会场现场
2020年9月27日，由中国REITs论坛、上海证券交易所、上海市发展改革委、上海市金融工作局联合主办的“中国REITs论坛2020年会”在上海圆满落下帷幕。本届年会主题为：“公募REITs起航·中国基础设施REITs的生态建设”。
市场“蓝海”亟待开掘
中国REITs论坛2020年会主席、国务院参事、北京大学光华管理学院特聘教授徐宪平在致辞中指出，推进基础设施REITs试点，是深化金融供给侧结构性改革、增强资本市场服务实体经济能力的重要举措，是盘活存量资产带动增量投资、畅通经济内循环的有效途径，是我国基础设施领域投融资体制改革创新的一个标志性事件。
与会专家介绍称， REITs作为不动产投资信托基金，在全球42个国家和地区的总市值已超过2万亿美元，并已成为股票、债券及衍生品之外的第四大类资产配置产品。
徐宪平，中国REITs论坛2020年会主席、国务院参事
北京大学光华管理学院特聘教授
徐宪平指出，我国标准的公募REITs产品潜在规模应在5至14万亿元，可以撬动3倍约15至42万亿元投资。“光华学院的研究表明，我国基础设施存量资产的投资额超过130万亿元。如果上交所发行基础设施REITs产品，基于成熟市场的现状，4%的资产可REITs化，则市场规模将占到目前上交所股票市值的10%左右，约为目前美国REITs市场规模的50%以上，日本REITs市场规模的6倍左右。如果逐步扩展到全部持有型不动产领域，上交所交易市场将成为全球最大的REITs市场。”徐宪平说，这也成为构建和加强国际金融市场与国内金融市场的连接，将使上海国际金融中心的带动作用和长三角一体化发展的龙头作用得以更加充分的发挥。
公募REITs聚焦基础设施领域，基础设施作为国家经济发展的载体，是“内循环”的“发动机”，公募REITs的推出对“发动机”改造升级意义重大。
全国政协常委、国务院原副秘书长、国家发展改革委原副主任张勇在与会致辞中指出，基础设施REITs试点是我国首次在基础设施领域探索推出标准化、权益性的REITs产品，标志着境内基础设施公募REITs正式起步，是基础设施投融资机制的一项重大创新，也是构建多层次资本市场体系的一次探索。
张勇，全国政协常委、国务院原副秘书长
国家发展改革委原副主任
在张勇看来，发展基础设施REITs既是推动做好“六保”工作，落实“六保”任务的重要抓手，也是完善储蓄、转化投资机制、推动投资高质量发展的长期举措。
其一，有利于加快补齐基础设施短板，通过REITs广泛筹集项目资金，增强政府和企业投资能力，拓宽社会资本投融资渠道，更好地聚焦重点领域；其二，有利于通过支持重点地区开展基础设施REITs试点，加快京津冀、雄安新区、长三角区域、粤港澳大湾区、长江经济带、海南自贸港等国家重点战略实施；其三，有利于防范化解金融风险，通过发展REITs这一权益性金融产品，提升股权融资比重，降低企业负债水平，增强再融资、抗风险能力；其四，有利于盘活存量资产，推动形成存量资产和增量投资的良性循环，为促进国内大循环发挥重要作用。
上海市委常委、副市长吴清在致辞中表示，支持更多基础设施公募REITs产品在上海推出，通过REITs的发展，将进一步丰富上海国际金融中心产品体系；上海加速推进国际金融中心建设，其广阔和活跃的市场也将助力REITs在上海起航。希望推进更多基础设施公募REITs产品落户上海。
吴清，上海市委常委、副市长
国内国际共襄盛举
来自全球主要REITs市场的证券交易所、行业协会、高校学府、金融机构、知名企业等300余位专家参加了本次会议。更有诸多重量级国际“大咖”在线参与了本次论坛。
年会现场
美国国家REITs协会（NAREIT）总裁兼首席执行官Steven Wechsler在进行“云致辞”时指出，过去20年，美国REITs的表现超过了标普500指数以及其他主要指数，有好时期，也有没那么好的时期，但在长期内REITs因其合约现金流，而具有资本增值潜力。这里REITs每年派发700亿美元分红的原因，也是分红率因派息率是标普500的2.5倍的原因。
