LALAINE C. DELMENDO | 2022年1月20日
在超低利率和有限的住房供应的推动下，新西兰的房价持续上涨。根据新西兰房地产协会(REINZ)的数据，在截至2021年11月的一年里，全国房价中位数上涨了23.83%，至92.5万新西兰元(632,885美元)，而2020年和2019年的同比涨幅分别为18.63%和12.14%。
新西兰房地产
新西兰房价
经通胀调整后，2021年11月房价同比上涨18.56%。
奥克兰占新西兰房地产总销售额的30%左右，在截至2021年11月的一年里，其房价上涨了26.2%。
其中涨幅最高的是西海岸，截至2021年11月，该地区房价同比上涨42.9%，其次是坎特伯雷(31.4%)、吉斯本(29.2%)、怀卡托(27.6%)、北国(26.5%)和塔拉纳基(26.2%)。霍克湾(25.8%)、马纳瓦图/旺加努伊(24.8%)、惠灵顿(21.8%)、丰盛湾(20%)、马尔伯勒(19.5%)、奥塔哥(16.1%)和塔斯曼(14.9%)的房价也出现了两位数的上涨。纳尔逊和南国的房价也分别上涨了9.9%和9.6%。
“市场已经恢复了它的步伐——全面恢复了几乎正常的业务。11月显示出一个活跃的市场，房地产价格继续上涨，这是受需求的刺激，因为新西兰准备把警戒水平抛在脑后，”REINZ首席执行官珍•贝尔德表示。
奥克兰是新西兰房价最贵的城市，2021年11月的平均房价为130万新西兰元(889,459美元)。其次是惠灵顿，平均价格为96.25万新西兰元(658,542美元)，富足湾，平均价格为90万新西兰元(615,780美元)，塔斯曼，平均价格为89万新西兰元(608,938美元)。
就连冠状病毒也不足以阻止这种强劲增长。新西兰的房价已经变得非常昂贵了，因为新西兰的人口相对于国土面积来说太少了。
西海岸和南部地区的房价最便宜，平均房价分别为35万新西兰元(239,470美元)和43.5万新西兰元(297,627美元)。
2021年11月各地区房价中值
从2001年到2007年，新西兰房价上涨了114%(经通胀调整后为82.5%)。在一段时间的停顿之后，在强劲的需求和经济基本面的支持下，2012年至2021年又出现了9年的价格大幅上涨。
需求依然强劲。根据REINZ的数据，2021年11月，新西兰的房地产销售环比增长12.4%，但同比下降18%，但仍是2006年以来第二高的11月销售额，最高的是2020年11月。
在奥克兰，2021年11月售出的房产数量达到了3102套，比前一个月增长了16%，但同比下降了19.6%。
在新西兰(不包括奥克兰)，房地产销售同比下降17%，至5279套，但这是自2021年4月以来的最高销量。
根据REINZ的数据，在全国范围内，2021年11月的上市天数与去年同期相比保持稳定，为29天。
“新西兰各地的库存水平较2020年11月增加了5.1%。对于那些将从更多选择中受益的买家来说，这是个好消息。Baird说:“尽管库存上升是可喜的，但如果将库存数量与销售数量进行比较，我们看到16个地区中有11个地区的库存可以维持10周或更短时间，这表明供应方面对价格的压力依然存在。”
与过去十年强劲的经济表现形成鲜明对比的是，新西兰经济在2020年温和收缩了2.1%，2019年增长2.2%，2018年增长3.2%，2017年增长3.8%，2016年增长4.2%，2015年增长4.1%，2014年增长3.2%。国际货币基金组织(IMF)预计，2021年新西兰经济将增长5.1%。
新西兰房地产繁荣的简史
新西兰的房价从2001年到2007年上涨了近114%(通货膨胀调整后为82.5%)，其中2003年24.8%，2004年12.2%，2005年15.3%，2006年9.7%，2007年8%。房价大幅增长——由于这一时期经济每年平均增长3.7%。
