物流园区是物流行业的基础设施，我们邀请深国际物流服务管理有限公司副总经理黄强总，带我们回顾物流园区的2018，展望2019。
※ 专家介绍 ※
黄强，罗戈研究院资深专家，高级物流师、美国注册供应链管理师，精于物流园区规划与运营、大型物流仓配中心操作管理、第三方物流管理及物流金融运作，有二十多年的金融管理、物流全产业链运营管理经验，历任银行、融资租赁、物流、配送等企业要职，曾任深国际物流发展有限公司运营管理部总经理，现任深国际物流服务管理有限公司副总经理。
※
2019，全产业链的物流园区生态体系建设是趋势
黄强
一、回顾
2018年是中国改革开放四十周年，紧随着中国经济的腾飞，物流园区这一物流业的细分领域同样发展飞快。回望过去的2018年，有关物流园区的一些热点和变化值得回味。
1.物流园区数量持续增加
2018年7月，中国物流与采购联合会发布《第五次全国物流园区（基地）调查报告》，报告指出全国包括运营、在建和规划的各类物流园区共计1638家，比2015年的1210家增长428家，年均增速11.7%。受益于经济的稳定增长和电子商务的高速发展，物流园区尤其是高标仓的数量持续增长。
党的十九大报告提出，要加强物流基础设施网络建设，并要求在现代供应链领域培育新增长点、形成新动能。在2018年11月21日的国务院常务会议上，也强调要推进物流枢纽布局建设，促进提高国民经济运行质量和效率。最新发布的《国家物流枢纽布局和建设规划》提出了“到2035年，将在全国建设212个国家物流枢纽”的发展目标。可以预见未来的3-5年园区规划和建设的步伐仍会加快，投入实际运营的园区也会越来越多。
2.企业投融资动作频繁
2018年1月22日，中国市场份额最大的物流地产商普洛斯（GLP）从新加坡证券交易所退市，完成私有化进程。1月30日，宝湾物流母公司通过换股方式完成A股上市。不管上市退市，还是万纬物流、光大安石等公司的收购兼并，物流地产企业都是坚定看好物流园区的发展，通过资本化运作来实现投建管退的战略闭环。
3.智能化成为园区发展的热点
国家发展改革委、商务部联合委托第三方机构授予京东上海亚洲一号物流基地、南京苏宁云仓物流基地等10家单位“智能化仓储物流示范基地建设”称号，极大地促进了智能园区的发展。
2018年多个大型智能仓库如云集电商自动化智能仓等相继投入使用。物流机器人、智能货架、无人飞机、无人仓、智能打包机、智能运筹系统、指环扫描、AGV等高科技不再是刷爆大众眼球的新闻，而是得到了越来越广泛的应用。
4.冷链仓开始走向风口浪尖
在消费升级和新零售蓬勃发展的背景下，紧随着阿里、京东、苏宁等巨头的入局，2018年7月9日万科物流并购太古冷链的7座冷库，8月10日顺丰与夏晖成立合资公司新夏晖，冷链领域开启了群雄混战的局面。生鲜电商、社区电商等依赖冷链的细分产业在2018年的快速发展，进一步催生了对冷库的需求。
5.海外仓建设开始加速
电商巨头在国内物流时效提速后，纷纷加速海外仓的建设。截至2018年6月，京东物流已设立了110多个海外仓。6月，菜鸟网络宣布将启动香港国际机场物流枢纽和迪拜机场数字贸易中枢，加速包裹的中转和分发。相信在不久的将来实现全球货物隔日达并不是一件难事。
6.高标仓租金水平增长放缓
2018年，全国高标仓物流设施投入持续增加，一方面是大型地产商新建仓库的投入，另一方面是电商自建仓库的交付使用。但是制造业的不景气以及主流租户电商企业的自建仓完工导致高标仓市场需求减弱，空置率有所增加，仓租水平增长有所放缓。根据世邦魏理仕发布《2018年武汉房地产市场回顾与展望》的数据显示武汉全市空置率水平达12.9%。预计在未来的一年核心区的高标仓市场仍然总体保持稳健，但非核心区高标仓去化与租金存有压力。
二、感悟
1.高标仓越来越热，投资布局却受制约
近些年电商企业和快运快递物流的迅猛发展带来了高标仓的旺盛需求。物流地产商为抓住发展红利，纷纷加大了高标仓的投资和建设。然而在投资布局的过程中，却遇到了很大的困难。
