优惠政策或将推动REITs发展
- 所得税优惠政策利好公募REITs
- 公募REITs 2021年业绩多数超预期
- 价格已体现积极因素，但出于降息预期，境内流动性环境或将进一步推高估值
- 境内资金也正在关注境外REITs
所得税优惠政策利好公募REITs。中国财政部及税务总局近期发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金试点税收政策的公告》，或将进一步刺激公募REITs的发展。该公告表示，公募REITs底层资产重组阶段可免征所得税，设立阶段的所得税可递延至公募REITs完成IPO之后。我们认为这一优惠政策也适用于日后公募REITs的扩募及资产注入。
多数公募REITs 2021年业绩超预期。首批9只公募REITs均发布了2021财年业绩，可供分配金额分别达IPO预期的86%至189% 。浙商沪杭甬REIT及中航首钢绿能REIT高于预期89%及56%，而富国首创水务REIT及博时蛇口产园REIT比预期低14%及1%。6只公募REITs已派息或宣布其季度/半年度派息，派息时间也早于预期。
境外上市REITs或将受益。公募REITs的价格近期经历了超10%的回调，但当前估值仍高于境外REITs。基于目前的交易价格，仓储物流公募REITs收益率为3.2%，而同类H-REITs及S-REITs则为8.4%和5.9%。然而，境内充裕的流动性及降息预期或将进一步推高公募REITs估值。尽管境内外REITs流动性呈现两极化的情况，境内投资者也在关注境外REITs以寻求收益。与此同时，境外REITs也在效仿境内公募REITs的结构以减轻境内税负，从而提升未来收购的灵活性，促进其外延增长。
税收政策公告详情
资料来源：财政部及税务总局《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》、星展证券
公募REITs重组阶段
- 特殊性税务处理：免征所得税
资料来源：财政部、税务总局、星展证券
- 资产转让和重组阶段的税收减免
资料来源：财政部、税务总局、星展证券
公募REITs设立/上市阶段
– 前期无税收负担；所得税可递延至完成IPO/募资后
– 原始权益人自持的部分可进一步递延纳税
资料来源：财政部、税务总局、星展证券
运营环节涉及的所得税
– 股东借款起到税盾效应
– 但利息收入需缴纳3%的所得税
资料来源：财政部、税务总局、星展证券
过去一年中影响REITs板块的关键事件
– 保障性租赁住房或将于2022年纳入公募REITs试点范围
– 公募REITs流动性向好
– 税收优惠政策利于公募REITs扩张
资料来源：国务院发改委、中国人民银行、光大理财、银保监会、证监会、星展证券
2021年各只REITs可供分配金额情况如何？
– 多数公募REITs2021财年业绩超指引
– 可供分配金额的强劲表现部分得益于底层项目现金流的调整项；投资者需关注其现金流的可持续性
– 6只REITs宣布上市以来首次派息
资料来源：Wind、上交所、深交所、星展证券
年度可供分配金额转化为年化；
^ 截至2021年第三季度，按季度派息；* 每半年派息一次
截至2022年3月8日收盘价
2021年产业园区REITs表现如何？
资料来源：上交所、深交所、星展证券
2021年仓储物流REITs表现如何？
资料来源：上交所、深交所、星展证券
股价表现及驱动因素
– 流动性增强
– 投资者优化：理财产品及险资参与度提升
– 基本面稳固：9只 REITs中7只可供分配金额超预期
– 近期市场修正：（i）部分公募REITs临时停牌并发布公告强调理性投资；（ii）强势反弹与外部环境不确定性带来的技术性修正
资料来源：Wind、星展证券
与区域其他REITs相比，收益率及交易量如何？
中国大陆、中国香港及新加坡仓储物流REITs收益率比较
资料来源：Wind、Eikon、星展证券
仓储物流H-REITs包括顺丰房托
仓储物流S-REITs包括丰树物流信托、易商红木信托及亚腾乐歌物流信托
仓储物流公募REITs包括中金普洛斯REIT及红土盐田港REIT
中国大陆、中国香港及新加坡仓储物流REITs交易量比较
资料来源：Wind、彭博、星展证券
文章来源
本文摘自：2022年3月17日星展证券发布的《中国REITs行业：优惠政策或将推动REITs发展》
何亮 Ken HE CFA,
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