房价在2008年初开始下跌，但跌幅比其他国家小得多。房价在2008年下跌了4.78%之后，2009年又强劲上涨了9.59%——但在2010年又下跌了2.22%。
在健康的经济基本面支撑下，房地产市场在2011年开始复苏。在接下来的几年里，新西兰迎来了另一次房地产热潮，2011年至2020年，房价飙升了111%(经通胀调整后为89.1%)，其中2016年(10.97%)、2019年(12.32%)和2020年(17.3%)的房价涨幅为两位数。
房价指数历年变化(%)
房价是否过高?也许不是，收益率很好。
根据2021年Demographia国际住房负担能力报告，新西兰，尤其是奥克兰，被评为“严重负担不起”，2021年的中位数是10倍，低于前一年的8.6倍。奥克兰现在是世界上第四大生活成本最高的城市，比去年的第七位上升了三位。
“温哥华、圣何塞、旧金山和檀香山的住房负担能力在一年内下降了超过1.0个百分点，相当于一年的税前家庭收入中值，奥克兰和多伦多的下降幅度最大，分别为1.4个百分点和1.3个百分点。”
新西兰房价人均gdp上限
《经济学人》的全球房价指数发现，新西兰房价相对于收入被高估了40%。
“从全球范围来看，我们的估值指标显示出一些令人担忧的因素。同时加拿大、澳大利亚的房价与收入的长期关系相比，被高估了约40%。”
然而，《全球房地产指南》自己的研究对这些“严重难以承受”和“估值过高”的评估提出了质疑，该研究表明，按照国际标准，新西兰主要城市的租金收益率高得令人放心，按照这一标准，新西兰的高住宅房价是完全合理的)。
奥克兰和惠灵顿的租金收益非常好，克赖斯特彻奇的租金收益很低
对于一个发达经济体来说，新西兰的收益率非常有吸引力。根据Global Property Guide的研究，在奥克兰，公寓的租金收益率从6.1%到7.2%不等。获得高收益的关键是小公寓，这比大公寓赚得多。
惠灵顿公寓的租金回报率现在已经超过了奥克兰。租金收益率从6.9%到8.4%不等，小户型的公寓收入更高。
在克赖斯特彻奇，房屋的租金回报率通常低于公寓，从3%到4.3%不等。
租赁市场在新西兰很重要——在2021年第三季度，大约64.5%的新西兰住宅是自住的，而32%是出租的。
新西兰房租继续上涨
根据Trade Me租赁价格指数，在全国范围内，私人住宅的租金中值在2021年11月达到了每周560新西兰元(383美元)，比去年同期上涨了7.7%，与去年10月首次记录的历史高点相匹配。另一方面，新西兰统计局的全国租金价格指数在2021年11月同比上涨5.9%。
Trade Me物业销售总监Gavin Lloyd表示:“虽然全国的租户听到租金尚未触及历史新高会松一口气，但我们仍看到较上年同期大幅增长，对租户来说，市场形势严峻。”
新西兰租金价格指数
惠灵顿仍然是新西兰房租最贵的城市。根据Trade Me租赁价格指数，其周租金中值在2021年11月升至620新西兰元(424美元)。紧随其后的是奥克兰市，平均租金为600新西兰元(约合411美元)每周。
2021年11月，全国租赁市场供应量同比下降6%，而需求同比增长1%，给租赁市场带来了更大的压力。
按揭利率上升
新西兰储备银行(RBNZ)官方现金利率(OCR)于2021年11月上调25个基点至0.75%，此前10月又上调了25个基点，“以维持价格稳定和支持最大限度的可持续就业”。
新西兰利率
因此，住宅抵押贷款利率正在迅速上升。2021年11月:
1.浮动抵押贷款利率:4.83%，高于去年的4.51%
2.6个月初始固定率(IRF): 4.45%，高于前一年的3.9%
3.1年期收益率:4.12%，高于上年同期的3.34%
4.2年期IRF: 4.65%，较一年前的3.51%大幅上升
5.3年IRF: 4.81%，较上年同期的3.34%大幅上升
