“非禁即入”。这是海南省的最新表态。人们为之兴奋不已。据说，海南的房价又开始猛涨了。新的“淘金”海南大幕显然正被拉开。尽管类似的大幕被拉开过多次，但这一次却同样令人期待。
早在32年前，海南就曾宣示过“法不禁止即自由”——1988年4月1日，全国人大一次会议举行第三次新闻发布会，当时的海南主政者梁湘明示了海南特区的3个“进出自由”，即资金进出自由，境外人员进出自由，货物进出自由。货物、人员、资金进出口自由是海南经济特区的重要特征，也是海南社会经济发展的重要保证。
“凡是国家法律、法规及省政府的条例规章没有明文禁止的，有利于生产力发展的生产经营活动，企业事业单位、团体和个人均可放开经营，大胆试验。”这就是轰动当时的“法无禁止即自由”！
“抢人”同时开始进行着。海南人才交流服务中心特别派出人员离琼赴大陆，在北京、西安、武汉、重庆设立人才引进办事机构，招贤纳士，引进海南开发建设急需的人才。
从1987年秋季持续到1988年夏天，十万人才过海峡，不约而同地涌向了海南岛，几乎将海安和海口两个寂寞多年的港口挤爆。“闯海人”，作为一个历史名词，永远的留在了海南发展的历史中。在这次中国当代史上最为壮观的人才流动大潮中，具有大专以上学历的占90%，35岁以下的占85%，具有高级中级职称的有近7000人，人才之集中令人叹为观止。其中，“万通六君子”等都是其中的赴琼“人才大军”中的一份子。
4月13日，第七届全国人民代表大会第一次会议通过了国务院提出的《关于设立海南省的决定》《关于建立海南经济特区的决议》。第二天，国务院批转《关于海南岛进一步对外开放加快经济开发建设的座谈会纪要》。…“淘金海南”的时代于是此起彼伏。
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从1992年倒推8年，小平同志亲自行走在珠江两岸，并说：“深圳的发展和经验证明，我们建立经济特区的政策是正确的。”
小平同志的这句话彻底消除了人们对是否办特区的疑虑。
同样，针对海南，小平同志说：“如果用20年的时间把海南的经济发展到台湾的水平，就是很大的胜利”，此言当时被作为中央精神向下传达。
当时，国务院批转过一个文件，《加快海南岛开发建设问题讨论纪要》，其中指出：“海南行政区可以根据需要，批准进口工农业生产资料，用于生产建设；可以使用地方留成外汇，进口若干海南市场短缺的消费品。”同时明文规定“上列进出口物资和商品只限于海南行政区内使用和销售，不得向行政区外转销。”
时任海南行政区党委书记、公署主任雷宇“激动得夜不能寐”。
为了又快又多地利用政策，完成原始积累，雷宇和他的部属们选择性地忽略了后条不得转销的规定，做出了一个大胆的决定：“进口1.3万辆转卖到内地，赚两个亿就行了”。
仅仅半年，海南岛便出现了872家公司，个个直奔汽车而去。甚至部队也参与了运车出岛的大行动，海军动用军舰，以调防名义，把汽车全部换上军用车牌，到湛江卸船后，把军用车牌拆下，拿回海南继续运第二批。事后清查，这半年里，海南一共签了8.9万辆汽车进口的放行批文，对外订货7万多辆。
而当国务院派驻调查组前来了解情况时，雷宇给出的说明是这样的：“一、海南进口的所有汽车，都是在岛内销售的。二、目前已经到货的车，不足1.5万辆。三、海南对进口物资的管理，十分严格，一律不准出岛，违者要受处分。”
直到1985年初，当规模达105人的庞大调查组进驻海南后发现，在一年时间里，海南非法高价从全国21个省市、及中央15个单位炒买外汇5.7亿美元，各公司用于进口的贷款累计42.1亿元，比1984年海南工农业总产值还多10亿元。
然而作为一个颇具知名度的地方主官，社会对雷宇本人的评价却是复杂的，他为人清廉、正直，在任职期间，努力于肃清文革后遗症，并且对于人民来信事必躬亲，仅在任三年便亲手批复人民来信5000余封，他在大量的群众来信、文件审批中已经累到需要别人帮忙扶着胳膊进行签批。而在席卷整个东南部的汽车倒卖潮中，他本人却并未受贿一分钱，财经作家吴晓波将其称为“创造性破坏”。然而，很难定义其为创造性破坏，还是破坏性创造，如果没有采用这种“破坏性”的行为，在原有框架内搞改革，在海南岛搞一场“杯中风暴”，很难说能有多大起色。也许我们只能说雷宇是一个“不安分”的主官。
在小平同志对海南作出期望性指示的同年，中共中央书记处和国务院联合召开沿海部分城市座谈会，会议建议进一步开放由北向南14个沿海港口城市，作为中国实行对外开放的一个新的重要步骤。
