2021年第三季度PropTech市场的投资继续加速，资本增长势头持续强劲。另外，本季度有多宗大型收购和公开上市。
2021-11-22
作为持续关注PropTech的垂直媒体，《地产与科技》发现今年以来PropTech继续蓬勃发展。2014年至2019年间，PropTech的增长超过766%（数据来源：KPMG-Real Estate Innovations Overview）；仅在2021年上半年，PropTech就吸引了97亿美元的资金（数据来源：《仲量联行全球房地产科技白皮书》）。
图片来源：KPMG-Real Estate Innovations Overview
在过去十年中，美国最大的经纪公司世邦魏理仕在PropTech交易上投资了近15亿美元。一些重量级选手，比如仲量联行和戴德梁行，也加入了这场比赛。
这些公司之所以向proptech投入如此多的资金，原因之一就是：需要更多客户驱动的数据。尤其是疫情期间，这种需求变得更加明显。城市“空楼林立”，迫使许多行业引领者争先恐后地寻找解决方案。而对于许多行业领导者来说，可以说，PropTech提供了一个帮助地产商使用创新策略来接触客户群的机会，继而帮助投资者创造大量财富。
我们对Crunchbase、烯牛数据等多个数据源的综合分析发现，2021年第三季度PropTech市场的投资继续加速，资本增长势头持续强劲。另外，本季度有多宗大型收购和公开上市。
- 通过约455项投资，对全球PropTech市场的股权和债务增长投资超过80亿美元；今年以来，PropTech市场近200亿美元的股权和债务投资规模，创造了该类别投资总额的新纪录。
- Entrata、ManoMano、HomeLight、Icon、Divvy Homes、Landis、Pacaso、built等领先企业贡献了29笔金额在1亿美元及以上的融资，另有18项金额超过5000万美元的融资。
- 市场收购活动持续活跃，共15笔交易。
01.
87亿美元！
Q3 PropTech投融资活动强劲
据《地产与科技》统计，2021年第三季度全球PropTech市场共455家地产科技公司参与发生投融资活动。其中，454家仍存续，1家（公司名称：Eslife）关闭，2021年第三季度全球地产科技融资总额为87.05亿美元。
这也就意味着，2021年第三季度资本增长势头超越第一、二季度，更加强劲。
第一，按照国家和地区划分：美国投融资活动最活跃
第三季度，北美洲PropTech市场投融资规模为58.24亿美元；欧洲排第二，为12.84亿美元；亚洲略低于欧洲，为11.30亿美元；非洲最低，仅有9000美元。毫无悬念，高达55.95亿美元的美国PropTech市场投融资规模，为北美洲市场贡献最大，同时，美国也是全球投融资活动最活跃的国家；而中国市场规模仅为3.95亿美元。
附：
亚洲——中国、印度、印度尼西亚、以色列、日本、约旦、马来西亚、菲律宾、新加坡、南韩、泰国、土耳其、阿拉伯、越南
北美洲——美国、加拿大、墨西哥
南美洲——阿根廷、巴西、智利、哥伦比亚
大洋洲——澳大利亚
欧洲——奥地利、比利时、丹麦、爱沙尼亚、芬兰、法国、德国、希腊、意大利、立陶宛、卢森堡、法国、挪威、波兰、葡萄牙、罗马尼亚、俄罗斯联邦、瑞典、瑞士、荷兰、英国、西班牙
非洲——埃及、尼日利亚、南非
区域空白7家，合计2.31亿美元；另外，几十项融资活动没有披露具体金额。
第二，按照时间划分：7月份和9月份投融资规模持平
9月份，发生了156项投融资交易（其中40项无记录），总金额为30.20亿美元；8月份，发生了163项投融资交易 （其中43项无记录），总金额为27.54亿美元；7月份，发生了136项投融资交易（其中49项无记录），总金额为29.32亿美元。从交易规模来看，7月份和9月份投融资规模基本持平。
第三，按照行业划分：与房地产相关的技术公司最多
我们对所属行业进行了WordArt（词云）分析，整体结果显示如下图。
其中，与real estate（房地产）相关的公司有204家，与commercial real estate（商业房地产）相关的企业有47家。另外，与建筑、软件、家庭服务相关的企业有100家左右，接下来依次是信息技术、租赁、智能建筑、SaaS、AI、投资、市场、金融科技……
第四，全球PropTech市场的活跃投资者TOP10
通过对Investors进行词云分析，在2021年第三季度投资频次最高的活跃投资者依次是Y Combinator、Techstars、500 Startups、Gaingels、FJ Labs、Metaprop、SoftBank、SV Angel、Khosla Ventures、Alumni Ventures。
从下表可以看出，三季度，Y Combinator参与了20家PropTech领域的企业融资活动；而Techstars仅次于Y Combinator，参与投资了18家地产科技公司；500 Startups投资了12家。
可以说，以上三家投资者都属于美国顶级的科技孵化器了，能够经得起他们的“火眼金睛”并拿到投资着实说明这些PropTech企业还是很有“料”的。另一方面，这也为PropTech行业发展带来了更多希望。
第五，按照公司状态划分：处于融资早期的超6成
在我们统计的455家PropTech公司中，处于融资早期的企业数量最多，占比超过了60%；融资后期的占比为12.5%；上市企业有15家，进行投资并购活动的有6家。
02.
