近日，莱坊国际发布的2018年《财富报告》详尽地分析了2017年全球超级富豪及其财富的变化。
新秩序
根据《财富报告》编制的最新数据，超级富豪的人数正在增加，但欧洲正在从全球最富裕地区的排名下滑。
2018年达沃斯世界经济论坛的主题是“在一个支离破碎的世界中创造一个共同的未来”。
自1971年全球商界领袖和政策制定者首次在瑞士会晤以来，世界面临着一系列严峻的经济和政治挑战，但这一主题反映出，人们认识到，个人、企业和国家面临的威胁比以往任何时候都更加广泛和多样化。
然而，尽管与会代表听到了有关“地缘政治分歧”在多个领域再度出现的消息，但经济形势似乎正在好转。
事实上，投资银行高盛(Goldman Sachs)选择将其2018年全球经济展望(global economic outlook的标题取名为“尽善尽美”(As Good As It Gets)。
不过，从更长远的角度看，IMF和其他评论人士，包括该报告的主要受访者、金融历史学家尼尔•弗格森(Niall Ferguson)在内的一些评论人士认为，在不太遥远的未来，全球经济增长将面临不利因素。
那么，一场可能有潜在时间限制的经济复苏，加上地缘政治的不确定性，对全球的超级富豪意味着什么呢?
财富数据专家Wealth- X专门为财富报告准备的新数据显示，2017年超级富豪(净资产在5000万美元以上的人)的数量增加了10%。
这与财富报告态度调查(Wealth Report Attitudes Survey)的结果一致。该调查显示，72%的受访者表示，他们的客户的财富在过去一年中有所增加。
这使全球人口达到129,730万，总额达26.4万亿美元。
金发女孩经济
财富研究所(wealth - x Institute)董事总经理文森特•怀特(Vincent White)表示，这是创造财富的大好时机。
“我们一直在经历‘金发姑娘’的经济状况:不太热，也不太冷，正好。这些措施使创业更容易，提供良好的融资环境，最重要的是鼓励创业精神——创造财富的关键。”
本期《财富报告》关注的是那些净资产超过5000万美元的人，以及亿万富翁(超过5亿美元)和千万富翁(超过500万美元)。
超级富豪人数增长10%，标志着比前五年增长速度明显加快，过去五年累计增长18%——事实上，《财富报告》(Wealth Report)报告称，超级富豪的人数在2015年实际上有所下降。
这反映了自2017年初以来全球经济增长的势头——但富人数量只是Wealth-X所用方法的一部分。
除了GDP增长之外，还考虑了股市和其他投资的表现，以及各国内部的财富分布趋势(使用Wealth-X的专有模型计算)。
货币也起着重要作用。财富数据以美元表示，因此，本币兑美元汇率的变动也会产生影响。
怀特证实:“去年，许多货币兑美元走强，导致我们的估计出现净增长。”
“然而，这种关系并不是线性的。这与影响财富增长的其他因素之间存在相互作用。”
地区差异
在评估2012年至2017年超级富豪的表现时，情况喜忧参半。
虽然北美资产净值超过5000万美元的人数(+31%)、亚洲(+37%)和欧洲(+10%)有所增加，但其余五个地区的人数有所下降，其中最显著的是拉丁美洲和加勒比地区(-22%)、俄罗斯(-37%)。
其中一些趋势在2017年逆转。俄罗斯反弹26%，与年初俄罗斯退出经济衰退正好吻合。
然而，拥有5000万美元以上净资产的人数仍比2012年初低37%。
在2870年，居住在俄罗斯的超级富豪人数占全球总人数的2%左右。
北美仍然是世界上最大的财富地区。全球约34%的超级富豪都居住在那里，去年他们的排名又上升了5%，达到了44,000人。
亚洲的步伐
然而，欧洲未能抵挡住来自亚洲的强大挑战，勉强失去了第二名的位置，尽管拥有5000万美元或更多净资产的人数增加了10%，使欧洲总人口增至35180人。
亚洲超级富豪的人数增长15%，达到35880人。
根据Wealth-X的数据，未来五年，中国的超级富豪人数将增加一倍以上。
日本(+51%)、印度(+71%)、印度尼西亚(+66%)和马来西亚(+65%)也将出现强劲增长。
