变革总会到来，或早或迟。
对曾经的库存重灾区，杭州的东大门——城东、艮北来说，这场变革始于2016年。
彼时，随着城市东进步伐的加快，地铁4号线一期运行日渐成熟，加上6号线规划设计出台，这一带搭载着各项利好，登上顶峰。
之后，三花国际、港龙城等多个商业项目落地，医疗、教育配套也全面升级，城东、艮北正式迎来了高速发展期。
这里甚至一度从库存重灾区闹起了房荒。
今年年初，世茂、金茂、淮矿以及三湘印象多个项目的入市，房荒有所缓解。可楼面价遍地3万+，让人觉得城东新城的楼市难以言表。
带着好奇、困惑，我决定前往一探。
▼
STOP 1 三湘印象·森林海尚
早8点从下沙江滨乘地铁出发，第一站是距彭埠站最近的三湘印象·森林海尚。
楼盘位于源聚路和白石庙路交汇处，距1号线、4号线换乘站——彭埠站800米左右，步行几分钟即达。据说，后期4号线延伸站明石路站距楼盘仅200多米，更为便利。
三湘印象来自上海，森林海尚是其首入杭州之作。售楼处的装潢名副其实，一派“森林系”风格，让人莫名产生归家感。
项目体量不大，置业小姐姐告诉我，楼盘设计虽为两梯两户，跟其他楼盘不一样的是，楼梯间是分隔开的，隐私性较好。
预计首开4种户型，分别为89㎡、108-111㎡、117-126㎡、130-133㎡，均为全明户型，满足各种家庭的需要。
其中89㎡、130-133㎡户型为餐客一体设计，结构紧凑；108-111㎡、117-126㎡户型为餐客分离，功能分明，互不影响。两者各有千秋。
最大的亮点属十六大科技系统：比如杭州比较罕见的三层中空玻璃，隔音、保温效果好；
遥控外遮阳卷帘，金属材质，遮阳、防盗不用愁；更有一项专利，太阳能与建筑一体化，每家每户都可使用太阳能，节能又省电……
装修方面，项目主打德系精装，大到卫浴，小到地板、墙纸、涂料，都是德国进口，用料工艺也非常严谨。
除此之外，小区对面即是江干区人民医院，周边幼儿园、小学、中学都在规划中。此外，还坐享港龙城、西子国际等商业综合体，其中港龙城距项目仅1.2km，预计年底开业，逛吃不愁。
由于目前仍在宣传期，7、8月份样板房才开放，目前价格未定，不过仅凭32000+的地价，应该会将大多数刚需拒之门外了。
楼盘
三湘印象·森林海尚
地址
源聚路和白石庙路交汇处
待售楼房
主力户型建筑面积约89㎡、108-111㎡、117-126㎡、130-133㎡
价格区间
待定，初步预估55000元/㎡
加推计划
7、8月样板房开放
项目亮点
科技住宅；距4号线明石路站200米，交通便利；坐享港龙城、西子国际等商业综合体
其他情况
目前公示信息较少，估价偏高
STOP 2 首开东城金茂府
继而是紧挨着的首开东城金茂府。
读过《层楼》第一篇跑盘稿的读者，一定还记得那个令多数刚需望而却步的滨江金茂府。
而首开东城金茂府，则是杭州第二座金茂府。
项目位于城东新城的核心区，明石路与源聚路的交汇处，800米可达地铁彭埠站，后期距4号线二期明石路站仅150米，出行方便。
楼盘北面规划有小学，东面规划有中学，坐拥港龙城、西子国际、三花国际等商业综合体，也难怪地价拍到36000+。
项目占地约4万㎡，总建面约15万㎡，由16幢13-15层的小高层围合而成，设计兼具安全性和私密性。
在立面上，它传承了古典主义立面背景，参考宝格丽酒店设计风格，采用石材+铝板干挂，对称规整，恢弘大气。
项目开盘时间未定，预计首开7号楼、9号楼、11号楼。7号楼均为145㎡户型，两梯两户；9号楼、11号楼则为120㎡户型。
样板房因建设在实体楼中，工程进度暂未跟上，目前只能通过VR参观。
120㎡主打香奈儿风格，色系偏铝黄。户型分为两种，一种两房+客厅朝南，餐客厅分离，超阔贯通式大阳台，面宽7米多；