6.4年IRF: 5.18%，较上年同期的3.7%大幅上升
7.5年平均收益率:5.36%，较上年同期的3.78%大幅上升
抵押贷款市场继续扩张
新西兰央行的数据显示，尽管利率上升，但2021年前11个月新增住房抵押贷款总额同比飙升36.6%，至911亿新西兰元(合623亿美元)。同期内:
1.包括首次购房者在内的自住人士同期贷款同比增长41.4%，至727.3亿新西兰元(497.6亿美元)。首次购房者占新增住房抵押贷款的80%左右。
2.投资者贷款同比增长19.4%，至174.4亿新西兰元(合119.3亿美元)。
新西兰住房贷款
恢复贷款价值限制(LVR);
不断膨胀的抵押贷款债务引起了新西兰储备银行的担忧。2020年4月，为应对疫情，新西兰央行暂时取消了对住宅抵押贷款的贷款价值比限制，但于2021年3月1日恢复了这些限制。
“为了对抗高风险贷款的积累，我们在2021年初对所有买家恢复了LVR限制……新西兰央行在其2021年11月的《金融稳定报告》中表示。“限制新购房者的杠杆率将有助于在房价下跌的风险下保持较低的贷款比例，保护家庭和金融体系免受潜在损失。”
LVR限制是指银行向低存款借款人发放贷款的上限，自2013年10月开始实施。但现在新西兰央行也计划引入债务偿还能力限制。
新西兰住宅库存
“我们的评估显示，偿债能力限制(dsr)是我们可以用来支持更可持续的房价的最有效的附加工具，同时也符合我们的金融稳定的主要目标。”特别提款权补充了目前对高lvr住房贷款的限制，并将为我们解决与住房市场相关的金融稳定风险提供一个额外的方式，”新西兰央行表示。
因此，虽然LVR的限制降低了在房价下跌后借款人成为负资产的可能性，但dsr为借款人建立了应对可用性冲击(如利率突然上升)的缓冲。
住宅建设强劲增长
新西兰统计局(Statistics new Zealand)的数据显示，在2021年前10个月，新西兰新住宅许可总数同比增长26.1%，至40083套，较过去9年约13%的年平均增幅大幅增长。
通货膨胀gdp和通货膨胀
按地区:
1.在奥克兰，2021年前10个月的住宅预售量同比增长24.6%，达到16607套。
2.在坎特伯雷，住宅预售量同比增长33.4%，达到6404套
3.在怀卡托，住宅预售量同比增长27.7%，达到4,242套
4.在惠灵顿，住宅预售数量同比增长17.9%，至2,812套
5.北岛其他地区的预售楼花数量同比增长31.3%，至6,611套
6.在南岛的其他地区，2021年1月至10月的预售量为3,403套，同比增长16.7%
2021年前10个月，新住宅许可价值同比增长29.2%，达到153亿新西兰元(合105亿美元)。
移民和房地产市场
耶鲁大学的一项研究发现，新西兰约有4万人(占总人口的1%)露宿街头或住在紧急住所。这比例是所有发达国家中最高的。人们普遍认为，住房短缺、高房价和无家可归问题都是相互关联的。
房价强劲上涨的一个原因是新西兰经济的健康扩张。
第二个原因是低利率。
第三个原因是大量的移民。
国际移民流动对新西兰的房价波动和建筑活动有重大影响。从2005年到2012年，由于经济疲软和就业机会低，该国每年的净移民平均只有5350人。相比之下，永久和长期净移民人数在2002年、2003年和2004年分别超过3.8万人、3.5万人和1.5万人。
为了解决这个问题，议会通过了《海外投资修正案》(Overseas Investment Amendment Act)，该法案于2018年10月生效，禁止非居民外国人在该国购买现有住房。不过也有一些例外。根据现有的自由贸易协定，拥有新西兰居住权的外国人、澳大利亚人和新加坡人仍然可以购买住房。已经在新西兰拥有房产的外国人也不受新法律的影响。