“对于海南岛的建设，中央十分关心，在座谈会中讨论了进一步搞好海南岛开发建设的问题。”一位海南岛综合开发计划的亲历者回忆称，当时海南行政区政府主要负责同志曾提出，通过国家有关部门，为海南岛开发建设编写一个全面的调查报告。
而在小平同志亲自提议，国家计委、国土局的几番搜寻下，日本一个名为国际协力事业团的组织进入了国人视野，该组织对发展中国家发展社会经济有一定经验。而在1984年左右，中日关系正进入恢复邦交以来的“蜜月期”，两国在科技、文化领域的交流迅速增多。
《中华人民共和国海南岛综合开发计划》项目便在这种形势下问世了。这是海南30年前编制“三规合一”发展规划的首次探索尝试。
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历史上的1988年，海南成为我国第31个省级行政区、第一个特区省，成为人尽皆知的璀璨“宝岛”，也开始为开发商趋之若鹜，从那时开始，海南“热浪滚滚”。
海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。
1988年4月26日这一天，成百上千的人拥在海南行政区政府门前，门前左侧所挂的“海南行政区人民政府”牌子已挂上红布摘下取回，“海南省人民政府”牌子赫然屹立在阳光之下。这一天，海南省委、省人民政府正式挂牌，在4月13日的七届全国人大一次会议通过《关于设立海南省的决定》和《关于建立海南经济特区的决议》。许士杰任第一任省委书记，梁湘任第一任省长。海南从广东省的一个行政区成为共和国最年轻的省份，从封闭落后的国防前线成为改革开放的最前沿。
“挂牌”之后的1988年5月20日，海南日报头版文章《前进！海南人民》中激情澎湃的讲道“在举世瞩目中，海南历史进入了一个新纪元，海南人民踏上了通往理想境界的金光大道。……海南省作为我国开放改革的前沿、超前试验的基地，无论成功的经验，抑或失败的教训，都是宝贵的财富，对全国的进一步改革和开放，都将起到探路石的作用。我们要走的是前人未走过的路，要做的是前人未做过的事，其艰难险阻，在所难免。然而，正因为如此，其使命才倍觉重大，其任务才更显光荣。”
彼时，十万人才下海南正在进入高潮，这样的高潮从1987年秋季持续到90年代初，其中有的一部分是被动抽调南下推动改革的，而更多的是主动南下参与改革、分享改革的。这一壮举被称为“十万人才过海峡”。在这次中国当代史上最为壮观的人才流动大潮中，具有大专以上学历的占90%，35岁以下的占85%，具有高级中级职称的有近7000人，人才之集中令人叹为观止。
1992年4月15日，时任国务院副总理朱镕基来琼考察(22日结束)。他强调，发挥海南优势，抓住有利时机建立有海南特色的经济特区。21日，朱镕基在海口市会见了熊谷组(香港)有限公司总经理于元平。
一个月之后的5月13日，中共海南省委召开常委扩大会议，联系实际，深入学习贯彻邓小平同志南巡讲话，大胆开拓，加快海南改革开放步伐。
两周之后，海口市促进投资新政策出台。新政策内容主要是：投资者可先成立企业、公司，后申报项目；成立企业、公司和符合条件的项目由审批改为登记；逐步允许外商经营商业零售、外贸、租赁、交通等行业。
时间到了6月19日，海南再次吹响了”号角“：《中共海南省委、海南省人民政府关于进一步扩大开放，加快特区建设步伐的意见》在《海南日报》公布。
这个时候，名噪全国的“洋浦模式”开始“出笼”。建省2个月后，海南宣布要选出一两个地方成立自由港，实现“境内关外”的管理模式并引进外商。当时选定的地方就是位于海南西北部的洋浦。这是一个三面环海的半岛，总人口约2.5万人，利于封闭式管理。洋浦具有天然深水港湾，又临近中东石油运输的主要海上通道，十分适宜建设发展大型出口工业基地，而且，当时区内荒地约占70%，土地贫瘠，即便开发失败也不会付出重大成本。
熊谷组（香港）有限公司总经理于元平抱着极高的热情带人考察，并承诺联合日本三井物产、东京银行以及住友等财阀共同投资上千亿港元开发杨浦29平方公里的土地。开发理念是吸收外资进行成片土地开发，公用设施建设全部采用外资，再由开发企业招商进行工业项目建设，投资风险完全由外方承担。作为让利条件，海南省拟定洋浦开发区30平方公里的土地使用权一次性有偿出让给开发企业，期限70年，出让价格每亩人民币2000元。熊谷组承诺用15年左右将洋浦开发区建设成一个“公用设施完善，以外向型工业和出口加工业为主的综合性对外开放经济区”。