“我们对REITs在中国的发展潜力充满信心。可以确定的是，在以适合中国的方式实践的大背景下，REITs的价值和潜力会成为现实。”Steven Wechsler说。
亚太不动产协会（APREA）首席执行官Sigrid Zialcita在“云致辞”环节中表示，“我们提倡在亚太地区建立世界一流的REITs制度，改善跨境投资规则、整体业务规则，并采用最佳实践做法和行业标准。”
“基础设施REITs试点的引入，对中国而言不仅是一个里程碑式的事件，也是新冠肺炎疫情暴发背景下，重启经济的催化剂。APREA对此大力支持，并希望为它的成功推出做出贡献。”Sigrid Zialcita预计，“中国的REITs市场价值将达到6000至8000亿美元。这将使中国成为亚太地区超过日本的最大市场。”
截至2020年9月14日，北美市值排名前三的REITs行业如下——排名第一位的是电信塔REITs，市值2130亿美元；第二位为数据中心REITs，市值为1330亿美元；第三位是工业REITs，市值为1180亿美元。与之形成鲜明对比的是，酒店REITs市值仅为240亿美元，零售REITs市值为260亿美元。此外，办公和公寓REITs市值分别仅为740亿美元和980亿美元。
“中国进入REITs市场的时机正合适。随着新冠肺炎疫情危机的过去，可投资的基础设施资产规模将不断增大。”沃顿商学院金融学教授、不动产研究中心主任Joseph Gyourko在致辞中说。
值得一提的是，除了上述三位“大咖”外，还有包括斯坦福大学商学院杰出管理学教授和金融学教授Darrell Duffie、新加坡交易所中国副主席兼中国区负责人陈庆在内的两位国际嘉宾，亦在线为本次论坛的圆满召开送上了诚挚的祝福。
试点聚焦基建领域
目前，我国基础设施建设主体普遍存在资金不足的现实困难。一方面，大量优质资产形成资金沉淀，投融资循环受阻；另一方面，债务约束下，新建项目投资面临较大资本金缺口。制约了基建投资力度，加重了基础设施短板。
无疑，REITs借助资本市场，将流动性较低的存量基础设施资产转化为上市交易的金融产品，将重资产运营转换成轻资产模式，有助于打破债务约束下的新经济发展束缚，增强资本市场服务实体经济的质效，是深化金融供给侧结构性改革的一项重要举措。
交通运输部副部长刘小明在以“我国交通基础设施的投融资模式与REITs探索”为主题发表主旨演讲时指出，交通运输部高度关注并积极支持收费公路、港口、物流园区等交通基础设施的REITs试点工作，将把试点工作作为深化交通运输业结构性改革，进一步创新交通运输投融资体制机制，加快建设交通强国的重要抓手。
刘小明，交通运输部副部长
刘小明表示，交通基础设施领域推进REITs试点具有较好的基础，目前我国交通基础设施投资建设已形成了大量的优质资产。“交通运输行业中一些大型的交通企业如中交集团、浙江交投、广东交投、四川交投、越秀交通等高速公路企业都纷纷加入基础设施REITs试点申报队伍中。”刘小明说，基础设施REITs为交通企业提供了一种新的权益性融资工具，也为社会投资人提供了更多投资的选择机会。
针对交通基础设施领域的REITs试点工作，刘小明认为，要加强对基础设施资产运营能力、管理水平的监管考核。既要保障投资者与政府签订的特许经营协议的后续履行，也要确保提高交通基础设施的运营维护效率和服务的质量水平。
中国国家铁路集团有限公司副总经理、中国地方铁路协会会长黄民同时表示，“十四五”时期，我国铁路发展处于建设规模高位期、还本付息高峰期、运营市场培育期、改革创新深化期、红利逐步释放期的“五期叠加”阶段，债务规模攀升，经营压力明显增大。想要推进铁路实现高质量发展，去杠杆、稳投资，先行先试引领，积极开展基础设施REITs试点恰逢其时。
黄民，中国国家铁路集团有限公司副总经理
中国地方铁路协会会长
