中北镇夜景
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据说，上周末天津楼市很多项目案场都爆掉了，到访量、成交量创下今年新高。
这究竟是《“海河英才”引进计划》的效力，还是市场回归传统旺销期的正常状态？可能还需持续关注。
但有一点可以肯定，对于环外组团而言，落户新政绝对算是个重大利好。
张家窝、华明、精武镇、咸水沽等传统环城热点自不必说，远郊的三大湖区、北闸口，甚至宝坻、武清等区域，获益将会更大。
不过，在这一长串名单中，有一个曾经非常火爆的板块，恐怕要错过这次时间窗口了。
不错，就是中北镇。
中北镇市容
倒推十几年，中北镇绝对是天津楼市的明星网红。
作为天津第一个在环外整体开发的板块，2005年启动至今，经过13年的持续建设，中北镇已经基本完成从乡村到城市的转变。
记得2005年万科假日风景示范区开放时，姜Sir第一次去中北镇。中北大道还是一条双向双车道的乡村公路，两旁是高大的行道树，路基下就是一片片农田和村民宅基地。
而上周日姜Sir再去时，从外环线转中北大道，再由万卉道至永旺，一路上根本就没有出了市区的感觉。
尤其是过了南运河，瞬间有多座挺拔的写字楼、巨大的商业综合体映入眼帘，对于已许久没来过中北镇的Sir，简直太颠覆传统认知了。
环球购物中心
新城市中心
永旺梦乐城
回顾中北镇这13年发展历史，大致可以分成3个阶段。
1.0时代，以中北大道两侧为起点，七八年时间陆续开发了近10个楼盘，总体量近400万平方米。
不过，那时的中北镇还只是一个环外睡城，功能以居住为主。
2.0时代，随着地铁2号线贯通，发展重心开始北移。陆续引进开发了永旺、希乐城、环球购、新城市中心、宜家等大项目。
目前，这里已经成为一个西部新的商业中心，甚至红桥、南开西部的客群，都会外溢至此消费。同时，越来越多的科技型企业，办公地点也纷纷向这里集中。
未来，中北镇的发展即将进入3.0时代，南运河沿岸将成为整个中北镇的开发重点，包括主题商业、生态旅游等。
中北镇规划示意图（供参考）
只可惜，正因为中北镇起步最早，近几年又忙于转型，使得最近5年来鲜有新的住宅用地供应。
自2014年正荣润璟湾入市至今，中北镇已经有整整4年再无纯新盘供应。
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上面提到的中北镇3.0时代，其实是与天津整体规划的细化密切相关。
去年11月，《天津市中心城区开放空间系统城市设计》方案进行了公示。
因河而兴的天津卫，未来城市开放空间的总体结构之一，便是“五河联八脉，编织蓝脉绿网”。
海河沿线集聚城市公共职能，南运河、北运河集聚成大运河传统文化展示中心，新开河、子牙河集聚各区级文体中心、产业中心和商业休闲中心。
另据2013年批复的《京杭大运河保护与发展规划》，195.5公里的大运河天津段，定位为天津城市历史文化发展带，天津西部的城镇发展带、生态景观带和旅游休闲带。
去年2月19日，华侨城集团与天津市西青区签署了京杭大运河（西青）华侨城大型文旅综合项目意向合作协议。
项目在西青道、芥园西道、密云路、外环西路围合区域内，总占地2.05平方公里，规划建筑规模244万平方米，打造“滨河旅游、休闲娱乐、文化创意、主题商业”相融合的多元文化产业集群。
而大运河流经中北镇的南运河中北段全程14公里，东段规划了约9公里的商务区，规划面积约9平方公里，沿岸重点打造以旅游、文化、商业为主。
今年5月15日，西青区在杭州举办的土地招商推介会上，推出了中北高新区及西部生活区6宗地块，招商方向为软件、信息技术服务、高端装备制造业。
住宅用地主要分布于南运河南北两侧，出让面积共约24.7万平方米，建筑规模共约37万平方米。
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新增地块形成供应量还要N年后，中北镇最近将要上市的纯新盘，就是华侨城和万科合作的翡翠嘉和。
去年6月，华侨城以底价50亿元拿下中北镇+张家窝打包地块。联想到之前华侨城签约西青大运河项目，我们有理由相信，这也是华侨城在天津西拓战略中的一部分。
而作为与华侨城有多年合作关系的万科，此次操盘翡翠嘉和，目标也是与未来的华侨城运河项目形成互补，打造独特的“运河文化IP”。
