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麒麟,没有救世主

本文作者:江南房叔

【前言】

时间这玩意儿,可以岁月静好,也可以健步如飞。

比如,房叔前阵子去广东玩了半个月,把每天的日子都过得慢悠悠的。“一杯咖啡,一本书,就可以在海边待一个下午。”

比如,南京那个麒麟的仁恒“独角兽”:从售楼处公开(10月22日),到突击取证(11月17日),再到开盘入市(11月22日),仅用了一个月。“报名人数2368组,抢352套房子,妥妥的制霸城东第一盘。”

更何况,3.19万一平的惊喜销许均价(开发商心理价位是3.3万以上),让新老“兽粉”们喜出望外,不,是喜极而泣。所以,麒麟独角兽盘的首开成绩早已毫无悬念:据说只用了三个小时,就被饥渴难耐到嗷嗷直叫的买房人一拥而上“日光”。

“每一个人所身处的世界,未必是真正的那个世界。”回眸不在南京的这些日子,房叔走过国际大都会广州,走过改革开放桥头堡深圳,走过“房价三连跳”的珠海......目所及处,都是侨鑫、太古、新鸿基、招商蛇口、华润置地、宝能、佳兆业、华发等一众牛逼房企闪闪发光的LOGO,耀武扬威地悬挂在宇宙第一大湾区各个城市的天际线之上。

但,在那些灯火璀璨、无比壮丽的都市水泥森林里。我找来找去,几乎没有看到仁恒置地的任何项目。事实上,也只有南京这座特殊的城,二十多年来默默“哺育”了仁恒。不仅让后者拥有“先下手为强”的成品房教父背书机会,更将那些姗姗来迟的央企、港资巨头们提前“阻击”在粉丝经济的门外。

所以,每到这个时候,房叔总是反复陷入无尽地沉思:

“在南京,仁恒究竟是怎样的一种神奇的存在?尤其对于几乎要滑入深渊的城东弃儿——麒麟而言,仁恒今年突击空降,真的可以伸手拉一把?不,是力挽狂澜,如愿扮演头号救世主的角色吗?”

仁恒,正在拼命“挽救”麒麟。

时光回溯至今年1月中旬,当五星控股和仁恒组成联合舰队杀入麒麟科创园“心脏”,以22多亿总价斩获G108综合体地块的那一刻,整个南京楼市都为之“颤抖”了:

“天呐,仅1轮竞价就成功勾地了。地价只有9064元/㎡,这是什么神仙组合?”

表面上,两家分工明确,各司其职:五星负责商办混合地块的开发与运营,拟引入五星控股总部及旗下孩子王、汇通达、好享购及风投公司整体搬迁。仁恒负责二类住宅用地的开发与操盘,“第一时间宣布要将比肩江湾城、城市星光的同级品质带入城东。”

但,很多人可能并不知道:为了给五星&仁恒“腾出”这幅体量近25万方的大盘,昔日筹划多年的麒麟生态科技城CBD(中央商务区)最终只能选择“断臂求生”——将原本位于麒麟中央公园人工湖西侧的“超高层总部办公群”全部砍掉作为代价。只保留了人工湖东侧(前期启动沣麟广场)的摩天商务区规划,硕果仅存的“半边脸”。

是呵,难道你们都忘记了吗?十年前,那个雄心勃勃的百万方麒麟中央商务区,可是口口声声要冲着“叫板河西”的终极目标去的。在总部产业导入与天际线塑造上,更是竭力模仿广州珠江新城CBD,“必须要打造两条壮丽的超高层天际线,合围一个偌大的中央公园。”

后面发生的种种事情,本文就不多赘述了。从对标“世界级都市新区”到一步步跌下神坛,出师未捷的大麒麟只能哀叹时运不济,把牙打碎了往肚里咽。“截至目前的最新消息是,CBD被砍得只剩下一半了。”

