时令已值寒冬，阴沉的天气和刺骨的北风，恰好影射着当下许多商业地产商的焦虑心情。从曾经的“一铺旺三代”到现在的“一铺坑三代”，从过去的一铺难求到如今的少人问津，商业地产怎么了？它还有没有前途？下一步应如何发展？带着这些问题，笔者最近走访了荣获中国商业地产公司品牌价值TOP10的吴江滨投集团董事长张中军。
“商业地产不是太多，而是优质的太少”
笔者：说起当下一些城市的房地产，可以用冰火两重天来形容：一方面是住宅市场火爆依旧，比如南京仍是一房难求，连夜拿号排队；另一方面是商业地产在电商的冲击下，纷纷关门歇业，新开发的商业地产更是少人问津，我们每天接到无数个推销电话，这从侧面反映了商业地产的危机。
水秀天地鸟瞰图（于2017年12月16日正式开业）
水秀天地（于2017年12月16日正式开业）
张中军：电商对商业地产确实产生了很大冲击，但这并不是导致商业地产危机的唯一原因甚至是主要原因。其主要原因是过去多年的既有思路不行了。从近几年的统计报表看，中国的零售产值尽管没有电商增幅大，但每年还在增长，比如2016年增长就超过了5%。更何况，现在的电商增幅已开始放缓，阿里、京东等巨头正在积极布局线下实体店。
要看清当前商业地产现状的本质，首先要了解商业地产的发展史。改革开放后，中国的住宅市场高速发展，成为暴利行业。很多开发商赚到钱后，开始涉足商业地产，其套路是披着商业地产的外衣做住宅地产，因为他们的共同特点都是把产品定性为快销品，就像工厂生产的订单一样，先进料再生产，最后是卖出，这些环节完成了，他们的使命也就完成了。其突出特点是追求短期效益，快速回本，一个项目完成了，房地产商的使命也就完成了，至于后期市场的培育、运营等与他们无关，他们更追求经济效益而忽视了社会效益。
把商业地产当作快销品发展思路的直接后果是，开发商急功近利，商铺千篇一律，有的不仅没有成为城市的风景线，反而成为了城市的伤疤，至于商业运营更是每况愈下，业主维权风波不断。当前商业地产确实遇到了很大危机，但我认为其本质不是商业地产太多，而是优质的商业地产太少。
“用住宅快销的思路做商业地产行不通了”
笔者：用住宅快销的思路做商业地产行不通了，那什么才是正确的思路和出路呢？它能化解商业地产当前面临的问题吗？
张中军：出路就是回归本源，重塑金身，让商业地产由快销品变为金融品，变一次性开发为持续经营。
说到这里，按房地产国际通行惯例，商业地产和住宅地产不是一回事，住宅地产是一种快销品，属于零售行业，而商业地产是偏向于持有经营并创造价值的金融衍生品。因此，美国把商业地产划分到金融行业，这一点与我们有所不同。
金融小镇效果图（建设中）
商业地产是典型的经营型物业，与住宅产品不同，它贯穿项目整个生命周期。商业地产需要持续投入和长久考验，这就要求项目前期要做好定位、规划，中期要做好建设、招商，后期要做好运营、管理以及必要的升级改造，这些都是商业项目保持长久生命力不可或缺的关键环节。显然，这些使命不仅是“快销品”难以承担的，而且在开发主体上，也不是某一个开发商能够完成的。所以，在太湖新城启动后不久的2011年，管委会就成立了国资背景的滨投集团，试图从体制机制以及利益驱使上，打破传统的思路。
滨投成立之初，在商业地产的开发上，大体上有三条路径可供我们参考借鉴：一是最传统的经营思路，即通过简单卖地获取出让金收益，这样可以快速回笼资金，减轻眼前财务压力，但缺点也十分明显，正如上面所述，因为过分追求眼前利益，开发质量很难保证。二是建产业园，通过招商引资，走产城一体的路子，目前大多数地方走的仍是这条路子，缺乏明显的特色。三是以人为本，建设文化、商业、旅游、居住、产业“五位一体”、融合发展的理想之城。在这方面，我们很欣赏澳大利亚的JPW建筑设计事务所提出的理念：建筑要以人为本，让人们生活得更舒适、更便捷、更生态、更绿色。
