来源丨郑州楼市
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一直以来，郑州楼市都有一个遗憾。
一边是全国地产排行榜前几十强，蜂拥进驻，一边则是这些强们，却只是将郑州作为流量的市场。
2016年7月，搅局者K2地产直插郑州，扰乱了一池春水。K2直言不讳地指出：
郑州是中原的龙头城市，潜力巨大，但是却没有好产品出现，让众多改善需求的用户无法实现自己的梦想，我们期待把北京的好产品带给郑州人，同时改变郑州的城市形象，让城市焕新升级。
K2基本代表了一线们的心态，他们怀揣在地产食物链顶端的、一线城市的开发经验和产品经验，以降维打击的姿态进驻郑州。
但在两年后的今天，已经到了开花结果的时候了。但结果却显而易见，他们怀携巨大的名声而来，却几乎没有优秀的项目落地。
包含北龙湖豪宅市场在内，最近三年，你所看到的、知道的那些内外兼修的楼盘，无一不是郑州的那八部天龙在做。
很多年来，我一直都在等一个开发商重新落地，它是最早的进驻郑州的那一拨外来开发商，而昙花一现之后，在这个城市足足空场了10年。
这10年，它一直在做的只是一个看客。但是，它并非不想作为，只是它可以大展身手的土地，一直都没有出现。
据说，海里有一种鱼，叫桃花鱼，这种鱼对水质的要求非常挑剔，稍微有一点污染，它就只能逃，或者死。
这家开发商就像这种鱼一般，它一直都在等着属于自己的土地，以及大展拳脚的机会，但是等了10年都没有等到。
这家开发商叫绿城。
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在说绿城之前，我想先说另外一家开发商，这家开发商叫升龙。
他们两者之间有什么关系吗？也许没有，但也许有，那就是劣币驱逐良币。这不知是城市的幸运，还是悲哀！
曾经很多年，升龙和正商、建业一起，一直是郑州地产的前三。然而，这几年，说沉寂就沉寂了。
但升龙注定要在郑州的城市历史，留下重重的一笔，因为旧改。
十几年来，升龙和郑州城中村改造牢牢地绑在了一起，已然是郑州城中村改造的代名词。
作为中国三大旧城改造模式之一的郑州模式，其标准模式是：安置房+商品房+大体量商业。毋庸置疑的是，这个模式，升龙正是首创者。
升龙的城改项目先驱是燕庄。
最初有优势拿下这个项目的开发商，并不是升龙，而是建业和金城。
郑州城中村改造并无成熟的模式可供参考，一切都是摸着石头过河！最终，建业和金城主动放弃了燕庄村的改造。
最终，新人升龙正式出场接手了燕庄。不管是对于郑州，还是对于房地产这个行业，升龙还都是一个素人，所以它比任何人都更珍惜这次机会。
但升龙也并不知道该如何做。它所能做的就是不停的在外考察，寻找适合的模式。后来他们真的在新加坡找到了。
他们在这个全球著名的高容积率城市，找到了高容积地块规划的法宝。
2007年，升龙曼哈顿的住宅第一次开盘，住宅均价不到5000元/㎡；但是商业却卖到了25000元/㎡，后来住宅售价逐渐水涨船高。
最终这一个几乎所有主流开发商都不看好的项目，在升龙的操作下，实现了村民、开发商、政府的三方共赢。
升龙一战成名，不仅收获了利益，更重要的是从此在郑州打响了名声。
升龙国际中心、中原新城、升龙凤凰城、升龙城 、升龙又一城 ，升龙旗下众多城改接踵上马。
有人说，这是拆了城中村，盖起了更高的城中村。改造后的城中村，成为了这座城市身上难以擦去的赘疣！
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但在升龙的另一面，是有开发商却坚决不碰郑州的旧城改造，比如说绿城。
2015年底，在一次聊天中，我问过绿城一个问题，郑州的城改一直都被诟病，为什么绿城不积极参与进来，做一个样板出来。
无疑，这个提问，击中了绿城管理层的内心深处的某根弦。那一天我们聊了很多。
有些城中村的位置真的是很好很好，郑州也愿意给，并且赚钱根本不成问题，但最后绿城都选择放弃。