Q3地产科技各赛道分析
从互联网到移动互联网，再到物联网、AR/VR以及人工智能技术......创新技术的快速发展推动着各行各业去适应、融合、前进与创新。地产行业亦是如此。
越来越多的PropTech公司开始挖掘地产行业冗长流程中存在的痛点，然后以技术方式简化营销或者其他工作流程，提高效率，以使客户体验更好。在这一过程中，企业或顺利或跌跌撞撞地扩大市场份额，甚至已有部分企业成功实现了退出。
第一，商业地产技术（CRE）
第三季度，商业地产的PropTech融资涉及了十几个细分领域，主要集中在管理服务、投资和金融科技、SaaS、能源、共享办公、零售等方面。
Lev——技术驱动的商业地产贷款初创公司。今年8月20日，Lev获得由投资公司Greenspring Associates牵头的3000万美元A轮融资。目前，Lev总共筹集了4000万美元，估值已达1.3亿美元。Lev成立于2019年9月，是一个针对商业地产投资生命周期的全栈交易平台。该公司正在建立一个允许借款人可以在30秒内获得特定资产的条款清单，并能在一周内完成贷款的流程。
JustCo——新加坡联合办公空间服务商。今年8月20日，JustCo从日本上市建筑和房地产公司Daito Trust筹资7400万美元，以进一步向亚太和日本市场扩张。JustCo成立于2011年，由强大的新加坡主权财富基金GIC和房地产集团Frasers Property支持，已跻身独角兽俱乐部，估值略高于10亿美元。
NavigatorCRE——西雅图商业房地产数据分析SaaS平台。今年8月5日，NavigatorCRE在Fulcrum Equity Partners的带领下完成了1720万美元A轮融资。NavigatorCRE创立于2015年，是西雅图发展最快的初创公司之一，拥有近40名员工，在西雅图、洛杉矶和达拉斯设有办事处，拥有包括一些全国最大的商业房地产运营商在内的客户。该公司打算在明年将其规模和收入翻一番，并继续加强最先进的专利平台，使其成为CRE行业标杆。
第二，住宅房地产（RRE）技术
物业管理和自动化技术（Property Management & Automation tech）、产权/交割技术（title / closing tech）、技术支持的经纪公司（tech-enabled brokerages）、抵押贷款技术（mortgage tech）、P&C保险技术（P&C insurance tech）、房产租赁平台（residential real estate marketplace）——仍然是市场上非常活跃的一部分，因为低利率和疫情影响的“迁移”推动了RRE交易活动。
1）物业管理和自动化技术“起飞”
随着物联网、大数据等技术的普及，物业服务企业普遍配备设施管理系统、数据共享中心，在实时满足业主需求的同时，物管企业也削减了人工成本，提升管理效率，最终达到降本增效的目的。比如，Knock CRM在今年2月份筹集了2000万美元后计划进入这一领域；ManageCasa是另一款领先的自动化物业管理软件。他们与Stripe合作，为物业经理和房东推出了一个新的支付平台，以实现租金支付、物业费用和簿记解决方案的自动化。该公司报告说，目前有2000多名物业经理使用ManageCasa。
ManageCasa主页
Entrata——综合性物业管理软件制造商。7月7日，Entrata在Silver Lake、Qualtrics创始人Ryan Smith和Vivint Smart Home创始人Todd Pedersen的带领下完成了5.07亿美元的私人股权融资。Entrata®成立于2003年，是唯一一家具有单一登录、开放访问平台的综合性物业管理软件提供商。Entrata®平台提供多种在线工具，包括网站、移动应用程序、支付、租约签署、会计和住户管理，目前服务于全国20000多个公寓社区。今年的收入预计将超过2.1亿美元，增长约30%，净收入保持125%。该公司补充称，Entrata多年来一直盈利，其息税折旧摊销前利润率超过15%。
Plentific——英国物业管理SaaS平台初创企业。Plentific已经完成了由新投资者Highland Europe和Brookfield Technology Partners领投的1亿美元的C轮融资。该公司打算利用这些资金扩大其在美国和全球的业务，并加快其工程和产品开发，以提高整个物业和设施管理领域的数字化。
总部位于伦敦的Plentific成立于2013年，为房东、物业和设施经理以及服务商提供基于云的智能物业管理平台，其特点是完全数字化的体验，以及对数据驱动决策的深刻见解和分析。该软件将维修、合规和作废管理与16000多家承包商的市场相结合，以简化物业维护并提供对物业组合健康状况的即时了解。目前，Plentific由包括L&Q、Peabody、Notting Hill Genesis、Grand City Properties和Knight Frank在内的地产公司使用，管理着英国、德国和美国的350000多处地产。该公司还支持其客户改善环境，社会和治理（ESG）认证，并将扩大其在这一关键领域的能力。
2）越来越多的“IBuyers”
通过创建快捷的房产销售和自动估价模型来帮助卖家出售房产，iBuyers越来越受欢迎。71%的受访者表示，他们会考虑使用iBuyers卖掉房产。另据调查发现，绝大多数卖房者都会将自己的房子卖给iBuyer。
