年底复式住宅新盘不约而同地登场,成为近期楼市的主角之一。本月以来,朗云花园、保利阅云台、花语岭南等新项目相继亮相。来自克而瑞的数据显示,今年1-10月广州复式住宅新增供应31.82万㎡,同比增长15.12%,成交29.06万㎡,同比增长41.27%。广州克而瑞首席分析师肖文晓指出,近年复式户型在市场上占比有所抬头,主要原因还是在地价成本高企的压力下,开发商意图通过一些创新的复式设计增加购房者的使用面积,从而抬高户型溢价。
■新快报记者 何璐诗
复式新品竞相亮相
越接近年底,开发商为了冲刺年底业绩,倾向大举入市,而近日“亲密有间,疏而不远”的复式住宅户型成为了楼市的主角之一。白云、海珠、番禺、增城等区域的有复式户型的身影,包括合景泰富的朗云花园、华润置地的润府、越秀的天悦江湾、中国铁建的花语岭南等,新项目涵盖90㎡-140㎡不等的三房至四房或3+1至4+1房复式单位,开发商绞尽脑汁让“同等面积多一间房”,对刚需一族来讲,还是很大的诱惑。
肖文晓指出:“其实近年广州的复式产品有个现象值得关注,就是早年住宅的复式产品,其实一般都是大户型,目标客群基本上是冲着改善置业去的,户型的主要诉求是居住的舒适性,但是近年的话市面上多了很多紧凑型的复式户型,目标客群变成了首置或首改人群,主要诉求是在有限的建筑面积里做更多实用的功能空间,比如能不能多做一个房间出来,一方面要保证溢价、控制总价,另一方面要兼顾目标客群的功能需求,是在两者之间寻求平衡的产物,而诸如咬合复式之类的创新产品,从实践来看因为能在相同的面积下多出一个房间等,购房者还是很受用的。”
工程质量考验开发商信誉度
保住容积率,守住利润,把室内空间最大化,正因为朝着这些目标进发,复式户型的赠送面积往往非常吸引,加上赠送面积,使用率甚至去到120%。但在这个过程中,也出现了一些问题。肖文晓向记者表示,“因为这些‘偷’出来的空间,往往是后面加盖的,建筑质量更加难以把控,也增大了将来购房者和开发商之间产生相关纠纷的概率,也更考验开发商对工程质量的把控程度以及对相关承诺的信誉度。等到收楼的时候发现问题,跟其它平层产品一样,都是看开发商怎么处理。”
不过未来,购房者连这份担忧的机会都即将失去,在2018年12月1日容积率计算新规实施之后,开发商的复式、叠墅类产品利用首层中空报建提升面积附加值的做法受限。“未来通过‘中空’实现‘高溢价’的空间将大大受到压缩,接下来市场上的复式户型‘复兴之路’预计将会受阻。”
复式户型怎么选
●看布局
基本上现时的复式户型,都分了动静区,楼下为会客的公共区域,如客厅、客房、餐厅、厨房、卫生间等。上层比较安静私密,主要功能区包括主卧、主卫、书房或儿童房,上层主要看卫生间的安置是否方便,主人房能不能间隔出衣帽间等,以及能否减少走廊或前厅的面积,把每个房间的空间最大化。
●看高度
无论是哪种户型的房子层高越高,空间感就会越强,采光通风也相应越好。目前三房至四房复式住宅中,层楼大多在5.8米-6米之间。
●看楼梯
复式住宅如果台阶与楼梯的设计过于紧凑不仅会造成空间的局促,还会造成家里老人或小孩在使用上的障碍。选择要点在于楼梯既不能占去太多空间,也要方便实用,一般楼梯踏步的宽度不能小于0.9米,梯级高度也不能大于180毫米,坡度也不能过陡,这样才能方便搬运家具和日常居住。同时楼梯的设计也不能破坏室内整体的协调性,方便购房者进行装饰和布置。
●看卫生间和厨房
基本现时的复式户型,上下两层都会设有卫生间,主要需要留意上层的卫生间,多个家庭成员使用时会否不便。厨房方面看设计是否方正,能否方便多人同时在厨房进行烹饪。如果厨房能带有小型工作阳台,不仅可设置洗衣处,还能保证采光效果。
部分复式项目
合景朗云
主推户型:110㎡复式四房
项目是6米层高的真复式产品,“真复式”和“咬合复式”的区别是,真复式是隔层入户,咬合复式则能实现层层入户,可以把入户数做多一倍,所以咬合式复式梯户比会偏高,同时隔音、通风等方面都有所牺牲。本次推出的样板间共有复式与平层两种户型。110㎡四房两厅三卫复式户型,是“层叠式”复式结构,通风和隔音效果更佳,同时项目所有高层建筑的单体都是按照非正南正北的45度进行排布。
在项目西面2公里范围内,西面是白云湖数字科技城,东面是广州设计之都和嘉禾望岗TOD,南面3公里内是棠溪TOD,往北25分钟车程内可达白云国际机场。项目从新加坡引入以“高颜值”著称、“最会玩线条”的景观设计师事务所CICADA,为项目打造了新加坡式城市花园园林景观。合景朗云花园项目总占地面积为56926㎡,总建筑面积为132640㎡,容积率低至3.0。
中国铁建花语岭南
主推户型:110-143㎡四房
项目地处历经20年发展的番禺华南板块之上,同时也处在由广州南站商务区+万博CBD+国际创新城+市桥世界级滨水区所构成的广州新十字中轴核心地带,坐享5000亿规划配套,距离在建的22号线祈福站近900米,一站即达广州南站近邻新光快速、广明高速等多条快速路,能快捷到达中心城区。项目整体融入岭南传统文化,含有园林泳池等小区配套。项目园林以余荫山房为蓝本,提取台阶垂直踏跺、桃木扇格,风雨连廊、山亭湖景等岭南经典元素,结合现代造园手法匠心打造而成,打造“醉岭南”大美园境。首推将拿出2栋复式产品,建面为110㎡-128㎡四房单位。
保利阅云台
主推户型:77-88㎡复式三房至四房
项目位于广州TOD棠溪交通枢纽旁,广清高速东边,棠溪街西边,距离机场路直线距离约800米,通过机场路可快速连接荔湾区、越秀区,畅顺享受老牌商圈配套。项目南边一线面临三元里大道,接驳广园快速路、华南快速,可快速到达城市中心区域。项目离2号线白云公园站约3公里,距离未来规划的12号线棠溪站约需步行800米,离14号线岗贝站约1.2公里,以上地铁预计2021年开通。项目占地10万㎡,总建面超30万㎡,将分5期开发,共计规划11栋高层建筑,主推升级型咬合复式,共2900户。
华润路劲金茂桐悦
主推户型:106-140㎡复式四房至五房
项目位于花都“商务金三角”腹地——滨水新城之上,由华润置地、路劲地产、中国金茂联合开发。项目占地约8.3万平方米,总建面约26万平方米,项目容积率仅为2.8,绿化覆盖率高达35%以上。项目分A、B两个地块开发,共由17栋19层的高电梯洋房组成合计1202户,项目整体采用围合式点状分布,板式设计,户户朝南。外立面采用现代典雅都市风格,以亲切的浅暖色调为主,通过横向与竖向的线条疏密间隔形成节奏变化,使景观与建筑相融合。同时,整个社区采用人车分流,地面不设住宅停车位,保证入户便利性及安全。