绿城说，在他们的产品库里面，没有2.5以上容积率的落地产品；他们担心，二十年后，他们盖的房子会被炸掉。
接下来，绿城着重给我讲的，是建筑与城市本身的关系，他们举的一个例子，是安置房容积率和城市道路的容忍度。
在一个主要的交通路口，200亩的地，如果盖容积率5以上的房子。那这个建筑、居住人口和城市的交通就始终是一个非常矛盾的东西。
以前有90/70的规定，如果90平米以下的房子占70%，车位比按1:1，假如你小区里面有4000辆车，小区有三个出口，这就要求1000多辆车一个出口。业主要上下班，那么，计算一下他出去需要多长时间。从城市运行的角度来讲，城市的容量，道路的环境容量，跟车位环境容量，跟业主进小区和出小区的时间容量，是不相配的。
小区的道路和城市管网道路是相配建造的。对于主城区来讲，250或者350米左右肯定会有一个红绿灯，也就是说肯定会有一个路口，这就是说你小区的车辆会始终在这个红绿灯的路口堵着，这对城市来说就是一个瓶颈。
对于4.5以上的容积率，就算是1：0.7的车位比，这0.7中又有70%要上下班，就这样你也会发现根本就出不去。
对于一个3.5或者4.0的的容积率，大小100多亩的社区里面，假如有一天是节假日，你会发现小区里密密麻麻的全是人。什么样的产品对应什么样的容积率，这是有着要求的。
但是在郑州这些东西都被打破了。
而首先打破这个规则的开发商，正是升龙。正是升龙，将高容积率普及到了这个城市中的大大小小的角落。
但是不为人所知的是，这两个气质截然不同的开发商，在某一刻曾经产生了交集！
很多年前的一天中午，绿城董事长宋卫平站在郑州金水路未来路口看了很久，他指着曼哈顿问身边的绿城河南高管，这个项目是谁开发的？这么大的密度建在这样的交通要道路口，将来怎么办？
绿城河南高管告诉他，这个项目的开发商叫升龙，不太了解，没有接触。宋卫平说，你找个时间约他们聊一聊，看他们是怎么想的。
后来，他还真的找升龙的人聊了。我不知道，他有没有和升龙的人讲建筑和城市的关系，有没有讲城市容量和道路容量之间的关系。但是，很显然，就算是他说到口干舌燥也是毫无用处的。
因为，升龙是个生意人，并不想做企业家，他们讲求的是利润，而不是城市的可持续发展。
看到这里，肯定会有很多人会嘲笑绿城，嘲笑他的无知、不接地气、无用的理想主义。这无可厚非，因为这个世界上，人们的偶像早已换成了许家印和杨国强，精致的利己主义者早已掌控了这个世界！
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所以，在郑州主城旧改如火如荼的十几年，绿城只是作为一个旁观者。
迄今为止，它在郑州也只开发了两个项目，位于东区老豪宅区的绿城百合，位于雁鸣湖的绿城玫瑰园。
以及，那些许许多多的和他本无关，但是有仿佛有千丝万缕关系的代建公司。
我在青岛，看到过绿城的安置房，用的正是和郑东新区的绿城百合同一个产品的桂花系，这个曾经给绿城带来赫赫声明的桂花，如今是以安置房的姿态继续生存于这个世界。
▼绿城青岛理想之城安置房
而到了今天，绿城的高层产品都已经进化到2.5代了，精致的中式小别墅开遍了长三角。郑州市场缺失的这十年，错过了很多。
今天看来，老东区的豪宅区，对于郑州的住宅市场，简直就是一个奇迹。
那些低密度、小地块、低容积率的网格设计，曾经是城市规划中最前卫的姿态，10年前，以独立于整个城市的姿态横空出世；兜兜转转又10年，才又在北龙湖再次面世。
但是，正是这些，给了绿城少有的机会。
而绿城的产品，也正是要在这样的地块上，才可能有大展身手的机会。
可以肯定的是，绿城也不是对北龙湖没有动过心的，但是很明显，在郑州特有的市场规则下，还是选择了退却。
就在前几天，在位于滨河的一次土拍中，终于传出了绿城再次落地的消息，听到这个消息的时候，我是很高兴地。
虽然，我一直对滨河都并不看好，但是想来想去，121亩的地块面积，2.0的容积率，也只有在这里，绿城才能做到落地了。
我不知道，这是绿城的悲哀，还是郑州的悲哀。