这些公司通常会在7天内保证要约价格和房产的快速完成。并且在小规模翻新后以更高的价格转售，以进一步最大限度地提高利润率、销售费用和买房费用，同时收取约为房产价值5-6%的服务费（相比之下，通过房地产经纪人收取的手续费可能在6-10%之间）。排名靠前的ibuyers（OpenDoor、Offerpad、RedFin、Knock和Zillow（目前已经彻底脱离ibuying房屋交易业务））。
对于许多创业公司来说，未来3-4年将是高增长时期。
HomeLight——技术驱动的房产经纪平台。9月2日，HomeLight在Zeev Ventures领导下获得1亿美元D轮融资和2.63亿美元的债务融资。HomeLight成立于2012年，主要为购房者提供按揭贷款，但最有特色的业务是帮助想要购买优质房产的户主，提供周转资金。此外，公司也可以帮助中介更好的在购房竞争中脱颖而出。目前与HomeLight公司合作的地产中介已经超过28,000个。自2020年1月旗舰金融产品HomeLight Trade-in和HomeLight Cash Offer推出以来，其收入增长超过700%。2021财年中，公司收入预计将超过3亿美元，是去年的3倍。
3）智能家居成为常态
此外，将房地产转变为智能住宅是提高房地产价值和吸引新一代购房者的新途径。最先进的家庭功能将成为智能生活的一部分，这些功能可以节省能源并为业主提供众多好处。而作为与家庭生活生态系统的一部分，Cruchbase也将家庭服务技术（home service tech）纳入PropTech的广义范畴，涵盖了园艺、装修、家居电商、汽车保养、护理服务以及智能家居等细分领域。
事实上，最近的一项研究表明，62%的Z世代租房者认为智能家居技术比传统设施更重要。Z世代非常重视家居技术，无论是物联网、人工智能还是远程控制设备的能力。
自2016年以来，智能家居系统初创公司“smartrent”的搜索量增长了1900%。SmartRent完成与SPAC公司FifthWall Acquisition Corp合并，并于2021年8月24日在纽交所交易。SmartRent的一些关键产品包括应用程序连接的恒温器、地面停车传感器和智能锁等。这家初创公司希望为多家庭房产所有者（公寓楼业主和开发商）提供自动化安装过程和完全管理的基于服务的方法。
2016年以来，智能家居系统初创公司“smartrent”的搜索量
第三，最具可持续性——碳中和、ESG技术
随着全球减碳运动的展开，与地产行业减碳有关的碳中和和ESG技术也受到了资本的大力追捧。
Measurabl——全球知名的ESG（环境、社会、治理）地产技术平台。9月7日，Measurabl宣布完成5000万美元C轮风险投资。Measurabl由马特·埃利斯（Matt Ellis）于2013年创立，并发展成为房地产ESG技术的先行者。该公司目前测算大量美国公共房地产投资信托基金和全球房地产基金，以及拥有大量房地产足迹的公司。Measurabl是唯一一个测量和管理房地产ESG的一体化房地产技术平台，已基本成为衡量、管理和披露房地产ESG绩效的行业标准。
此外，还包括建筑能源管理技术（Arcadia、Urbio、Thermulon、领谱科技）；3D打印、工厂预制房屋以及拼装式房屋（Icon、Mighty Buildings 、Plant Prefab、Jupe）；绿色建筑或者生态房屋建造设计（新浦远大、Designable、Gardyn）；环保建筑材料（CleanFiber、Panda Industries Inc.）等。
第四，最值得关注——虚拟房地产、元宇宙
近来，“元宇宙”无疑是最火的一个概念。
除了游戏和社交层面，元宇宙与地产数字化也息息相关。Metaverse property是全球首批基于NFT的虚拟房地产公司之一，在基于区块链的主要元宇宙中拥有大量虚拟NFT房地产投资组合，包括Decentraland、Somnium Space、The Sandbox、Cryptovoxels和Upland。Metaverse Property还创建了第一个虚拟房地产投资信托（REIT），以代表各种快速增长的Metaverse。不过，Metaverse Group 50%的股份在10月19日被公开上市的区块链投资公司Tokens.com收购。
第五，SPACS（特殊目的收购公司）的作用日益增强
SPAC是公开交易的“空白支票”公司（即“盲池（blind pool）”资本），其投资并收购一家上市的目标企业，帮助目标公司迅速实现上市融资的目的。
- SPAC“发起人”通常是经验丰富的执行团队和/或交易专业人士，他们将空壳公司上市，然后与私人运营公司达成交易，通常提供持续专业知识/担任董事会成员（但通常不担任运营商）；
- 鉴于PropTech市场的总体势头和公众市场投资者对PropTech市场投资的兴趣，已经有了多个成功案例。PropTech合并和活跃的SPAC目前专注于PropTech领域（例如，Property Solutions Acquisition Corp & Lionheart Acquisition Corp. II)）。
- 2021年第三季度PropTech市场，Matterport的上市、Doma的上市、SmartRent的上市以及邻里社交平台Nextdoor的SPAC合并、东南亚在线房地产公司PropertyGuru的SPAC合并，为2021年第三季度贡献了改变竞争格局的大型交易。
房地产创业公司Nextdoor正计划进行IPO，
Nextdoor的增长似乎并没有因为未来的IPO而放缓。
2021年以来，与PropTech相关的SPACs
图片来源：GCA
03.