另一种三房朝南，餐客厅一体，阔景客厅，采光极佳。
户型各有优势，看房者如我，甚至有些难以取舍。
145㎡则主打宝格丽风格。厨房移门设计大大加分：两侧藏有暗柜，关门才显现出来，要是摆上一瓶瓶红酒，小资情调立现。
科技住宅的优越性就不再提了，毛细管网辐射系统可保持室内恒温，下进上出的新风置换系统使人体感舒适，都是当代人士对品质生活的追求。
据置业小姐姐称，价位预计在55000元/㎡左右。
稍稍令人介意的是，首开东城金茂府距杭甬高速仅500米左右，兴许会有一定噪声影响。
楼盘
首开东城金茂府
地址
明石路与源聚路的交汇处
待售楼房
主力户型建筑面积约145㎡、120㎡
价格区间
约55000元/㎡
加推计划
待定
项目亮点
科技住宅；设计风格高端，尊贵感十足；距地铁4号线明石路站仅150米
其他情况
距杭甬高速仅500米左右，有一定噪音影响
STOP 3 淮矿彭埠地块
金茂府西侧，还有另一个不动声色的项目。步行过去仅几分钟，地块被围墙围起。
当时已是中午，顶着烈日绕地块瞧了一圈，马路上来往的多为货车，路边有许多工人席地而坐，有的甚至一边吃着盒饭，一遍摆起了牌桌。
2017年高调入驻城东新城的淮矿，以楼面价36396元/㎡拿下了杭政储出[2017]60号彭埠单元R21-35地块。
四至明确，东至规划花埠路，南至空地，西至同协南路，北至同德路。西面主干道为同协南路，东侧明石路。
该地块距地铁1号线彭埠站约850米。无疑是块宝地。
自拿地起，网友纷纷热议，不知为何淮矿这块地迟迟未动工。
目前，淮矿彭埠地块暂未公示规划，现场已有起重机开始施工作业。
坐享城东新城交通、商业、医疗、教育等配套，想必项目动工也是豪宅标配，不由得让人期待它的亮相。
STOP 4 龙湖彭埠地块
以金茂府为参照物，北侧紧邻的还有另一块重量级宅地。地块为今年2月由龙湖以357755万元总价竞得，楼面价36251.85元/㎡，溢价率70%。自持比例6%。
彭埠单元纯宅地所剩无几，而这宗98号地块未来面貌可观，整体布局在区域内可谓绝版宝地。
打车至天城路与明石南路交汇处，地块北面小区有些许行人往来，周围楼盘均未建好，环境略显荒凉。
实地可见，由于拿地较晚，龙湖彭埠地块还未动工，目前处于杂草丛生的状态。
但龙湖当日拿下的另一宗地块为商住用地，不仅引人遐想：城东新城会不会迎来一座龙湖天街呢？让我们拭目以待。
STOP 5 世茂·钱塘天誉
看完两块蓄势待发的“荒地”，继而前往位于机场路与德胜东路交叉口的世茂·钱塘天誉。
机场路素有“省门第一路”之称，串联起钱江新城、文晖板块、武林板块及黄龙文教区等主城高端居住区，而钱塘天誉，也为这条中轴快线大添异彩。
步入售楼处，酷暑即被扑面而来的宁静所治愈。售楼处外立面呈白黑色调，简约又神秘，步入大堂才知道接待处在地下，非同一般的静谧。
项目周边三线环绕——地铁1号线、4号线、6号线，距离最近的为6号线机场路站，约300米。
南面为西子国际、港龙城、华润欢乐颂等商业综合体，商业体量共计100万㎡。
项目南侧还毗邻一所九年制重点学校，规划由政府斥资2亿元打造。南面规划有新加坡概念的邻里中心，日常买菜也靠谱。
从小区自身来看，外立面为石材干挂，高端典雅。另外，还配备两个高端会所，包含健身房、恒温泳池等。
小区分两期开发，一期为高层，二期为洋房、院墅。
预计首开118㎡、129㎡、139㎡三种户型，均为餐客厅分离设计，卧室分布在房屋四角，功能明确，互不打扰。
三种户型除居室不同，无太大差异，即使是面积稍小的118㎡户型，7米面宽的南向阳台也不曾“减配”，光从图纸上看，便被吸引。
目前，项目单价未定，大体估计在53000元/㎡左右，与周边楼盘不相上下。
稍稍有些介意的是项目北面据德胜快速路非常近，担心有一定的噪音影响。
