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苏州,中国城市规划最成功的城市,没有之一

首先,我们先来看一张城市卫星图。



相信很多朋友凭着地图上的金鸡湖和独墅湖,会猜到【楼面】要讲的城市就是今年的网红城市:苏州。


“上有天堂,下有苏杭”。其中苏州又是很多人心中的白月光。


苏州工业园区也是新加坡在中国的首个大规模城市总体规划 ,所以城市规划非常具有前瞻性和科学性。


走过很多城市,我认为苏州是中国城市规划和精细化管理做得最出色的城市。



文首的卫星图,蕴含了非常丰富的信息,结合实际,我们来一一分析。


1. 密度


苏州主城区的容积率都在3.0以下,老城区都是独栋小楼,工业园多是小高层,纯正板楼,很少看到塔楼,疏密有度,楼间距较大,采光通风很好。



在很多城市都不能实现的“抬头看天”,在苏州不再成为奢侈,居住的舒适性大大增强,小区内有更多面积来做公共空间,增强邻居之间的交流。


去过苏州的人,想必都会认同:低密的苏州,真舒服啊。



2. 路网


苏州公共路网是国内少有的“棋盘路网”,纵横交错,密集笔直,主干道基多是双向8车道,宽敞通达。



“小城大堵”、“马路拉链”几乎是全国大多数城市都有的问题,但是苏州凭着先天的平原地形优势加上后天的规划建设,贯彻“规划大过市长”的原则高效兑现规划。


不管是车、非机动车、人都有路权,而不是像有些城市的路段只有机动车道,而且因为苏州夏天热,而行人道的树都又高又密,走起来也很舒服。



在苏州呆的那几天,基本都是滴滴打车。而苏州的滴滴司机对苏州的交通很认可,其实很少听到滴滴司机会盛赞城市交通好的,但是苏州做到了。


所以可以看到,即使苏州开通了地铁,但是也特别多人喜欢开车,因为路好,开车也不堵。



3. 绿化


从卫星图中,我们可以看出苏州公共绿化率特别高,金鸡湖公园、独墅湖公园、街心公园、城市道路两旁,到处都是树。


苏式园林中讲究的“移步换景”,即使用来形容苏州这座城市也不过分。


如果你不想在苏州看到树,恐怕只有闭上眼睛了。


林泉街的银杏、文景路的香樟柳树、崇文路上的栾树针柏木兰、松涛街的桂花木兰石榴树、还有星湖街的柏树...



让人惊喜的是,苏州不仅绿化多,而且更讲究美感,苏州随便一处路边绿化甚至还要讲究五重园林,而这一般是在商品房小区中才有的五重园林,被搬到了苏州城市主干道。



而且因为低容积率,苏州的小区绿化率更高,也更有追求去做得更好,毕竟城市公共绿化都做得如此出色,小区怎么能逊色?


你以为仅仅是这样吗?不,苏州园林闻名于世,苏式园林本就是这个城市的特色。


那天,当我坐在苏州拙政园的荷风四面亭看夕阳,我更加相信:中国最好的园林不是在龙湖的项目,而是在苏州的百年园林里。



所以,真实的苏州是这样的:



随手一拍,就特别美,那树种的,那花种的,那草种的,绝了。



在中国,哪个城市都不要想着去和苏州比城市规划和城市精细化管理,都会输得体无完肤。


国内有些在发展新城区的同时,对老城区几乎是放弃式的,如广州。也有的是在老城上重复建设严重,新城区迟迟跑不起来的,如长沙。


上海受限城市臃肿,拥堵严重,深圳局限于城中村,导致城建混乱。


但是在苏州,我却看到了一种可能性:


苏州也难得做到了新老城区的平衡,老城市倾向于保护和发展旅游业。


君到姑苏去,人家尽枕河。苏州姑苏老城区七条河流纵贯南北,十四条横越东西,前门是街,后门是河,非常有特色。



苏州的环卫除了保养陆地,还要管水上的,也佩服苏州能在现代化的狂奔中依然保持了江南水乡的特色。


先天优势加上后天保养,使得老城区平江路、观前街、山塘街,不管淡旺季,游客如织。




走过很多城市之后,我看到中国大多数城市都有一个问题,那就是:住宅底商活不下去。


在广深,再高级的住宅区,底商最后活得很难受,高不成低不就,当初卖的可贵,最后却租不上价。而且业态混乱,空置率也高。


直到我在苏州看到了——邻里中心。



曾经我所认为的那些死结,突然之间都迎刃而解了,邻里中心的定点、辐射范围、业态配比、整合运营把这些问题全都解决了。


邻里中心,源于新加坡新型社区服务理念,是围绕“柴米油盐”、“衣食住行”、“休闲娱乐”等居住配套,为居民提供家门口的“一站式”服务中心。


苏州的商品房基本都没有底商,而邻里中心作为一个社区商业,很好地补充了基础消费需求。



邻里中心不同传统的零散店铺和商场。而是有一定社会福利性的社区商业中心。


邻里中心有自身一套业态布局和客群定位、招商运营管理,涵盖停车位、环卫、安保、绿化和公共空间,苏州的邻里中心都是运营得很优秀的商业。


我们看到郑州也尝试在做邻里中心,但郑州的住宅项目还是会保留底商,这显然就是瞎胡闹,成了阉割版的邻里中心。


苏州的城市精细化管理,关键在于做到了“三个结合”:


1.注重面与里的结合,处理好了“面子”和“里子”;

2.注重治与管的结合,坚持标本兼治、综合施策;

3.注重法与理的结合,善于运用法治思维和法治方式解决城市治理难题,又妥善处理“法”与“理”、“法”与“情”,实现法律效果与社会效果统一。


而试问中国又有多少个城市能做到像苏州这样克制而平衡呢?



去年上半年苏州暴涨了30%,园区优质项目基本都站上5万/平的关口,差点超越了上海嘉定新城的价格。


所以在苏州房价高潮期,苏州业主喊出:苏州为什么不能比上海贵?


从城市量级来说,苏州确实落了上海一个档。


从商务活力、商业聚集度、硬件设施、交通配套上,苏州也确实输了上海不少。


但是苏州的城市规划体现出来的颜值,远远超过上海同价位的房子。




在离开苏州前,我去了贝聿铭大师设计的苏州博物馆。


蓝天绿树之下,白墙黛瓦的苏博,饰以深灰色石材和花纹柱框,光踩碎了树影,壁为纸,影为墨,石为绘,光影之间,游廊低回。


连风都温柔得让人心颤,不禁让人折服于江南日积月累的审美。


这一点,也是我看到在高楼密集的城市里,看到独墅湖那一汪波光粼粼的湖水浮起的想法。



“遇一人而白头, 择一城而终老,此生恋姑苏,愿为人间客”。


记忆回到多年以前,当初读到这句话时,我就在想那个最本真的理想姑苏会是什么模样?


或许,就是这样的苏州,得以让人念念不忘。