15项！
2021年Q3大型收购活动
与此同时，持续涌入PropTech市场的资本助力一些大型企业将目标企业直接纳入自身的控制之下， 使自身在改善经营管理、降低成本、 提高经济效益、增强技术优势和市场竞争力等方面，都得到极大的改进。
第三季度，发生了15起大型收购事件。比如，施工管理软件公司Procore以5亿美元收购施工付款软件公司Levelset、摩根士丹利资本国际（又称明晟公司，MSCI）以9.5亿美元收购REAL CAPITAL ANALYTICS、高盛集团（The Goldman Sachs Group, Inc.）分别以19亿美元和22亿美元收购荷兰保险公司NN Group NV资管部门（ESG方面）和美国线上贷款公司GreenSky、贝壳找房以80亿元（折合12.53亿美元）收购圣都家装。
数据来源：地产与科技以及网络信息，猫头鹰研究所汇总
展望
今年9月28日，据美国多维业内会计师和律师称，美国证券交易委员会(SEC)扩大了对SPAC(特殊目的收购公司)的打击力度，已经通知这些公司的审计师要更严格地核算这些壳中的流通股份。SEC表示，与IPO相比，投资SPAC使投资者处于风险之中，因其初始监管审查较少。很显然，这对PropTech企业的市场退出很不利。今年4月，SEC发布指导意见，建议数百个SPAC应将认股权证作为债务而非权益进行核算，引起了一波对SPAC的抛售潮。
在美国不断收紧SPAC监管的档口，英国却宣布放宽对SPAC上市的规则，全球其他一些地区也正在考虑如何推行SPAC。或许，我们以后会看到很多在伦敦甚至其他城市以SPAC形式上市的PropTech企业。
截止发稿，我们继续监测到建筑科技公司Bridgit获得2400万美元B轮融资；中国建筑机器人研发商“蔚建科技”完成A轮、A+轮共亿元融资；JLL战略收购领先的建筑运营技术公司Building Engines；建筑软件和工具制造商Hilti将以3亿美元收购位于旧金山的工地管理平台FieldWire。可以看出，由于人口老龄化等带来的建筑成本增加，基于各种场景的工地管理解决方案受到投资者的高度关注。
同时，顺应全球“减碳”战略，新材料和新产品的开发和采用也成为行业发展趋势。国外有混凝土固碳公司Carbon Built 筹集了1000万美元A轮融资，国内则是保利、碧桂园联合领投无醛板制造商龙头“万华禾香板业”。
另一方面，共享办公市场逐步回归理性。在经过了2年时间后，美国时间10月21日，共享办公头部企业WeWork终于成功上市。但上市后，WeWork股价不稳，大涨之后出现大跌。截至11月21日，WeWork报收8.705美元/股，总市值仅62.37亿美元。
ibuying市场持续繁荣。尽管作为房地产科技门户巨头的Zillow在最近经历了股价连跌两周、估值近乎腰斩的厄运，但Zillow的失败，并不代表iBuying这个行业倒了，反而Zillow作为第二大玩家的退出，还给其他玩家留出了更多的市场空间。
参考资料：
1.The Rise of Proptech in Commercial Real Estate
2.Top 7 Proptech Trends For 2021-2025
3.美国证监会：拟收紧会计标准，增强对SPAC的监管
4.Zillow炒房巨亏的背后故事，远比它正在甩卖的7000套房更有意思