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107亿夺地!恒隆这次出手重么?

“内地和香港的零售销售持续复苏,尤其是内地奢侈品销售的复苏尤其强劲,这些迹象都表明六年的寒冬已过去。”恒隆地产(00101)董事长陈启东在2017年的致股东函里表示。

5月28日,恒隆地产便霸气十足得以107亿元,成功竞得倾心已久的杭州百井坊地块,这不得引起投资者的遐想:2018年,在资金流动性如此紧张的时候,高端商业地产项目为何如此吸引资金进入?此地块凭什么又能吸引众多港资企业簇拥疯抢呢?

恒隆地产未来真的会有更好的日子吗?

内地业务严重“依赖”上海市场

智通财经APP了解到,恒隆在内地发开的几个项目,无锡的恒隆广场第二座办公楼、昆明的恒隆广场、武汉的恒隆广场的购物商场及其办公楼将陆续于2019年年中或2020年年初完成,此外,上海港汇恒隆广场的优化工程也将于2019年年中竣工。

在陈启宗看来,“一个城市的高档商场,只有老大和老二能够活下去,这个行业没有老三的地位”。

尽管目前恒隆位于上海的两个项目,2017年营业收入分别为48.5亿、32.4亿人民币(单位下同),分别位列上海市购物中心销售额的第二、第三位,而营收最高的为新鸿基旗下的上海国金中心IFC,去年销售超过70亿元。

值得注意的是,港汇恒隆广场在2017年经历了大规模改造,近30%商业面积分阶段重整,对业绩影响较大。

于2001年建成的上海恒隆广场,时至今日,恒隆广场仍是上海人所共知的奢侈品高地并拥有100%的店铺出租率,众多世界顶尖品牌以进驻恒隆为荣,租户名单仿如一本“品牌名人录”。

据iziRetail逸芮发布的数据显示,2017年完成调整升级的上海恒隆广场总业绩高达48.5亿 ,租金收入依旧领跑恒隆地产内地开业的8个购物中心,以3.5万平方米的可租赁面积来看,上海恒隆广场日租金超64元/平方米。

但不可忽略的一个事实是,尽管恒隆在二线城市的物业最早已开业十余年,但其内地租金收入构成依然严重“依赖”上海市场。年报数据显示,仅上海的恒隆广场和港汇恒隆广场两个项目,就占到了内地租金总收入的67%。

因此,恒隆地产的内地项目也并非如陈启宗想象的那么顺利,目前恒隆地产在上海、天津、无锡、济南、沈阳拥有八个内地商业项目,除了上海主战场,恒隆其余的项目均位于二线城市。

“准一线+绝版地块”具备天然吸引力

受累于二线销售之困,再加上恒隆2017年零售额的增加主要受益于下半年香港零售销售的复苏,这也在一定程度上解释了,为何恒隆对杭州百井坊地块倾心已久。

众所周知,衡量一个商业地产项目无非是从区位价值、交通、商业竞争环境、周边可整合资源等几大指标进行考量。

区位价值一定要跟商业发展周期对应起来看,因为商业形态发展的不同阶段,其人均GDP和城市化率是不同,城市等级高,商业消费需求也就大。

智通财经APP了解到,“新一线城市研究所”在上海发布《2018中国城市商业魅力排行榜》,杭州已连续三年在15个“新一线”城市中排名第2,仅次于成都。其中,杭州的核心商圈实力在新一线城市中排名第一。

以前,人们都说杭州是上海的后花园,但现在已经有人开始说上海是杭州的后花园,这就是一个可喜的变化。

此外,商圈的周边辐射核心圈也将折射出区位价值,比如老楼盘、新楼盘、福利房中的住户,其消费能力各不相同,真正有消费能力的是楼盘品质比较高的地方。

据悉,距离该地块周边1公里范围内,唯一在售的商品房项目是杭州嘉里中心的酒店式公寓组团——逸庐,开盘至今成交均价已超过11万元/㎡,最高单价甚至突破20万。

此外,该地块地理位置极佳,位于地铁一号线武林广场站和凤起路站中间位置,距离两个地铁均不到500米,西面与杭州百货大楼、武林银泰无缝对接,北面直面杭州大厦和武林广场中央商城,西侧延安路对面的国大城市广场历时8年改造于去年5月回归,周边还有杭州大厦、嘉里中心、西湖文化广场等新老商业综合体。从目前周边定位来说,比较多元化,给恒隆做高端购物中心的空间还是有的。

值得一提的是,虽然说该地块位于杭州顶级商圈,但是顶级品牌已经在杭州大厦都有开店,能不能让品牌商下决心在一个商区再开一家店是个问题,关键还是得看恒隆的运营能力。

按照最新的规划,地块规划建设150米高的塔楼,将建设成为杭州地标性建筑。同时,地块将对标东京银座、巴黎香榭丽舍大街、新加坡乌节路等国际知名街区,写字楼部分也将建成国际金融、中介服务、信息技术、文创产业等高端企业集聚的国际顶级企业集聚地。

由此可见,这块地对恒隆有着重要的战略意义,而对于杭州,这块地的重要性同样不言而喻。鉴于上海恒隆广场的地段、体量及产品组合,跟本地块有着高度相似性,因而恒隆来操盘就驾轻就熟。

就行业前景来看,根据中国商业地产研究中心的调查,目前超过45%的90后将实体商业作为第一消费渠道。近年来,各大地产商打造的购物中心如雨后春笋般涌现。

当人们重新将目光转向实体商业,是否意味着商业地产投资的黄金时代已经到来呢?

可以说,拥有地标写字楼、绿廊、大型购物中心、高端酒店、风尚街区,坐拥千亿级配套资源,完美契合高端研发办公消费群个性化、体验式、休闲餐饮、圈层社交的消费需求,成就了新的时代商业资产。

但是各大地产商都在抢占布局的商业地产,竞争力之大也不容忽视。

中原地产首席分析师荆海燕感叹:“以此地价计算,恒隆地产总开发成本起码要150亿元,而且须全部自持,如何变现及回本将是一个谜,但毕竟这块地对标的是国际顶级的商业体,恒隆看中的是杭州崛起的前景。恒隆首次进入杭州,拿下这块地也一举奠定了其在杭州的地位。”