房地产咨询机构仲量联行日前发布数据显示，亚太区房地产投资在2019年前三季度达1250亿美元，同比增长10%，预计2020年将延续增长态势。受私募股权基金和大规模交易的影响，亚太区吸引的境外投资达到十年来的最高水平，占全球房地产投资总额的35%。
仲量联行亚太区投资部首席执行官斯图尔特·克劳认为，亚太区房地产市场在2019年受到青睐是因为在地缘政治不确定性和经济增长放缓的环境下，投资者继续寻求高收益和稳定性。随着更多资本投入到房地产领域，有越来越多的投资者正通过大规模投资扩大其房地产资产组合。
2019年前三季度中国房地产交易额达2257亿元，全年的数字目前仍在统计中，预计也将再创新高。仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成表示：“上海仍是房地产投资者在中国内地的首选投资目的地。2019年上海投资交易额有望连续第四年超过1千亿元。”
在谈到未来两年的投资前景时，克劳预计，全球房地产交易量将保持在较高水平，而亚太区在吸引全球投资者方面的表现将优于欧洲和美洲。
物流资产炙手可热
投资者对物流市场的兴趣持续增长，意味着他们会继续持有这一类别的物业资产。因此，投资者需更富创造力才能获取优质物流资产。
克劳表示，有越来越多的投资者正与知名物流企业组建合资公司，还有一些则是通过部分入股、甚至投资上市公司的方式。例如最近加拿大安大略市政员工退休金管理公司（OMERS）成为ESR物流地产平台的基石投资者，认购了该平台于香港证券交易所上市的股份。另一种获得优质资产组合的方式是并购，例如收购一些较大型的物流资产平台。
2019年，亚太区房地产投资信托基金（REITs）募集资金超过140亿美元，继2013年的138亿美元后再创新高。
仲量联行预测，2020年新加坡和印度将有更多房地产投资信托基金首次公开募股，这主要是受到有所侧重的增长策略和稳定交易表现的推动。更多战略性并购将促进资本的跨地域增长，扩展投资至美国和欧洲的新市场。
克劳表示：“未来，房地产投资信托基金有望继续保持强劲的交易表现，并成为极具竞争力的房地产资产买家。形成规模至关重要，我们预计该领域未来将出现更多整合。”
可持续发展举措带来投资机会
仲量联行分析，新一代建筑需要变得更加“绿色”，环保技术有助于节约运营成本，而创新设计则可以吸引更多租户入驻。近日，于新加坡上市的吉宝房地产投资信托基金（KeppelREIT）就获得了一笔绿色贷款，以此扩大其绿色建筑投资组合。
克劳说：“我们相信，亚太区各政府将秉持可持续发展的理念，积极推进城市建设向更智慧、更宜居的方向转型。这些举措为那些敏锐的房地产投资者提供了机会，而要想把握住这些机会，既可通过收购或开发可持续资产的方式，也可密切参与到城市更新进程中。”
以新加坡为例，随着中央商务区的去中心化，新加坡已启动其可持续发展进程，鼓励将老旧办公楼改造为拥有多元用途的综合体项目，并减少私人交通工具的使用等等。
同样，北京已对中心城区商业开发的规模进行限制，城六区常住人口将在2014年的基础上每年降低2~3个百分点，争取到2020年总体下降15%左右。
仲量联行最新发布的《优质办公楼租金追踪指数报告》显示，科技公司尤其是线上平台公司，对优质办公楼租金的上涨有着越来越大的影响力，而此前该市场更多是由银行和金融服务业主导。北京、东京、首尔、上海、新加坡和大阪等创新力强的城市尤其如此。
与房地产投资者无异，企业也被这些具有成熟创新生态体系的城市所吸引。仲量联行表示，这些城市拥有高技能劳动力，最有可能在全球市场上取得成功。
克劳说：“我们已经看到许多通过科技吸引投资者和企业并最终助力城市经济增长的案例。北京的办公楼市场将成为投资者追逐的热点，因为它拥有植根于创新生态体系中的强大人才库。北京已培育了除硅谷以外最多的独角兽公司，并且是风险投资的第三大目的地。”
仲量联行通过对560家企业不动产领军者的调查显示，到2020年，协作及灵活的办公空间在全球企业不动产资产组合中的比重，预计将从2018年的19%增长至30%左右。仲量联行预测，灵活办公空间可能会在新加坡、东京和悉尼等主要门户城市得到扩展，这些城市的需求持续高涨，联合办公运营商和服务式办公室将有更大的增长空间。
克劳总结，亚太区的灵活办公空间保持着强劲的增长态势，因此将持续吸引投资者和租户的注意力。业主和开发商很可能将与联合办公空间运营商或服务式办公室保持合作，其中一些也会构建自有灵活空间，以满足租户不断变化的需求。
作者：李高超
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