01.
昨天，淘哥朋友圈的很多中介朋友都在刷华侨城的这套房源
这套房号称降价1000万，华侨城波托菲洛天鹅堡的一期楼王，而且是高楼层，淘哥仔细看了看图片，装修很好。
就这样一套房，247.28平米，总价1900万，据说1700万能成交，单价只要6.88万。
怎么看这个现象，昨晚，淘哥在粉丝群发了一个帖子：《华侨城刷新下限》，做了初步探讨。
02.
淘哥给大家梳理下：
1、6.88万，华侨城这个价格，不但无法和香蜜湖、蛇口、红树湾等曾经一个梯队的传统豪宅区相比。
也无法和深圳湾、前海这些新兴豪宅区相比
也无法和曾经的小弟弟宝中相比
连龙华、西乡都比华侨城贵了。（龙华红山的深高北学位房到了10-12万，非深高北的也到了8万+，连上塘的二手房都在7万+了，老城区鸿荣源壹成中心也要7万+了。西乡的一些次新二手房如前城QCC、华丰前海湾，基本到了8-9万+的水平）
6.88万的价格，光明、沙井甚至大运的核心区域，次新二手房也到了这个区间。
可以说，华侨城刷新下限，颠覆三观，放在15年前、10年前、甚至5年前都无法想象的事情，2020就是这么发生了。
2、有朋友可能会说，6.88万的价格是特例，没有代表性，淘哥查了查，还真不是！华侨城天鹅堡有多套房源只要6.8-8万之间。
3、这些房源的共同点就是，单价便宜，但是面积段很大，达220-350平米之间，因此总价其实不算低，基本要1700万以上。
另外，这些低价单位，基本是天鹅堡1、2期，这个楼盘是2002年年底入伙，开盘应该是在2001年，差不多20年的老房子了，2期是05年入伙。
4、但是，你不能说，因为这些房子是老、破、大，所以便宜，所以跑不赢大势。
事实上，至少从2008年年底开始，这些房子跑输大势就开始了，淘哥记得很清楚，08年年底09年年初时，天鹅堡一期也有些甩卖的房源，单价大概在2.5万，当时科技园阳光带海滨城大概是1.8万、后海南二外的学位房大概是1.6万，此后天鹅堡就一直跑输大势——而那时候，天鹅堡一期也才入伙六七年，还称不上老，2期则很新。
至于破，即使到现在，也称不上很破旧，整体维修保养其实还是可以的，而且华侨城的自然环境是无敌的。
也就是说，华侨城这些房子跑输大势的原因，你可以说它“大”，但是“破”不充分（因为真不算太破）、“老”也可以说，但也不是非常充分（因为还没有老时，就开始跑输了）
03.
那么，到底是什么原因，让华侨城这些房子这么多年来，一直跑输大市呢？
淘哥觉得，最重要的是总价约束，在总价约束下，这是一个豪宅逐渐老去、被时代淘汰的典型案例。
什么是豪宅？不是看单价，而是要看面积、要看总价。天鹅堡一期开盘之时，以其面积段和总价，毫无疑问是深圳的豪宅之一。
但是，这种大面积、高总价的豪宅，一旦被时代淘汰，衰落的会特别快。
豪宅也会老，而且老的特别快。
其实道理不难理解，这类大面积高总价的豪宅，购房者对其要求是很高的，眼里容不了沙子。换言之，你需要代表“当时代楼市最高生产力”，一旦你代表不了，塔尖购买力就会移情别恋，而普通老百姓却接不起盘，随之而来的就是有价无市长期滞涨。
这个“当时代楼市最高生产力”，有可能是产品设计、材料、硬件、装修、户型等，有可能是地段、景观、环境，有可能是学校，有可能是项目塑造的形象、圈层，也有可能是更深层次的历史、文脉。
这里面，产品层面是最容易过时的，
项目塑造的形象、圈层，比产品持久些，但如果产品老去，圈层、形象也会变的。
地段持续时间久一些，但是深圳是个快速发展的城市，地段价值也并非大家想象的那么恒久。
景观、环境这些其实也是依托于地段，远郊的海景、山景、湖景不值钱就是这个原因。
学校这个比较持久，但也有变换可能。因为如果随着城市发展，精英阶层流出，学校也有可能随之没落的。
至于深层次的历史、文脉，在香港、北京、上海值钱，深圳其实这一块还没有形成。
04.
回到天鹅堡一期本身，随着时间过去和城市的快速发展，以上因素都丧失了。
1、尤其是产品层面远远落后和时代，比如说停车场无电梯直达，客厅无大景观阳台，面积大而无当，套房数不够，各个空间的尺度不恰当、整体硬装软装落后、公共空间远远落后等等。
2、除了一个华侨城的地段，天鹅堡这些老房子其实已经没有其它优势。即使在华侨城，购房者都有其它更新、或者更好的选择。事实上，同样在华侨城片区，某些物业由于其不可复制性，虽然同样老去，但是依然是深圳顶级豪宅的第一梯队成员，居住的圈层依然是非富即贵，依然是身份地位的象征，如纯水岸湖边的别墅。
3、而且华侨城本身并没有名校，名校是南山福田罗湖很多老房子维持高房价的核心价值。同样是老房子，同样是大户型，为何香蜜湖的房价明显高于华侨城，第一流的中小学是核心原因。
不过淘哥提醒大家注意，即使有名校，最受益的其实还是中小户型。像天鹅堡这种200多300多的户型，名校有加成，但也不要期望太高，归根结底还是总价约束！
4、华侨城整个片区，十几年来政府也没有大规模的持续投资和建设，没有高大上的概念。比如说前海、宝中，学校顶多也就是中流，主要靠片区加成。
5、这个时候，大面积、高总价，就成了这些老破大致命的缺陷。买得起的看不上，早已经移情别恋，看得上的买不起（如想挤进华侨城片区的刚需）。赚不到钱流动性还差，坑了几波投资客后，投资客也慢慢绝迹。
于是就是大写的尴尬：单价竟然沦落到光明、沙井的水平。
华侨城这个案例给我们投资者的教训是，如果是投资，高总价的豪宅，一定要慎之又慎。
你必须仔细思考，这个项目是否是代表了“当时代深圳楼市最高生产力”，是否没有什么瑕疵，是否占有了很难复制、很难转移的稀缺资源。是否有足够的理由打动你未来的接盘侠。
最后淘哥要说一句，以上都是针对投资，个人判断，华侨城这些老破大依然会跑输大市。
但是，如果你是自住，自己喜欢，觉得划算就好。
比如说初级改善，家庭人口多，刚巧又买得起，不需要很好的学位。其实完全可以买，因为毕竟华侨城的自然环境无敌，在深圳的核心区域，拥有一套这么多大面积的房子，让一家人有充裕的居住空间，其实也是很难得的。
你想想看，华润城一套89的三房，都要1500万了。那个空间感，和240多的真是天壤之别。
（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）
精准、独到的楼市解读一对一问答独家的内部信息加入淘哥的小密圈吧
文杰淘楼小密圈
由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。
淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有958位资深投资者。
话题远不止于房产，还包括教育、留学、金融、资本、企业运营等等
每天交流信息，每天都在进步，更有各种主题线下聚会，搭建线上线下一体的交流平台。
不踩雷、不进坑，也不错过好机会，不留遗憾。