但置业小姐姐告诉我不必担心，由于项目北面外围白石港河流经，较宽的河道基本能缓释来自公路的噪音。
遗憾的是，由于未提前预约，没能实地探访样板间。置业小姐姐告诉我，看样板间需准备好身份证、户口本以及200万资产证明，且提前一天预约。
楼盘
世茂·钱塘天誉
地址
机场路与德胜东路交叉口
待售楼房
主力户型建筑面积约118㎡、129㎡、139㎡
价格区间
约53000元/㎡
加推计划
待定
项目亮点
设计风格高端典雅；地铁3线环绕，距6号线机场路站仅300米；周边配套齐全
其他情况
户型面积改善为主，价格偏高
STOP 6 地铁绿城·杨柳郡
从钱塘天誉的售楼处出来，已经是下午近4点，为了体验一下杨柳郡地铁上盖的便利性，我楞是从钱塘天誉走到了彭埠地铁站。
足足步行了半个小时，32℃的高温，几乎要把我晒成人干，看似一公里出头的路，真是要了亲命。
一站地铁就到了七堡站，从A口出来沿大台阶走上去右拐，便是售楼处了。
相对于近80万㎡的体量，杨柳郡的售楼处相对是迷你了点，但也不丝毫妨碍售楼处的人气，沙盘处围满了人群。
从2015年开盘至今，仅通过5次开盘，就销售了3537套房子，开盘均价也从1万+跃升到了3万+。
目前一期、二期房源均已交付，三期房源也已经售罄，唯一能等待的只有四期了。
据销售介绍，四期一共有9幢楼，接下去会加推5-9一共5幢楼，预计会是在七八月份，面积90-140㎡，剩下的4幢会在明年加推。
问到价格，售楼小哥说虽然还没有批预售证，但尽量努力在往3万5靠。
从沙盘上可以看到，相比其他三期，四期的房源距离地铁更近，位置也更加好。
因为杨柳郡的一二期已经交付，商业街上的店铺也已经陆续开业，我自然也逛了起来。
烘焙店、茶屋、健身房……一圈下了，虽然店不多，但还是有不少硬通货的。
最让我激动的是，这里竟然有7-11！在城东，能找到一家全家、罗森已是不易，杨柳郡竟然还有7-11。
顺其自然，我的下午茶兼晚餐也在这里完成了。
楼盘
地铁绿城·杨柳郡
地址
建华路与备塘河交汇处东北面
待售楼房
主力户型建筑面积约90-140㎡
价格区间
待定，预计约35000元/㎡
加推计划
7、8约加推5-9号楼
项目亮点
一、二期已交付，配套成熟；1号线七堡站上盖，交通便利
其他情况
人气高，预计摇号难度大
STOP 7 招商公园1872
从杨柳郡出来，马路对面就是招商公园1872了，通过一条种满绿植的幽径，眼前豁然开朗，越过广场，能看到1872对称方正的售楼处。
走进售楼处，置业顾问热情的迎了上来，询问登记，然后引导我到沙盘处介绍项目情况。
小姐姐还没开始讲解时，就有工作人员递来了茶水，服务还是很不错的。
项目一共分为三期，一期、三期是住宅，全部由高层构成，二期则为10万㎡商业。
据置业顾问介绍，一期住宅由12幢高层构成，共678套，精装修交付，铝板+石材+玻璃的外立面，乍一看让人想起了融创在钱江新城的府系作品。
一期的户型起跳是110㎡，定位就是一个高端改善型楼盘。
之所以可以理直气壮的叫公园1872，是因为项目南面紧挨着的是李宁体育公园，未来有各种体育休闲配套。
已建成夏衍中学、澎雅小学和澎雅幼儿园也在项目步行5分钟内。采荷实验中学也确定落地，拟形成42班规模。
置业顾问还告诉我，项目地下无缝对接地铁，也是地铁上盖项目。
至于何时开盘，销售偷偷告诉我说，会比杨柳郡早一点，看能不能突破区域的限价。
而这个颇为气派的售楼处，也将保留为以后住宅的入户大堂，可以预见的是，公园1872将奠定艮北豪宅的基调。
毕竟在几百米开外的地方，早有3万+楼面价的宅地存在，艮北再也不是你能轻易攀得起的板块了。
楼盘
招商公园1872
地址
建华路与三官塘路交叉口
待售楼房
主力户型建筑面积约110㎡及110㎡以上
价格区间