“这届政府认为，新西兰人的房屋出价不应该被更富裕的外国买家超过，”贸易和经济发展部部长帕克(David Parker)说。“无论是美丽的湖边别墅、海滨别墅，还是朴素的郊区住宅，这项法律确保了我们的住宅市场是在新西兰，而不是在国际市场上。”
根据新西兰统计局(Statistics New Zealand)的数据，自该法案通过以来的过去两年里，新西兰的移民总数中，只有约0.5%是没有新西兰公民身份或居留签证的人，低于2018年的2.6%和2017年的2.4%。事实上，在2021年前三个季度，非居民买家占总销售额的比例进一步下降至0.4%以下。
在禁令颁布之前，在奥克兰中部和南部风景名胜地皇后镇，外国人分别占总销售额的22%和5%。
“禁令明智还是有用?”我们认为两者都不是，”房地产门户网站居外网的戴夫·普拉特说。“外国投资……往往集中在新开发项目上，这再次表明，外国投资会带来新住宅的创造。在奥克兰这样一个住房短缺的市场，这一点至关重要。”
事实上，IMF敦促新西兰政府重新考虑这一禁令，因为它不太可能提高该国的住房负担能力。它还警告说，此举可能会阻碍建设新住宅所需的外国投资。
的确，尽管出台了住房限购令，并出现了新冠肺炎疫情，但近年来住房负担能力继续恶化，房价仍在飙升。
令人惊讶的是，尽管2020年净移民人数大幅下降至32686人，比2019年创纪录的72650人下降了55%，但房价仍继续飙升。事实上，在2021年前三个季度，净移民总数不到1000人，这主要是由于与疫情有关的限制。
最近，新西兰央行副行长杰夫·巴斯坎德(Geoff Bascand)指出，如果新冠肺炎病例的复苏继续使新西兰边境关闭，低净移民可能会给房地产市场降温，减缓房价飙升。
"如果人口增长保持非常缓慢，房屋市场可能会稍快修正，" Bascand说。
新西兰经济复苏;失业率的下降
与过去十年强劲的经济表现形成鲜明对比的是，2020年新西兰经济小幅收缩2.1%，2019年增长2.2%，2018年增长3.2%，2017年增长3.8%，2016年增长4.2%，2015年增长4.1%，2014年增长3.2%。亚洲金融危机之后，新西兰从1999年到2007年年均增长3.8%。
根据国际货币基金组织(IMF)的数据，新西兰经济在2021年增长了5.1%。新西兰在2020-21财年(截至2021年6月)的预算赤字仅为46亿新西兰元(31.5亿美元)，而之前政府预计的赤字为151亿新西兰元(103.3亿美元)。经济活动强劲反弹，失业率持续下降，财政收入增加，支出减少，这是好于预期的结果。
通货膨胀gdp以及通货膨胀
现在的预算赤字相当于GDP的1.3%，比去年的7.3%大幅下降。然而，根据国际货币基金组织(IMF)的数据，新西兰政府总债务占GDP的比例在2020年飙升至43.6%，大大高于前一年的32%，为1994年以来的最高水平。
新西兰统计局(Statistics New Zealand)的数据显示，2021年第三季度，新西兰失业率从上年同期的5.3%降至3.4%的历史低点。2021年第三季度的失业人数约为9.8万人，比2020年第三季度的15.1万人大幅减少。
2021年第三季度，通货膨胀率加速至4.9%，远高于前一年的1.4%，为2011年第二季度以来的最高水平。目前的通货膨胀率远高于新西兰储备银行1% - 3%的目标范围。
新西兰总理杰辛达•阿德恩在2020年10月的议会选举中以压倒性的优势赢得连任。阿德恩的竞选主题是各种社会问题，包括住房负担能力、无家可归、改善医疗保健和儿童贫困。她因处理2019年克赖斯特彻奇清真寺枪击案和2020年新冠病毒疫情两大危机而赢得国际社会的赞扬。
虽然民意调查结果显示，阿德恩总理仍然远远领先于她的任何一位对手，但由于该国疫情的变化，她的支持率最近大幅下降。在将冠状病毒拒之门外一年多之后，政府现在正在努力控制新冠病毒的毒株。