01
观音桥那个“新王”项目终于亮相了！
可能你也猜到了，我说的“新王”就是香港置地在观音桥商圈西侧的那个项目。
这个备受瞩目的项目还拥有一个霸气外露的名字：
香港置地·启元
这个案名把这个项目在观音桥甚至整个重庆范围的雄心说得很清楚：
我今天到这里来，就是为了开启一个新纪元。
去年12月29日，香港置地以14142元/平米的楼面地价拿下观音桥商圈西侧的75亩土地，成为重庆的新地王。
图源：铭腾
尘埃落定的那一刻，消息刷爆了整个地产圈。
我记得当时还专门为这个地块写过一篇分析文章（见文章：《新王登基！香港置地拿下观音桥地块，楼面地价14142！》）。
能让我专门写文章来分析的单宗土地不多，我印象中除了大渡口的天街那块地，就只有香港置地在观音桥这块。
这个地块能成为全城焦点原因，是三个关键词：
1. 观音桥；2. 香港置地；3. 新地王。
02
观音桥等这个项目已经等了很久了。
一个城市所能达到的价值高度，一定不是由总量决定的，而是取决于其极核区域的高度。
就像纽约的高度取决于曼哈顿、华尔街、第五大道；
香港的高度取决于中环-铜锣湾、尖沙咀-西九龙；
上海的高度取决于外滩、陆家嘴……
当重庆已经被确定为国际消费中心城市的时候，目前能够为重庆撑起排面的极核只有三个：解放碑、江北嘴、观音桥。
但现在的解放碑已经彻底被外地游客占领，城市界面老旧，缺少向外拓展的空间；
江北嘴倒是一个全新的板块，但目前从IFS里的人气看起来，还差得很远；
这样看来，既有巨量人流，又有可扩展空间，有机会支撑起国际消费中心城市高度的极核，就只剩下观音桥。
观音桥（图源网络）
但那是未来的观音桥，而不是现在的。
作为一个重庆人，作为一个生活在北区的重庆人，我竟然已经很久没去过观音桥了。
商业形态传统、缺少高端消费场景、交通拥堵是我抗拒观音桥的几个主要原因。
目前观音桥的绝大部分商业仍然是最传统的“盒子式”商场，最时尚的商业形态仍然是2004年开业的北城天街。
虽然你在星光68里能找到LV、Gucci等一线大牌，但却很难找到一个坐在城市观景台上一边品尝牛排红酒，一边欣赏万家灯火；又或是置身小众美术馆，一边欣赏看不懂的后现代艺术，一边静静喝上一杯咖啡的消费场景。
而高峰时段观音桥环道的车流，红鼎国际和未来国际排队等电梯的人流，我更是惹不起。
观音桥（图源网络）
所以，我们究竟需要一个怎样的“新观音桥”？
日本东京的六本木或许是一个很好的参照物。
03
六本木新城是东京都的副中心，原本是一个酒吧、夜总会林立的红灯区。
但在2000年启动再开发项目之后，六本木摇身一变成为东京办公及高级消费场所林立的地区，也成为世界城市改造项目成功的典范。
六本木（图源网络）
六本木新城将商业活动与东京观光旅游相结合，除保留现存的水系和绿化之外，还整合了周边的公园和广场空间。
从地面到建筑屋顶，植被见缝插针分散其中。通过地面至屋顶的广场、街道、绿地形成“立体回游”的森林。
六本木（图源网络）
办公区和消费区地下空间、地铁交通系统、都市公共交通系统相连，停车位不够时可以互相分流，整个六本木山24小时运转。
六本木新城还将公共艺术品放置于广场、街边，即使不去美术馆和艺术中心，也能自然地与艺术品接触，人们可以更深入地了解公共艺术。
六本木（图源网络）
现在的六本木不仅有办公、住宅，还有美术馆、剧院、博物馆等文化设施，其间分布有大量的高端餐饮和购物场所。
而这里的年均游客量更是突破4000万，成为东京价值最高的商业中心之一。
六本木（图源网络）
六本木的城市更新给“新观音桥”提供了一个非常有价值的参考模板。
跟六本木一样，在扩容后的新观音桥，城市空间和交通组织都将被重构。
比如启元所在的小苑及电测村片区，未来的城市主干道有可能会被放到地下，与地下的轨道交通系统、停车系统相连接。
而地面及空中将被密集人行步道、空中连廊、公共绿化、口袋公园、露天小剧场等开放空间所覆盖。
当城市空间被重构，消费场景也将随之改变。
六本木（图源网络）
而这些变化，才是提升城市极核区价值，吸引有钱人回归城市中心的核心竞争力。与当年的六本木如出一辙。
而现在，香港置地的启元项目以及旁边的电测村板块或许就将成为“新观音桥”的起点，为观音桥开启一个全新的消费纪元。
04
说实话，这块地如果是换一家开发商拿，不一定会被赋予如此高的期望值。
但幸运的是，拿地的是香港置地。