物流园区作为城市公共基础建设重要组成部分的理念并未被大家所接受，诸如工业物流用地供给减少、土地价格大幅上涨、政府对投资强度及亩产税收的严格要求等，严重制约了物流地产企业业务的开展，尤其在2018年有愈演愈烈的趋势。因此，大多数物流地产企业纷纷以寻求兼并收购、合作等多元化的方式拓展业务，这样带来的好处是企业规模和网络快速扩张，弊端是投资建设成本的大幅上升和瑕疵用地的隐蔽祸端。
2.产业融合并进，打造物流生态系统
物流地产公司在打造规模化网络化物流园区的同时，为了解决单一租金、管理费收入的尴尬境地，亦在尝试推进多元化物流业务的发展，其中金融服务板块的搭建、客户定制化仓储、智能仓储解决方案、仓配运一体化物流服务等方面的建设在2018年都取得一定的发展。
随着经验的不断积累和多业务版块的的不断完善，全链条物流生态系统的打造必将是未来物流地产的一大发展趋势。物流地产发展到现在已经不是简简单单的一个地产行业,它与快递快运、互联网科技、金融等必将出现多产业碰撞融合、协同发展。
3.园区四面环城，节省客户综合成本
电商客户考虑物流网络布局的要素主要是时效、成本和风险。首先在销售最密集区域建立大型配送中心，然后按照大数据分析客户分布情况，逐步推进二级配送的中心和前置仓（店）。目前主要是按照层级仓和卫星网仓的模式布局。物流客户多采用客户跟随战略，根据经济辐射范围和便捷的路由设计，依据多目标（网络性能、货量分布、连通性）优化模型，寻找最优集运分拨布局。因此，为了满足客户一城多点的需求，目前物流园区的一个发展趋势是在重点城市的多区域进行布局，从而为客户提供更多选择，为客户减少网点成本和综合配送成本。
三、展望
1.自动化、智能化是大势所趋
我国仓储物流的迅猛发展，加上科技的助力和资本的加码，新的一年必将有更多类似京东亚洲一号、深国际华为智能仓的出现，库内自动化流水线、拣选机器人、AGV智能小车、无人货架等智能设备，加上订单预测系统、仓储管理系统等智慧化软件，物流各环节运作将更加快速、高效，客户服务将更加完善。
2.园区“量”“质”齐升，集约化发展是趋势
毋庸置疑，由于对物流效率提升的追求，高标仓的需求旺盛，符合高标准的园区数量在未来3-5年仍会继续扩增，同时，低端货运型园区、信息交易型园区会进一步淘汰。受限于政府空间集中、规模集群、经营集约的产业规划及企业投资收益比的压力，物流园区将趋向于集约化发展。
3.兼容并包，开放化合作成新姿态
激烈的市场竞争助催优势互补的园区各方融合发展，诸如大企业兼并收购中小型园区、优势互补的各方组建新公司联合发展、重资产园区与轻资产物流服务型公司协同运营等。云计算、大数据、物联网等技术的应用，加速了共享经济时代企业之间的开放合作，这种开放合作促使物流园区正向着网络化、多元化的方向发展。新的一年企业间的兼并、重组和整合将更为常见。
四、建议
现代物流园区发展至今有已有10多年的时间，目前正处于快速发展的通道中，是一个机会无限的朝阳产业。本人在这一领域虽已从业多年，也仅能粗略地提出一点建议。
深国际作为一家香港主板上市的国有企业，秉承“规模化物流园区网络+高端化物流综合服务”的发展理念，大力推进城市综合物流港的投资布局，截止2018年底，已在全国22个物流节点城市实现26个项目布局。
对新加入的物流园区开发企业而言，园区的投资建设是重资产行业，投入产出比低，回收周期长。我一直说，必须要有低成本、大批量、长期限的资金，必须要有良好的政府关系，必须要有一定的物流运营能力和物流感知能力，才能考虑进入此行业。否则一旦市场发生变化，企业很快就会进入供应链断链的状况。
全产业链的园区生态体系是未来发展趋势，大发展时代需要优势互补的各方合作共赢。对于园区配套服务企业，建议深耕于企业本身的核心业务，如物流服务、物流金融、信息科技等。对个人来说，物流人才的需求仍然旺盛，园区投资拓展、园区建设、运营服务、物流信息化、物流金融、物流产业基金等各方面，都需要大量人才。
欢迎留言与我们交流读后感，以及您对2019年行业发展的看法~
作者 | 黄强
来源 | 罗戈研究院
此文系作者个人观点，不代表物流沙龙立场