不说这是个长期投入政府等不等得起，投资早期项目还得面对97%失败的风险。
对于那3%，政府也希望用投资来把好项目绑定在自己的园区里，而对于创业者来说，有可能成为“甜蜜的负担”。文首那名连续创业者，在第一个项目拿到政府扶植后也迅速做大，业务遍及全国，然而快速发展的隐患终于爆发，当资金链断裂想申请破产时，政府成为阻力。“现在就这么半死不活的吊着，几个联合创始人都走了，剩下CEO勉强维持。”这也是他选择一个商业化众创空间的原因。
于是，共享办公领域在3年里迎来大洗牌。新芽NewSeed根据公开融资信息整理，2015年各类众创空间、孵化器、联合办公融资27笔，2016年36 笔，2017年31笔，2018年9笔。与之相对的是，融资笔数减少，金额向头部汇去。
剥去共享办公的美好外衣，地产商跑了出来。在这些融资背后，地产商占了绝对大头。仅优客工场的投资方，就有中景恒基集团、KCC城建股份、首创置业、星牌集团、俊发地产集团、天明双创科技、大宏集团、中国泰合集团等10余家地产公司，以及王思聪的普思基金。
头部开撕，规模化路径各有不同
地产商入局，可谓是双方各投所好。
一方面，商业地产存量可以盘活，soho都不卖楼了，改3Q空间找到了“轻资产”的增长点；另一方面，与地产商合作地段好、约束少，成为共享办公的好选择。最重要的，是各地掀起的“抢人大战”取代双创，成为空间们的二次机会。
截至2017年末，我国小微企业法人约有2800万户，个体工商户约6200万户；2017年全年，中国联合办公的潜在市场规模将在3万亿以上。而各地对于创业者的争抢给出的优渥条件，让这一数字有望在2018年持续增长。新一轮共享空间的城市争夺战也随之打响。
优客工场走的是收购的路子。早在2016年，优客工场就以战略投资形式参与了无界空间的A轮融资；2017年4月，洪泰创新空间并入优客工场，是当时国内共享办公领域的最大一笔合并交易；2017年11月，优客工场控股碎片空间；2018年3月，与无界空间合并，至此优客工场总估值已近110亿元。
过去一年，通过合并达成规模扩张的共享办公空间不止优客工场一家。2017年3月，WE+联合办公空间与酷窝COWORK办公社区宣布正式合并;2017年7月，裸心社合并新加坡共享办公企业 JustCo；2017年8月，We Work 宣布收购一家新加坡的共享办公企业 Spacemob；2018年4月， People Squared（简称 P2）以 3 亿元的价格完成对 Workingdom 的全资收购；同月，Wework收购了裸心社……
头部公司接二连三的并购动作，引竞争对手群起而攻之。“盲目并购的，就是在讲故事，根本就没有良性的业务。”氪空间创始人兼董事长刘成城日前接受媒体采访时表示。氪空间走的是“自营”模式，据公开资料，2017年底氪空间已开业10余万平米，20000个工位，30余个社区；今年Q1已经签约15万平，预计到2018年底开业总面积将超过40万平米。刘成城称，要在2020年追上WeWork全球的规模。
除了横向的攻城略地，在纵向上，空间也开始尝试提供不同租赁尺寸，尽可能长久地将公司留在自己的空间里。刚刚宣布完成新一轮融资的纳什空间，旗下打造了两款产品：一款是针对五到十人小公司的标准化“联合办公空间”；另一款是可以容纳百人以下规模，可个性化定制的“超级办公室”。这种容纳人数更多的空间产品，头部玩家基本都在布局。
并购能最大限度减少物业沟通成本，自营能最大程度保证标准化和服务质量，但扩张的路上，难点始终存在于扩张之后。
去年5月，WeWork一共有2200名员工；10月，《福布斯》的一篇报道称WeWork的员工数量已经增加到2900人；今年3月，其员工总数应达到3500人。快速扩张带来的高昂运营成本是目前共享办公单薄的盈利模式无法承受之重。
“我觉得做生意的时候盈利是第一位的，规模是第二位的。”潘石屹说。不久前，在3Q城市拓展大会上，他炮轰了整个共享办公行业。“如果对这些不成熟的行业不成熟的企业家，要给他们钱就是坏事情，就是揠苗助长，都是钱惹的祸，造成大量浪费，如果没有钱就惹不了这个祸。”
他的成名作SOHO，本质上可看做共享办公的雏形，如今入局共享办公不久，他便宣布SOHO 3Q奋战的不再是联合办公领域的战场，而是要做一个办公楼综合服务商。同时，他还“警告”商业地产的后辈们：“如果让市场去给它输血，一轮一轮融钱、烧钱都是活不下去的。”
惯着创业者，是共享办公的盈利之道吗？
彻底成为商业行为的共享办公空间，二房东已经无法突破盈利的藩篱，于是各种增值服务纷至沓来。
在以往的运营逻辑里，空间的运营重点集中在对接投融资、创业培训、注册等基本企业服务、创业者社交等“功利性”方向，如今运营的重心已经逐渐向适合玩乐上转移。
毛大庆认为，懂得未来的用户是根本。优客工场已与红星美凯龙、首旅如家、万链和物美等各行业头部企业的跨界合作，整合资源。未来会涉及到健身、餐饮、鲜花、娱乐、便利店、物流、出行、艺术、居住、旅行等。
联合办公空间“Bee+”在 深圳空间，一楼是可容纳数百人的挑高大厅，提供100余种饮品和20余种精酿啤酒，供租户、会员免费饮用。珠海空间则配备创意餐厅和露天酒吧，以供商务聚餐。此外，Bee+各地的空间都配备休息室、开放厨房、吸烟区，有些还配备淋浴区、观光电梯、健身房，使办公氛围向谷歌等开放互联网公司看齐。为了满足会员出行需求，Bee+还在建设精品中端酒店，核心是各地能提供完全一致的居住服务。
“我们并不是简单的联合办公。”英诺创新空间刘怀宇对新芽NewSeed也透露了拆分上市的意图。在众多地产商站台的共享办公领域，英诺创新空间是更像是个“异类“，不过其背后也有腾讯的影子。截至2018年2月，英诺创新空间运营面积总数已近15万平米，有超过800个项目入驻空间，另有超过1500个项目在空间虚拟孵化。
英诺创新空间将共享办公的未来定义为“创业综合体”，其定义是创业综合体=[互联网X(创•办公+创•服务+创•生活+创•社交)X大企业创新]^投资。刘怀宇认为，当下创服平台进入了V3.0创业综合体阶段，主要表现为：业态丰富、多元服务、投资驱动、以大代小。“满足空间办公人群‘工作、生活一体化’需求。”
让创业者活得更爽，使得共享办公逐渐向综合体发展，这也解释了潘石屹毅然离开共享办公的角逐，提出“综合服务商”的动机。
这意味着，共享办公接下来要思考的问题不仅是把创业公司留住，而是把人留住。为空间吸引更多服务类公司入驻，无论物业是政府还是商业地产，都有了交代，同时也调动了创业公司员工的消费力。于是，围绕“办公”的商业综合体也许将取代围绕“购物”的商业综合体，成为商业地产破局的未来方向。
编辑 | 丹丹
铅笔道.头条号签约记者