设想中的洋浦开发区将由海关实施全封闭式管理，外国人凭借护照能够自由进出，国内人员进出等同于“出国”，需要持有海南省公安机关核发的“开发区特许证”，类似现在的港澳通行证。在司法方面，30平方公里的洋浦开发区将建立两级法院和检察院，这一创举迄今还没有第二例。除去“境内关外”的海关监管模式，洋浦最吸引眼球的是税收政策，企业所得税和其他开发区一样为15%，不同类型的企业还有一定年限的免税或者半税待遇，企业自用设备、机械、零配件等均享受免关税待遇。此外，允许商家保留现汇并自由汇往区外和境外，引入新加坡裕廊工业园的行政管理模式，推行“主办制”，实现真正的“小政府”。后人将这些史无前例，甚至至今也无来者的设想称为“洋浦模式”。
然而，正当这一计划准备在1989年的全国“两会”期间公布时，一份由五位政协委员推出的“洋浦调查报告”如惊天炸雷一般，响彻海南政界。这份报告指责洋浦开发区的开发协议中，收购价格过低，承包面积过大，使用期限过长，是“新租界”。指责海南“八年抗战打跑了日本鬼子，和平年代却拱手相让大片国土，典型的卖国”。
与此同时，国内外的一些报刊也发表文章，斥责洋浦模式是“卖国行为”，认为是“新国耻”；一些大城市受这些舆论影响的大学生，打着“还我海南”、“严惩卖国贼”等标语牌上街游行。一时间闹得沸沸扬扬。这就是轰动中外的“洋浦风波”。
时任省政府发展研究中心副主任的海南著名学者廖逊认为，“洋浦风波”的发生原因是多样的。当时在全国范围内，已经提出了以开放促改革。国门虽然打开了，但很多人的思想并未改变。以特区建设为例，深圳搞特区建设的时候，有人批评说是资本主义，洋浦办开发区，有人批评说是“新租界”。“这说明当时很多人的思想比较僵化，没有真正理解邓小平改革开放精神，也没有真正理解当时中国国情和世界经济发展的趋势。”
尽管邓小平及时批示“我最近了解情况后，认为海南省委的决策是正确的，机会难得，不宜拖延，但须向党外不同意者说清楚。手续要迅速周全。”但由于所涉问题过于敏感，洋浦开发的审批依然延迟了三年，1992年通过之时，邓小平已经第二次南巡，沿海经济特区全面开放，洋浦所面临的局面已经物是人非了。
1993年9月9日，洋浦封关，由于前期批文久久难下且已涉及到政治敏感问题，日商选择退出，港方只能以卖地迅速筹集资金，然而又恰巧赶上房地产泡沫破裂，洋浦的地产开发模式很快受挫，而当中央给予第二次照顾时，恰又赶上了1997年亚洲金融危机，洋浦土地开发公司的股东几经易主，最终与2005年被政府回购，转回传统意义上的政府管理开发，“小香港”模式最终落下帷幕。
一位洋浦退休官员总结洋浦模式为“生不逢时，命途多舛”，“1989年因为’洋浦风波’而错过发展机遇；1992年起步，3年时间基本完成基础建设，迎头撞上治理整顿和房地产泡沫；1996年转身重启，却又遭遇东南亚金融危机。”
尽管如此，作为我国第一个自贸区的设想与雏形，“洋浦模式”的超前意识与沉痛教训至今仍值得深思。
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除了“洋浦模式”，房地产开发热潮是“淘金海南”的另一个“代名词”。
1991年11月23日，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。一时间，该地区房地产价格扶摇直上。这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热。
至今，海南岛上还残留着上世纪90年代房地产泡沫烂尾焦土的味道。
从1991年国务院《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，到1992年小平同志南巡讲话后，中央提出加速房改，全国数千亿资金蜂拥扑向海南。这个总人数不过160万的海岛上陆续出现了两万多家房地产公司，平均每80个人一家房地产公司,这些公司当然不都是为了盖房子。事实上,大部分人都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏,他们手里传的是地皮。
1992年，海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73.6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业。