虽然,麒麟进军总部金融、高端商务区的美梦碎了一地。但也没有完全输光资本。所幸,在运粮河与人工湖环绕的臂弯里,还藏着一块块十分优质的地皮呢。虽然,这些地块的“前身”原本都是CBD的,属于那些动辄150-200米+的摩天大楼的。但没关系,完全可以“商改住”嘛。因为,咱们的南京,终归还是那个一直“宅热商冷”的南京。

于是,在牺牲掉半个身子后,或者说,是彻底“看透”自身的未来发展“钱景”后,麒麟科创园终于做出了一个大胆但务实的决定:引入仁恒(抬身价),捆绑五星(降地价)!

于是,在“二半吊子”的麒麟阉割版CBD隔壁,仁恒精心做了一系列产品排布,“不怕你不心动”:最小户型只有89㎡三房,销许均价不到3.2万。“首开房源总价270万起步,首付3成约82万起。”短短两天时间,报名突破2300多人,“相当于平均近7人抢1套”。

即使被人调侃成南京楼市版的“低配BBA”,仁恒也丝毫不在意。毕竟,这已经是目前最低门槛入手“仁恒系高端成品房”的难得机会了。

况且,仁恒也是聪明的,是油腻的,更是老谋深算的。所以,独角兽盘可以拿出来展示的样板间,全是116、124、165㎡的大中户型。“尤其为了最大程度地呈现麒麟史上前所未有的、7.2米级的大横厅,仁恒将样板间作为营销场景道具,发挥到了接近极致。”

如此一来,仁恒“独角兽”品牌力+样板间展示的产品力双重叠加,即使不要学区,这头自带光环与流量的“神兽”也能一飞冲天。

不由想起《在南京》出品人老墨,曾经生动地打了一个比方:“南京新开盘的项目已是两极分化。很多高价盘首付八成还摇号,另一部分低价盘首付没要求还不摇号、开盘卖1-2成甚至个位数。没办法,财富不均衡,想割韭菜的人太多,韭菜越割越少。所以,高级韭菜到最后才能割到,而且得用最锋利的刀子。”

不过,需要特别指出的是:在南京,仁恒也是一把锋利无比的刀子。但,现在它不仅割高级韭菜,也在挖空心思、绞尽脑汁地寻思如何更快速的去割中级、低级的韭菜。

害,谁叫人家是“南京第一万金油”的仁恒呢。

但,单靠一个“光杆”仁恒,也救不了麒麟。

表面看,2020年作为仁恒的“大年”,顶着粉丝宠溺的光环,四处出击火力全开,200亿小目标似乎指日可待。所以,在将五星作为“拿地敲门砖”的最佳拍档后,仁恒怀揣充足的信心,以空降神兵的姿态,顺利抢滩让其他开发商闻之色变,不,是闻风丧胆的麒麟。

“即使麒麟楼市早已糊到不成样子。那又如何?仁恒一来,房子照样卖得呼啦啦的。甚至可以毫不夸张地说,整个传统城东地缘(投资)客的热情,都被撬动起来了。”

实质上,在麒麟这块饱经风霜、且身份极为特殊的土地上,舞是仁恒的SOLO独舞,唱也似乎是仁恒“一轮游”的绝唱。

毫无疑问,在气势上完全不输于南外学区房的仁恒独角兽们“卖一套少一套”,且必然“逢开必光”。在某种意义上,可以视为是“打破南京房地产市场冷热规律”的“无限投币玩家”。

可是,反观麒麟科创园的整体住宅市场。因为仁恒头部的到来,就真正能够咸鱼翻身了?君不见,那些来自光华路、苜蓿园、南农+南理工高校的客群们,只要具备掏出三四百万购买力的,“哪一个不是拖家带口急吼吼直扑售楼处,有的连样板间都来不及看,直接拜倒在独角兽的双翼之下?”