香港置地在重庆人的心中有两个标签，一个是高端住宅，另一个就是商业。
位于弹子石的长嘉汇购物公园和弹子石老街目前已经成为重庆人气最高的网红打卡点之一，是凭一己之力彻底改变区域价值的经典案例。
而现在，“长嘉汇”三个字已经出现在重庆官方的正式文件上，被官宣为重庆两江四岸的绝对核心。
弹子石老街（图源网络）
位于照母山金州商圈的光环购物公园，更是还没开业就赚足了眼球。
那个大型室内植物园“沐光森林”和那个足有几层楼高的大松鼠让所有重庆人大开眼：原来购物中心还可以这样玩。
光环购物公园（图源网络）
香港置地一出手就能在重庆打造出这种网红级的商业综合体不是偶然，而是来自于一百多年的历史积淀。
从香港中环和新加坡滨海湾两座国际金融中心，到上海黄浦江畔、北京王府井、南京金陵，香港置地在商业地产上的修为非常人能及。
别的房企在寻找城市核心，香港置地却在打造城市核心。
所以，当百年的香港置地遇上全新的观音桥，足以让人对观音桥的未来充满信心。
05
根据我了解到的规划，启元的商业有几大非常值得期待的亮点：
首先是交通组织。
和东京六本木类似，启元也将打造“上盖+人行天桥+地面步道+地下人行通道”的4D立体交通系统，并且与观音桥的地面人行与地下轨道交通系统相结合，形成一个非常便捷的TOD系统，提升城市功能与公共效率。
其次是商业形态。
从规划效果图上看，启元的商业摆脱了传统“盒子”的桎梏，打造出了高低错落的村落式商业，仿佛是漂浮了城市车流上空的绿色岛屿，拥有许多灵活动变的绿化和外部商业空间。
并且商业景观面正对嘉陵公园，拥有非常开阔的视线通廊，观音桥的繁华一览无余。
最后是商业资源。
对于一家打造了香港中环和新加坡滨海湾中心的百年房企来讲，香港置地所拥的商业资源积累是大部分内地房企难以企及的。
北京王府中环（图源网络）
启元的这6万多方商业，将把观音桥的逼格再往上提一个档，很有可能成为又一个具有超强吸附力的消费目的地。
做商业是非常考验开发商实力的。
现在投下去的钱要过十几年几十年才能回正。虽说未来是会下金蛋的公鸡中的战斗机，但很多开发商等不了那么久。
当三道红线让相当多的开发商如坐针毡的时候，香港置地在徐汇滨江拿下的中国总价地王项目却正在快速推进。
香港置地的实力配得上新观音桥的雄心。
06
14142元/平米的楼面地价，再算上商业的投入，实际土地成本会更高。
所以这块土地上的住宅注定只能做豪宅。
但在我看来，就算不看地价，这里的住宅也只能是豪宅，城市里面最顶级的那种，否则就是对这块土地价值的亵渎。
首先，城市极核的豪宅极其稀有，理应代表城市的高度。
纽约曼哈顿、伦敦海德公园、香港西九龙、上海陆家嘴……这些城市极核地段的豪宅几乎都是整个城市里价格最高的那一类，代表着城市的价值顶点。
而这样的豪宅也只能出现在拥有千万级人口的国际大都市里。
放眼整个中国西部，只有重庆和成都拥有这样的极核地段，有机会打造出这样的豪宅。
所以这个项目的影响力不应该仅仅局限在重庆，至少应该辐射全西南。
其次，这里集齐了整座城市最好的资源。
商场、轨道、公园、甲级写字楼、五星级酒店、美食、酒吧、影院……城市极核就是整座城市的优质资源、人流、财富最集中的地方，理应有最好的房子与之相匹配。
最后，城市核心没有土地了。
近几年，重庆核心区的供地屈指可数，即使有也是体量小得可怜的插花地。
像这种观音桥商圈极核，建筑面积还能达到17.4万平米的土地将很难再出现，未来的价值将很难被超越。
所幸，香港置地的另一个标签，就是豪宅。
长嘉汇的两江峯已经成为重庆两江四岸的豪宅标杆和城市封面；
照母山的壹号半岛仅凭一张三层楼大平层的效果图，就刷爆了整个地产圈；
而黄桷湖畔的“游艇别墅”天湖岛更是让重庆人的建筑审美走到了世界的最前沿……
天湖岛（图源网络）
而这一次启元的住宅产品，不管是从外立面的颜值，还是从内部的配置，据说都将全面高于“峯”系。但数量却很少，每一套都值得典藏。
这样的限量版豪宅必然成为重庆豪宅史上又一个难以超越的巅峰。
07
现在观音桥的“新王”来了。
带着它的雄心壮志，带着它百年的积淀来了。
香港置地启元将开启一个全新的观音桥的时代，也将开启城市极核豪宅的时代，还将开启重庆国际消费中心城市的新纪元。
观音桥（图源网络）
顺便说一下，上海徐汇滨江的地王项目上面的住宅也叫启元。
一个长江头，一个长江尾。
同饮一江水，同为国际消费中心城市，重庆将开足马力全面追赶上海。
而启元，或许就是一个开始。