鸟瞰效果图
翡翠嘉和项目被御河道、星光路、曦霞路和京沪高铁围合。东南侧相隔50多米，便是京杭大运河南运河河道。
未来，南侧御河道与运河之间的地块，有望规划为运河水街，打造有活力、有兴趣、有特色、有文化的商业中心街区。
因此，结合运河的水景以及未来的商业，翡翠嘉和打算借鉴新加坡勿洛河花园社区的规划理念，定位于“都市水岸活力生活新样板”。
规划手绘图
翡翠嘉和占地15.1万平方米，地上总建筑面积约25.7万平方米，容积率1.7。其中，住宅近25万平方米、总计2191户；商业及配套7495平方米。
社区内部，将打造一横一纵两条景观主轴，把项目划分为4各组团，并与周边的各种配套遥相呼应。
7000多平方米的商业及社区配套，并未集中在一起，而是被拆分成两部分。一部分置于项目南侧，一部分置于项目东侧。
南侧的社区商业，与未来规划的沿岸运河商业街形成呼应关系，打造具有活力的街巷空间。业主在家门口，就能享受新加坡克拉码头式的水岸城市客厅。
东侧的配套位于人行主入口旁、规划幼儿园的北侧，构成一个复合的社区公共空间。是将其用作传统的社区商业、业主会所？还是将其用作养老服务、长租服务？不管如何，都为将来社区的后续运营预留了各种可能性。
平面规划图
项目东侧规划有万科代建的幼儿园及镇政府所建设的星光路小学，有一个细节设计很贴心。
很多学校门口的道路，每到上下学高峰，都会被接送孩子的家长堵得严严实实。而翡翠嘉和与规划部门沟通，在幼儿园和小学之间特意增加了一条市政道路。这样，家长就能在此等候，从而减少了曦霞路的拥堵。
幼儿园、小学规划及意向图
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翡翠嘉和的住宅产品采取新古典主义建筑风格，包含20-27层高层以及7-11层洋房。南侧两个组团为纯洋房产品，北侧两个组团为高层结合洋房产品。
5月底，翡翠嘉和计划首开，预推128套125平方米三居房源。套总价标准层预计在380-440万元，首层预计在430-480万元。
“翡翠系”属于万科高端产品线，通常需要占位城市发展核心区域、规划建面20万平方米以上的综合性住区、定位于城市精英人群的改善产品。
因此，在精装标准上，属于万科体系内比较高的G标，既注重内在的品质与环保，又注重外在的功能与品相。
翡翠嘉和所打造的“摩登中式”风格，以浅米色壁纸、黄色木作、仿石材效果瓷砖，配以金色不锈钢装饰线条，构建典雅精致的居住感受。
尤其注重实用性方面的细节，利用一切空间实现充足收纳，以现代简洁风格为主，突出个性、时尚、品质、尊贵的特质。
本次首开的125平方米户型，是从北京引进的一款成熟产品，又被形象地称为“四叶草”户型。
看它的结构，最基础的布局特点就是厨房、餐厅、客厅三大功能空间布局中轴，东南西北4个角分别布置4个房间，卫生间通常位于东侧或西侧。
这种布局的最大优势，就是基本消灭掉所有的走廊，空间利用效率极高。
以翡翠嘉和这款125平方米户型为例，为了适应天津客户的需求，采取了三居的布局，主要体现出3大亮点：
入户的位置可以做出独立玄关，面积居然有将近6个平方。“L型”的玄关柜，足可以把所有家庭成员的鞋子、包包，甚至行李箱、雨伞、运动器材、婴儿推车等等，一股脑地装进去。
把最大的面积分配给了厨房，在洋房户型里居然做出了中西分厨，甚至还能在西厨里装下岛台，绝对满足家庭主妇的一切需求。当然，如果客户对厨房没那么高的要求，也可以将西厨改造为餐厅，把餐厅的位置改造为多功能间，比如孩子的钢琴可以放在这里。
这个户型所预留的最大改造空间，就是可以从三居改造成四居！因为煤气管道、上下水和烟道都是集中布置的，所以厨房的功能可以转移到现在西厨的空间，原来的中厨可以改造成一个儿童房。如此，便完美解决二孩家庭的需求。
125㎡户型图
125㎡样板间玄关
125㎡样板间客厅
今天下午1：30，《探姜》直播将准时上线。姜Sir将带领大家，走进翡翠嘉和125平方样板间，请来万科精装设计师，跟Sir一起来找一找各种设计细节。扫描下方二维码即可观看。
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2018·5·24