难怪,有业内人士之前不无担心地表示:仁恒一来,整个麒麟所有在售的竞品项目是不是要哀鸿遍野了?看看领东苑,看看熙悦......那个蓝光2.8万的毛坯房可能还受影响小一点。原本麒麟的分销都拍着胸脯说仁恒要卖3.5万,把人头往熙悦和领东苑拉。这下该怎么办呢?大家回头组团抢仁恒?

“从这个角度看,仁恒就像一个衣着光鲜的野蛮人。一手挥舞着大棒,另一手拉起一张巨大的渔网,将所有目标客户(强烈投资需求型+自住投资兼顾型)全部一个不落的,统统虹吸进它的口袋中。”

看吧,看吧。环顾今年的麒麟楼市,一个公办南外分校救不了麒麟,一个签约的力小分校也救不了麒麟。部分仍在苦苦挣扎的老盘们,去化速度依旧缓慢,远比外界想象中艰难(有的项目,新加推房源去化约1成)。而仁恒的强势到来,在客观上,把“今年能洗的地缘潜力客户,几乎一次性地全部洗干净了。”

这,哪里是雪中送炭。。。不是雪上加霜吗?

“大家好,才是真的好”。所以,一个“只顾着吃独食”的仁恒,虽然扛起了最强号召力的品质大旗,却无法挑起“拯救整个麒麟板块”的重任与担当。它现在每天想着的,是如何快速变现,如何“割最难割动的韭菜”。

没办法,在其他销售额更加牛逼的高周转房企在全国规模化扩张的今天,为了不至于被竞争对手远远地甩在身后(其实差距已在无限拉大),那个新加坡远道而来的“独角兽”只能将目光重新聚焦在南京“大本营”——它的完美口碑与粉丝经济“溯源”的原点之地。

“当昔日的不动产奢侈品,变为人人都可以轻松拥有的简配湾系。其实也没什么可丢人的。因为这年头,只有活着,活下去,才是最、最、最重要的。”

是呵,因为这该死的调控。当年传说中的最牛逼也是最忠实的仁恒VIP粉丝,据说可以从江湾城一期一直买到四期。但,如今也不大可能把麒麟独角兽盘的六大主力产品都挨个买一遍。“每一款户型,都想收藏起来。耐心等待几年后变现,梦想能赚一个法拉利车队。”

不过值得一提的是,虽然在北上广深豪宅及南京江湾天成的价值体系逻辑里,“面积越大的户型,单价理论上越贵。”可事实上,在麒麟仁恒项目1200多套的整盘总货量中,主力产品是89㎡和124㎡中小刚需户型。“拥有超过7米级的大开间,也是最能代表极致产品力的165户型,只有108套。”

“想当年,河西昂首揽豪门。现如今,城东俯身慰刚需”。仁恒,真的不再是当年那个“重装炮手”、“一心只做大户的豪宅专家”了吗?难道,真的甘愿做埋头满城跑量的“轻骑兵”了吗?

回想起十多年前,江湾城一期开盘,现场豪车云集,将乐山路“堵了个水泄不通”。房叔的眼泪,不禁流了下来。

更何况,在麒麟,一向追求“强设计主导逻辑”的仁恒,虽然能轻松做到“顶楼与底层都被疯抢秒光”,也真的做到了“就算有大连廊也不会被嫌弃”。但在户型设计细节上,它依旧能100%无懈可击,让人无可挑剔了吗?

比如,在那套165㎡最大户型的交付问题上,偌大的卫生间“究竟适合做单台盆还是双台盆设计”?不少业内人士看完后,就有颇多争议,各执一词。

“仁恒,也可以像南外一样,改变板块的命运?”近年,仁恒在南京楼市确实已经成为了“带火一个板块”的现象级风向标。从鼓楼滨江到江心洲,从燕子矶到小行,仁恒所到之处,无一例外地撕破了区域房价天花板,也让周边二手房小区的业主提气不少。