待定
加推计划
待定
项目亮点
紧挨李宁体育公园，未来有各种体育休闲配套；
其他情况
高端改善户型为主
STOP 8 越秀·天悦江湾
从灯火通明的售楼处出来，才惊觉天色已暗，时间已经划过了7点，好在招商公园1872对面就是越秀天越江湾。
这两个门头面对面的项目，其实都是当年越秀拿的地，楼面价都在2万5出头，不过公园1872是由招商操盘，而天悦江湾则是由越秀操盘。
之所以招商会掺合如此一脚，与它在艮北的深耕大有关系。雍和府、雍华府、武林郡，短短几年内，招商在艮北已经拥有了三个项目。
而越秀除了一个去年已经清盘的亲爱里，在近两年，还陆陆续续拿下艮北三块宅地，深耕的决心由此可见。
与其相杀，不如相爱。合作大概是这两家开发商在艮北实现共赢的最佳方式。
穿过马路，正准备进入售楼处，谁知被保安告知，售楼处的工作人员均已下班，这下我可傻了眼，都到了最后一站，难道要功亏一篑么？
只能央求保安大叔，能不能让我在售楼大厅外看一眼，尽职的保安面前同意，并陪同我前往。
进入大门右转，黑夜中，一个闪亮的建筑物出现在我的面前，灯火辉煌的售楼处，气势不输1872。
更直观的是，它直接把下沉式会所展露在我面前，园林和水景相得益彰，透过会所的玻璃还能看到泳池。
在这个示范区前面，除了我，还有附近不少来参观的居民，大部分人都表示很感兴趣，但碍于售楼处的工作时间，都只能悻悻离开。
在郁郁葱葱的绿化前，大概被叮了十来个蚊子包，拍下一张夜景照，我才离开了今天的最后一站。
虽然不能向置业顾问了解第一手的资料，不过我还是获取了不少信息。
天悦江湾总占地面积11.4万㎡，总建筑面积含地下约37万㎡，容积率2.14。
项目规划了5幢商业，其中包含SOHO公寓。住宅部分不同于公园1872的纯高层，除了24幢高层，还有10幢联排，这是艮北首个有联排的项目。
虽然在拿地时间、楼面价、开盘时间上，几乎出奇的一致，但毕竟是同父异母的兄弟，基因上还是有不少的出入。
楼盘
越秀·天悦江湾
地址
三官塘路与建华路交叉口
待售楼房
待定
价格区间
待定
加推计划
待定
项目亮点
项目包含10幢联排，是艮北首个有联排的项目；距1号线七堡站约108米，交通便利
其他情况
待定
跑盘结语
高价地的频频出现，无疑证明了城东板块价值。
但不可否认的是，眼下板块正面临，一个短期不可调和的矛盾——高地价与限价的冲突。
城东地价3万6，按常规测算方式——保本房价=（楼面价*1.1+建安成本）/0.88。可以得出，这批高价地保本房价，接近4万9。加上精装修，售价可达5万5左右。
这与当前楼盘对外释放的价格，基本吻合。
但城东一带的限价水平，远达不到这个标准。城东新城上一个在售楼盘，万科中央公园，最后一批房源，售价仅4万出头。
高昂的成本，放在面前，若按限价水平开售，亏本无疑
所以，这也是城东板块，至今还没有一个高价地项目亮相的主要原因。据说，某楼盘因备案价原因，已多次延期开盘。
如今，整个板块，都在等待第一个楼盘，打破僵局。
其实，想要开盘也很简单——突破限价。但根据调控大背景，限价取消的可能性极低，但或许存在适当放宽的可能性。
但话又说话来，即使能突破限价，对板块购买力，也是一个极大考验。
中介告诉我，目前城东新城一带的次新二手房，实际成交均价，大概4万5。截至目前，还没有房源实际价格，能够超过5万。
事实上，普通公寓，一旦售价到达5万左右，就会明显上涨乏力。如城西的申花，也是如此。
所以，众多高地价楼盘，想要站稳更高房价，除了市场行情因素，还要有更出色的产品（如科技属性、低密物业等），两者缺一不可。
- End -
▼
文 ∣ 七喜/咸鱼
编辑 ∣ 二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络