“根据国家确定的试点范围，从经济区位优势、投资收益预期和未来成长性等方面统筹考虑，目前我们初步选择了铁路网干线中具备条件的项目纳入首批申请试点。”黄民介绍称，“在试点先行的基础上，我们还储备了一批后备项目，在总结试点经验的同时，成熟一个推进一个。”
在上海证券交易所总经理蔡建春看来，优质资产是REITs良性发展的关键，优秀运营能力是REITs稳健发展的保障。当前最重要的任务，就是把控好试点项目质量，加快推动一批优质试点项目落地，充分尊重与激励产业方持久参与意愿与投资人参与积极性尽快形成市场规模、市场合力，打造良好示范效应。同时，任何政策都必须充分考虑时代背景和实施环境，将学习借鉴国际最佳实践与立足国情市情有机结合起来，集中市场各方力量，共同探寻中国版REITs的最大公约数。
蔡建春，上海证券交易所总经理
北京大学光华管理学院金融学教授、院长刘俏表示，中国经济要实现新发展格局的关键点在于：如何提升在全球产业链的位置，形成供应链闭环；产业结构的变迁与人口流动——如何实现农民工的“市民化”；以及实现投资更合理的配置等。
刘俏，北京大学光华管理学院金融学教授、院长
结合REITs生态系统建设，刘俏提出：有没有可能启动“住房公积金制度改革、租赁住房改革和 REITs建设三位一体”的新一轮改革，可以叫做存量时代的公积金制度改革。
“通过这种方式，有利于农民工真正融入城市，消除因‘身份识别’形成的各种不平等；将有利于盘活地方政府存量资产，帮助化解地方政府债务风险；我们估测投资收益率将大大高于公积金现有收益率，一方面增加职工和灵活就业人员缴纳公积金积极性，另一方面公积金投资收益也能补充养老金的不足。”刘俏分析。
试点仍需稳扎稳打
需指出，创新之路从来不是一马平川的，这是一个金融监管部门、金融机构和行业内企业共同探索，并于实践中创新的过程。
在公募REITs产品结构搭建、试点推进的各个阶段，市场依然面临着包括“资产交易政策瓶颈”“税收政策亟待明确”“公募REITs和专项管理人能力参差不齐”“对于现金流预测的合理性不足”“特许经营权期限与REITs基金期限匹配存在错位”在内的诸多问题，亟待解决。
国家发展改革委投资司副司长韩志峰在发表题为“做好基础设施REITs试点工作的思与行”的主旨演讲时坦言，REITs是一个舶来品，其引入到中国，并与中国的经济和特色相适应、相结合，势必需要经历磨合的过程。
韩志峰，国家发展改革委投资司副司长
韩志峰认为，相较于一开始就大规模推广基础设施REITs，首先进行试点，是一个必经的过程。“刚开始起步要稳一点。”韩志峰说，不能照搬照抄国外的制度设计、交易规则，要根据中国的经济制度、发展阶段等来设计中国的REITs制度。
首先必须要厘清认知，REITs不是一场婚礼，而是一场婚姻。韩志峰强调，不应简单地把REITs当成金融产品、金融工具，或者融资手段，判断REITs试点成功与否也不仅仅是看REITs产品是否能成功发行，发行规模多大。“发行REITs之后要想获得比较好的投资回报，或者想真正对投资人负责，核心就是把资产运营管理好。让资产的运营效率提升、收益提升，获得更高的市场认可，为投资人带来更多的分红收益，这才是推行REITs很重要的目的所在。”韩志峰说，REITs的引入一定程度上会改变长期以来基础设施投融资的观念和逻辑，要学会运用REITs产品和资产市场进行衔接，实现良性循环，加速资金周转效率。
专业的管理人应按照市场化的取费费率，切实履行职责，保证良好运营效果，避免过低取费费率带来恶性竞争，导致对于后期管理的敷衍了事，破坏市场秩序、损害投资人利益。
中国证监会公司债券监管部主任陈飞从“公募REITs是否契合我国金融行业客观发展”“与我国金融市场如何更好地相互适应”“怎样提升我国金融市场的效率与运营潜力”等层面，阐释了自己的看法。
陈飞，中国证监会公司债券监管部主任
“基础设施REITs试点高度契合我国金融行业客观发展需求。”陈飞认为，由于REITs本身兼具股票与债券属性，基于“锚定租金”的定价方式、充分的流动性安排，完善的信息披露机制，基于对金融市场各板块主体功能的契合，REITs的推出将进一步提升我国金融市场的效率与运营潜力。