据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。而当时，海南一个普通职工的月收入应该在100至300元之间，一个普通工人20个月的工资才能买一平米的房子，其势甚于今日之北上广深。
投机性需求已经占到了市场的70％以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几道手。每一个玩家都想在游戏结束前赶快把手中的“花”传给下一个人。只是，不是每个人都一定能传给下一个。
当时的海南省整个房地产行业正处于“形势一片大好之中”。
根据相关数据显示，1992年，海南省全省只有房地产企业300多家，自房地产业企业审批开放、特别是实行新的《海南省企业法人登记管理办法》之后，数量猛增，到1993年底，海南省的房地产公司已发展到4830家(包括有房地产经营项目的企业)，据有关人士估计约占此一时期全国房地产公司数目的l5％，注册资金达500 亿元。1988年海南商品房投资仅2800万元，1990年达到4.21亿元，1991年上升到l0．86亿元，1992年猛增到30.2亿元，1993年更激增至100多亿元。巨额的投资带来了丰硕的成果，到1993年底，全省商品房施工面积达1244．15万平方米，竣工面积414.37万平方米，销售面积369.64万平方米。房地产的市场发育十分迅速。“房地产热”再度掀起以后，市场交易十分活跃，在海口出现过现房销售告罄，土地几易其手，期房亦十分紧俏，出现大炒楼花的现象。据对海口市1992年725栋商品房的调查，商住楼、写字楼等高层大厦的出售率为81％，别墅出售率为88％，少数地段达到92％，高档综合楼、办公楼、豪华临街商场铺面更为抢手。据统计，海南商品房销售额在全国30个省市中居第三位，占全国商品房销售总额的7.5％，增长幅度居全国首位。
1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，文件指出我国经济在继续大步前进中，也出现了一些新的矛盾和问题，某些方面的情况还比较严峻。在解决问题时，要切实贯彻在经济工作中要抓住机遇，加快发展，同时要注意稳妥，避免损失，特别要避免大的损失的指导思想，把加快发展的注意力集中到深化改革、转换机制、优化结构、提高效益上来。文件提出了严格控制货币发行、稳定金融形势、坚决制止各类乱集资、提高存款利率和国债利率、限期收回违规拆借资金、加强房地产市场宏观管理、促进房地产业健康发展、削减基建投资、清理在建项目等16条加强和改善宏观调控的措施。
16条整顿措施招招致命，一路高歌猛进的海南房地产热浪被釜底抽薪。这场调控的遗产，是给占全国0.6％总人口的海南省留下了占全国10％的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，1995年海南的经济增长率从全国第一跌入倒数第一。在这场房地产热潮中，一海之隔的北海也未能幸免，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。
最后的结果，海南房价涨的有多快，跌得就有多快，与海南省“天涯海角”起名的还有600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。即使是已经建成的抵押项目，由于泡沫破裂后，项目大幅贬值，其处置难度也超过想象。据统计，仅建行一家,先后处置的不良房地产项目就达267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20％，现金回收比例不足20％。
1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是这一亡羊补牢之举并未奏效。仅仅两年零10个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。1998年6月21日，央行不得不宣布关闭海发行，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。
一些老牌券商如华夏证券、南方证券因在海南进行了大量房地产直接投资，同样损失惨重。为此，证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资。