其实，把商业地产当作金融产品，通过持续经营、创造价值，在国际上并非鲜见，比如新加坡的凯得置地、日本的永旺梦乐城、香港的新鸿基、九龙仓等，都在这方面有很好的案例和实践。
我们觉得，要实现文化、商业、旅游、居住、产业“五位一体”，靠注重眼前利益的某一个私人开发商来实现是不现实的。于是，我们才成立了完全是国资背景的滨投集团，来担当这一重任。
作为国有集团，我们与私人商业地产开发商最大的不同在于，我们是持续经营，每推出一个产品想的不是三年五年，而是几十年，所以在产品上可谓是精雕细刻，倾心打造。我们现在已持有优质商业地产物业140多万平方米，银行估值175亿，每年除了可以吸纳就业、增加税收外，还可以较为稳定地获取租金收益。
打造“五位一体”的理想之城
笔者：除了变商业地产由一次性的快销经营为长久的自持经营外，你们在新城建设上还有哪些创新的举动？
张中军：今年“两会”首次把“特色小镇”写入政府工作报告后，全国各地掀起了一股特色小镇热。恕我直言，这些建设中有许多不过是打着特色小镇的旗号，进行的还是房地产开发，真正能够把改善性服务、公共性服务、基础性服务以及产业运营服务做好的并不多。
我们觉得，一个理想之城应是文化、商业、旅游、居住、产业五位一体。在这一点，我很欣赏欧洲的一些小城，那里人口不多，也就一两万人，可人们生活的悠然自得，这里不仅有学校、医院、车站等配套设施，甚至还有世界五百强的总部，正因为有很好的产业，小镇才能长久不衰。
欧洲小城以及国内台湾、浙江的一些探索，给了我们很大的启发，即要建设文、商、旅相互融合的小城：这个小城一定是有文化内涵的，一定会有非常完善的商业配套，还会有适合他们的工作岗位，这里可以让他们身心愉悦地生活工作。
正是基于这样的思路，我们在文化建设上搞了旗袍小镇，它的定位就是文创产业园；在商业旅游方面，我们打造了水秀天地，成为高端商业和旅游度假的新标杆；在产业上，我们的金融小镇入园企业已达30多家。可以说，文化、商业、旅游、居住、产业“五位一体”是我们小镇开发的最大特色，是我们与其它特色小镇开发最大的不同之处。
旗袍小镇局部鸟瞰图
旗袍小镇一期示范区 (于2017年5月26日开放)
如何平衡眼前利益和长远利益
笔者：在商业地产的开发中，变快销品为自持经营，你如何平衡眼利益和长远利益？会不会造成近期的财务压力？
张中军：确如你所言，将商业地产自持经营，首先就会面临平衡眼前利益和长远利益的问题。在这里，我首先想说的是，正因为我们是国有公司，从利益导向和机制上，使我们比一些民营公司更容易把眼光放得长远一些，不太计较眼前的一点得失。
其次，适宜人们居住的理想之城，需要优质完善的配套系统，而我们把这些配套设施搞好了，自然会大幅提升整个新城的价值，正所谓失之东隅，得之桑榆。在商业上，我们既不能算小账，也不能孤立地算账，有些投资是明去暗来，回报丰厚，这就像互联网公司提供的许多服务一样，明着看是免费的，可暗地里又通过隐蔽的渠道把钱赚回来了。
第三，对于短期的财务压力，我们完全可以通过融资、吸引民资等多种方式加以解决。从实践看，滨投集团近年来不仅投入不断加大，而且财务运转也已步入良性循环。（文/包永辉 崔露薇 张志溪 图/滨投集团）