据陈飞介绍，证监会、沪深交易所和相关证监局将与国家发展改革委及相关部门做好试点项目的推荐和筛选，部分省、市发展改革委已陆续启动项目申报工作，项目近期将上报国家发展改革委。与此同时，配套的规则和持续监管制度也正在加紧完善。
作为上海的企业代表，上海临港集团副总裁朱伟强与会时分享了“上海自贸区临港新片区的 REITs 探索及实践”。
朱伟强，上海临港集团副总裁
朱伟强指出，2020年恰逢公募REITs元年，临港集团将以优质产业园区储备项目参与本轮公募REITs试点。朱伟强认为，临港集团通过发行公募REITs，可以形成稳定的存量资产盘活渠道，构建“投资-运营-盘活-再投资”的重资产投资循环，改变传统产业园运营模式中资本金回笼周期长的短板，有利于持续回笼资本金助力临港新片区投资建设。
据介绍，在本次公募REITs试点申请中，临港集团将以位于临港新片区优质工业厂房资产与战略合作伙伴东久集团位于上海及苏锡常的工业厂房资产共同发起设立公募REITs，募集资金用于临港新片区的开发建设以及长三角区域工业厂房的持续投资，在以REITs促进区域发展的产业园区企业中具有典型示范意义。
中联基金合伙人周芊在进行题为“REITs的战略实践应用”的主旨演讲时阐述道，不动产市场发展表现为间接融资转向直接融资、非标转标、开发性资产沉淀为不动产、重资产出表轻资产化等趋势，不动产REITs逐渐成为资产配置的主角。REITs是唯一一个真正产融结合的产品，是资金市场、资本市场和资产市场的连接构件。资产生产及运营、Pre-REITs及REITs、REITsFund及衍生品构成了REITs能力系统的三个重要方面，涵盖了从资产的生产建设、交易处置、招商运营、价值提升到金融产品的设计、重组、标准化和销售，再到二级市场的产品设计、投资交易和衍生品创设的能力。
周芊，中联基金合伙人
周芊提出，投资人向前看，从资产创设和资产运营阶段入手，通个各种产品为REITs基础资产投资助力。发行人向后看，从长远战略着手操作方案。监管部门可借鉴国外市场发展过程中俯视和仰视定位的经验教训，平视市场，尊重客观规律，研究REITsDNA扭曲问题，打造管理人专业专注的能力系统建设。充分调动各方面的积极性，合力打造REITs市场共生共荣的健康发展之路。
助力区域协同发展
推动基础设施REITs市场发展，对于带动长三角区域的一体化亦有着重要意义。
在接近论坛尾声之际，由上海证券交易所副总经理刘绍统作为主持人，包括招银理财首席项目投资官魏广文、苏州工业园区国有资产管理办公室主任钱晓红、菜鸟网络科技首席财务官刘政、北京首创股份有限公司董事会秘书兼总法律顾问邵丽在内的四位嘉宾，围绕“长三角一体化下REITs探索与实践”议题，展开了热烈的讨论。
圆桌论坛
与会专家介绍称，根据近25年的统计数据，长三角地区累计形成的基础设施存量资产约26万亿元。充分发挥REITs产品的包容性和成长性，畅通长三角基础设施国际国内直接融资渠道,既可以实现资产共同打包、共同融资、共同管理，还可以按照现行规则，将募集资金跨区域共同投资，实现资产、资金、管理、投资多种方式融合。
如何借由公募REITs优先支持长三角一体化的区域规划发展？推进公募REITs对企业自身的经营转型、战略转型和对落实国家区域战略有何意义？
苏州工业园区国有资产管理办公室主任钱晓红表示，大力发展REITs对园区的意义深远，有助于降低资产负债率，响应“降负债、去杠杆”号召，形成良性的投融资闭环、完成滚动式开发，加快园区产业结构调整，促进区域经济协调发展，以及有助于轻重资产分离，激活轻资产运营机制。
在未来10年内，园区将力争实现整体国有资产60%证券化的目标。推进资产证券化，将资产所有权与经营权分离，探索资产委托经营模式，强化市场业绩考核，提升经营效益。
钱晓红，苏州工业园区国有资产管理办公室主任