1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17％，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6％。海南用了整整十四年的时间才消化掉房产泡沫的“后遗症”。
如今仍然活跃在中国房地产界的万通公司是那次泡沫的亲历者。1990年左右，潘石屹同冯仑和王功权等人在海南成立了万通的前身——海南农业高科技联合开发总公司，靠着这个皮包公司加入了热火朝天的炒房大军中。
“一开始都不敢相信，不敢签，在1楼签了房产买卖合同，到6楼加价就卖了，现在想想都害怕”，虽然战战兢兢，他们还是赚到了第一桶金，据潘石屹回忆，当时在海南淘金的“万通六君子”中的冯仑在赚到第一笔钱时曾兴奋地说：“你看看，我们没钱的时候都赚到钱了，现在有钱了，不知道要赚多少钱!”海南房地产市场繁荣的假象给了人们无限膨胀的自信。当时，潘石屹为了查一个在建项目是否经过审批，用了五斤橘子和两条三五香烟到海口规划局“走后门”，查阅相关资料时惊讶地发现，海口的常住人口为15万人，加上外来人口也就30万人，他把海口市规划批了的面积，也就是市政配套费都递交了的，加起来，除了一下海口的人口，得到的数字是四十九平方米。而当时北京的人均住房面积才七点四平方米。在海南这样一个刚刚建省，在海口这样一个不富裕的地方，电都没有，一个红绿灯都没有的地方，其人均住房面积居然已经达到北京，中国首都的接近7倍，这是典型的房地产泡沫啊。于是，潘石屹及时地逃出海口，跑到了北京，而当年和潘石屹一起炒房的企业家几乎全军覆没，逃出来的屈指可数，甚至不到1%。
当年侥幸逃过一劫的潘石屹提醒人们:海南房产泡沫的后遗症仍未彻底结束。眼下正在全国其他城市蔓延的这场“史上最坚硬的泡沫”,究竟会不会重蹈二十多年前海南的覆辙,没有人能说得清。
到1996年，被地产泡沫所伤的海南，提出要建成新兴工业省和热带高效农业基地、海岛休闲度假旅游胜地，这一设想列入海南省“九五”计划和2010年远景目标纲要。但是很不巧，中国开放大格局又有重要演变。继沿海沿边城市对外开放后，国务院1998年8月13日发出通知，决定进一步对外开放5个长江沿岸城市、15个省会城市。接踵而来的又是西部大开发战略，振兴东北战略，中国全方位对外开放的新格局已形成。在这种大背景下，海南的特区已经不“特”了。而且，海南工业基础薄弱，建省后直到1996年“一省两地”发展战略提出前，海南理论界、政界对主导产业的选择摇摆不定，基本上浪费了差不多八年发展时机，海南再想借助政策和区位优势崛起，已经没有当初那么容易了。
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在海南建省前后的“淘金”历史中，一些或显赫、或振奋、或悲壮的名字在全国鹊起，如今的地产大亨王石、以及包括潘石屹、冯仑、王功权在内的“万通六君子”正是在这次房地产泡沫中掘到了自己的第一桶金，与他们同为人所知的还有卖白糖创汇4亿起家的张兴民；也有一批人物或昙花一现，或下场凄凄，如海南省第一家上市的新能源企业琼能源创始人陈宇光，先“倒车”后“倒房”的冼笃信，给冼笃信开车后成为“海南四大天王”的郑先平，因非法集资殒命的沈太福等等。
改革开放后躁动的前二十年，上有特殊政策、地处东南沿海、下有人才涌入让海南这个穷僻的小岛天时地利人和齐集，走私汽车、房地产热潮、项目的转移交易让一些“先知先觉者”尝到了挣大钱、挣快钱的甜头，但同时却助长了忽视实业，依靠投机钻营获利的风气。很难说是英雄造就了时势，还是时势成就了英雄。
除了这些后来被成为带有“原罪”，打着擦边球致富的企业家的崛起，甚至有一些明目张胆的黑恶人物横行一时。如当时震动全国的第一个农村黑恶势力：王英汉为首的澄迈“南霸天”，自称“天下第一杀手”的刘进荣等。
彼时的海南，是全国改革开放环境下最极端、最浓缩的反映，被压抑已久的对财富的欲望通过各种各样合理不合理的渠道宣泄出来，为我国整体的发展提供了经验，也贡献了教训。
时隔几十年后的2018年4月13日，海南建省办经济特区30周年纪念日当天，党和国家领导人明确支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。这是前所未有的大开放、大试验。这一举措被视为海南发展新的重大机遇，世界瞩目。
2020年，海南又对外公布“非禁即入”，这意味着海南开放的“尺度”绝无仅有。海南，自其建省以来，其实就一直挑动着人们的“神经”，让人期待，一次又一次。海南似乎已“错过”了太多。
这一次，会如愿以偿吗？YES！