不少买房人“死心塌地”选择仁恒的房子,不仅高度相信“仁恒的品质永远比其他房企放心”。更期盼着未来项目升值的速度与幅度,“足以碾压周围任何一个竞品”。

所以在理论上,扛旗者仁恒当然可以视为是麒麟住宅品质、价值逻辑迭代的救世主。但,对于一个2.0修改版的麒麟楼市(特指科创园CBD)来说,如果自身不够努力,还会继续长期沉沦下去。那么,就算来了10个仁恒,100个南外,也未必能达到四两拨千斤,或是点石成金的神油效果。

更何况,正在“想尽办法讨好投资型刚需”道路上越滑越远的仁恒,短期内只能满足自己回款、跑量、摩拳擦掌地准备争夺年度南京销冠。注定也救不了麒麟。

想要真正救麒麟,不能只靠南外、力小、仁恒“壮阳”,还需更多的强力“援兵”。

这些援兵,包括但不限于那些品质与价格兼顾的大鳄房企舰队,各种产城联合体。关键在于麒麟已经涂满一半以上的画布上,该如何继续无缝衔接,更好地画下去?

1,商业配套,如果能重来?

顶级商配是支撑板块价值的另一利器。举个例子:刚领取销许的城中豪宅越城天地中心(应天府),最贵一套毛坯单价超过8.7万/平。“虽然是中式合院别墅产品,但也需要大手笔的香港置地10万方高端商业与文华东方酒店提供支撑。”

反观麒麟头部合院之王富力十号,以及那个“破败到让人不忍直视”的水街坊,你会深切体会到:如果没有好的“奢居氛围”,何来更硬气的产品溢价(包括二手)?

2,地铁利好,何时能加速?

要知道,麒麟科创园至少2年没有新增涉宅土地出让。关键问题之一就是“整个板块带不动”了。俗话说得好:“地铁一响,黄金万两”。可实际上,除了那条应急扮演“轨交配套”角色的有轨电车之外(完全无法达到地铁通勤效率),麒麟新城核心地区的地铁建设一直停滞不前(别提服务麒麟边缘的10号线二期,提就是抬杠)。

所以,看在上海铁路局如愿勾地赛虹桥宅地的份上,8号线还是早点来吧?

3,总部经济,跳出产业园思维?

很多人可能都快忘记了:被腰斩一半的麒麟CBD中央商务区,在“服务总部经济”这个高端抓手上,还有一息尚存。只不过,现在没人再提CBD。整个麒麟的产业,或者说产城一体化主导思维,几乎全部要被各种高大上、但实质各自为政的“国字号产业园”淹没了。

比如,中科系一家独大的“一院四所”。即中科院南京分院及南京土壤研究所、南京地理与湖泊研究所、南京天文光学技术研究所、南京地质古生物研究所。再加上中科院大学南京学院,各种计算工程软件研究所等等。“研究员们圈地的面积很大,但真正具备时尚消费活力的总部级或独角兽产业有几个?”

以至于,在捆绑着仁恒“勾地”引入五星总部后,接下来同样重量级的G51邻居地块(也位于麒麟中央公园人工湖西侧),索性就把身子给了更“土味”的亚东。后者好长时间没碰过新地皮了,“楼板价只有6字头,兴奋得一头核子。”

“橘生南则为橘,橘生北则为枳。”其实,在那些原先手笔宏大的牛逼规划里,南京本应该有很多成功的项目,以及更加让人惊艳的新区板块。可就像仁恒能成为南京的神话一样,再好的好东西,到了南京也就学坏了。

从诞生之初,放言要跟河西平起平坐。到现如今,被人调侃“准备抱紧大校场的大腿。”麒麟这趟过山车,还真是玩得惊险刺激。归根到底,还是土壤的问题。

当然,“上帝为你关上了一道门,也会打开另一扇窗。”关关难过关关过,前路漫漫亦灿灿。不回头,别停留,饱受现实毒打的麒麟,才能翻身跃上那头独角兽的背脊,坦然地奔赴下一段旅程。


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