“当前，园区根据持有资产的发展阶段与成熟度，分批筛选优质资产，对基础设施类资产进行了全面系统性的梳理与排摸，甄选出优质产业园基础设施资产以期参与首批公募REITs项目试点。”钱晓红称，“我们将根据试点要求加快推进各项具体申报工作并保持与各方沟通，全方位、多层级通力协作。”
菜鸟网络科技首席财务官刘政认为，企业通过参与公募REITs市场，不仅在财务上会有受益，更是对企业经营管理有长期巨大的益处。公募REITs可以认为是资产的上市，接受市场和同行的关注比较以及政府部门的监管，是企业学习历练不断提升经营管理能力的动力。
刘政，菜鸟网络科技首席财务官
刘政表示，公募REITs市场有很好的锚定资产价格的作用，代表了市场对于基础设施价值的认定。同时，基础设施未来租金回报的稳定性与产业的健康度高度相关，公募REITs配套政策的推出，应该考虑到产业未来的发展。
北京首创股份有限公司董事会秘书兼总法律顾问邵丽介绍了公司之于公募REITs试点的项目申报情况。
邵丽，北京首创股份有限公司董事会秘书
“我们选取了合肥、深圳两地的项目作为底层资产。”在邵丽看来，水务环保行业领域非常适合推行公募REITs，其市场空间大，收入及现金流也较为稳定。“REITs发行后，可以降低企业负债率、优化财务结构，提高企业再融资能力。不仅如此，企业提前回收资金还可用于投资新项目，这契合污水处理基础设施补短板建设的战略要求，对国家生态环保事业建设也具有重要意义。”邵丽说。
再就资产运营管理机构的角度考量，结合水务环保行业多采取特许经营模式的特征，邵丽建议，未来REITs发行后，可引入行业主管机构参与对资产运营管理机构资质、能力的考核；同时，建议将收入来源存一定政府补贴的生态项目纳入REITs试点资产范围。
招银理财首席项目投资官魏广文就如何更好地实现投融结合，助力长三角基础设施建设，释出了自己的观点。
魏广文，招银理财首席项目投资官
“招商银行和招银理财具有较丰富的基础设施投资的经验，愿意将基础设施公募REITs的推出作为契机，积极助力长三角基础设施建设。”魏广文同时建议，未来在我国基础设施公募REITs市场，可多增加通讯铁塔、数据中心以及仓储物流等具备长期增值前景的资产，提高收益水平，吸引投资者。
《中国REITs指数之不动产资本化率调查》重磅发布
论坛最后，《中国REITs指数之不动产资本化率调查》如期发布。北大光华金融学教授、副院长张峥表示，北大光华中国 REITs 研究中心、中国REITs论坛、戴德梁行、中联基金联合发起该调查研究，旨在通过分析国内不动产市场参与机构对不同城市各类业态在大宗交易市场中的专业判断，为中国 REITs 不动产资产定价体系的建设提供合理的基准指数。
张峥，北京大学光华管理学院金融学教授、副院长
不动产资产价格指数与REITs价格指数的开发是市场重要的基础设施建设。指数开发有助于推动形成REITs估值体系，为产品的发行和交易价格形成提供指引；有助于提高市场有效性，充分发挥市场配置资源的作用，提升REITs管理人治理水平，促进市场持续推出高质量的REITs产品。张峥表示，“REITs底层资产和REITs产品的定价具有共同的逻辑，从理论上说，两者有着相互锚定的关系。在底层资产大宗交易市场中，资本化率体现了资产运营收入与价值之间的关系，是广泛使用的定价指标。基于预期资本化率调研而形成的指数开发有着重要的意义。
REITs论坛启动仪式
本届年会上，还举行了隆重的“中国REITs论坛启动仪式”。中国REITs论坛由全球主要REITs市场的证券交易所、行业协会、高校学府、金融机构、知名企业共同发起设立，聚集全球智慧，结合本土实际，共同推动中国REITs市场建设与发展。中国REITs论坛首届发起人为北京大学光华管理学院、中国公路学会、中国地方铁路协会、中国城市轨道交通协会、中国市长协会、中国建设银行股份有限公司、中国国际工程咨询有限公司、中国铁塔股份有限公司、中国电子信息产业研究院、中联基金、新加坡交易所、美国国家REITs协会（NAREIT）、欧洲REITs协会（EPRA）、亚洲REITs协会（APREA）、新加坡国立大学。