怀特表示，总体而言，亚洲地区的前景“非常乐观”。
经济学人智库(Economist Intelligence Unit)的亚洲分析师阿加瑟•洛姆(Agathe L 'Homme)补充称:“由于中国短期增长预期更为乐观，我们已上调了对该地区的经济前景预期。”
来自最终消费市场的稳定需求和不断上涨的大宗商品价格将为该地区的出口国提供支持，而对逐步收紧货币政策的预期将为整体增长提供支撑。
考虑到该地区面临的政治挑战，去年欧洲超富人口增长10%的现象似乎有悖常理。
然而，许多欧洲国家去年的经济表现明显好转，欧元区的GDP增速超过了英国和美国。
与英国、加拿大和美国的央行不同，欧洲央行(ECB)也推迟了收紧货币政策。
然而，正如莱坊(Knight Frank)首席经济学家詹姆斯•罗伯茨(James Roberts)解释的那样，欧洲央行今年将缩减其量化宽松计划。
拉丁美洲和加勒比地区的超级富豪人数在2017年也出现了反弹，较2012年以来22%的降幅上升了20%。
该地区的超级富豪总数(4220人)仍低于2012年(5380人)，但预计未来5年这一数字将增长30%。
巴西是该地区最大的财富中心，去年也实现了强劲增长。
领先的政治风险咨询公司欧亚集团(Eurasia Group)总裁伊恩•布雷默(Ian Bremmer)在《财富报告》(Wealth Report)中表示:“这基本上是一个经济复苏的故事。股票和债券市场在过去的一年里表现非常好。2016年，超级富豪遭受打击，但2017年，他们的收入明显反弹。注意，这是在巴西雷亚尔经历一次重要贬值的同时发生的。所以以美元计算，这是一个真正的进步。”
在美国，旨在鼓励更多企业将资金转移到国内的新税收政策，可能会对整个经济乃至超级富裕人群产生影响。
2017年末，美国总统唐纳德•特朗普(Donald Trump)宣布了一系列税收改革，包括对将资金转移到美国的公司征收超低的15.5%的税率。他还将公司税降至21%，并降低了一些所得税，提高了家庭补贴。
根据目前的经济预测，未来5年，美国超级富豪人数预计将增长38%。
然而，企业税的改变可能会对未来产生影响，尤其是如果它鼓励全美更多的投资的话。
Wealth-X客户研究主管温斯顿•切斯特菲尔德(Winston Chesterfield)解释说:“就财政政策而言，企业税和资本利得税的变化对超级富豪群体的影响最大，尽管这种变化可能需要一段时间才能感受到。”
因此，政治领导层的变化也会影响到超级富裕的人口。布雷默说，南非最近发生的这种变化很可能会产生影响。
布雷默的评论提出了一个明显的问题，即一些超级富豪实际上居住在哪里。Wealth-X使用的方法着眼于住宅和/或商业运营的地点。
尽管大多数超级富豪将在他们的财富来源所在的国家拥有自己的主要居所，但有相当一部分人在全球流动。
wealth-X的怀特表示:“没有一个特定的金融财富范围能决定超级富豪是否会在全球流动，在世界各地的国家都有房产。”
“从使用酒店到投资房地产的转变是由很多因素引发的，比如国籍、年龄和他们所涉及的行业。文化和生活方式也起着非常重要的作用。”
在摩纳哥等国家，超级富豪的全球流动性是显而易见的。
根据Wealth-X模型，在摩纳哥拥有主要住所的人大约有50人，身价超过5000万美元。
然而，一旦对居住的定义扩展到所有在该国拥有住房或居住的人，这个数字将上升到542，使摩纳哥成为世界上人口密度最高的国家之一，就超级富豪占总人口的比例而言。
2018年展望
展望未来，可能会有越来越多的经济和地缘政治阻力，尤其是全面收紧货币政策。不过，预计中期内超级富豪人数将继续增长。
怀特表示:“即便是在条件不佳的情况下，我们也一直认为，超级富豪群体的恢复能力更强。”
不过，他也补充说需要一点谨慎，呼应了达沃斯论坛上讨论的一些主题。
长期而言，社会正在发生变化——对财富不平等的反应是一种不可忽视的压力。很可能会有这样一个点，即超级富裕人群的增长不会自动地按照目前的轨迹继续下去。
2018年莱坊财富指数榜单
重要发现
纽约在所有排名中都排在首位。
伦敦总体排名第二，在投资和未来排名中排名第二。
旧金山总体排名第三，但生活方式排名第二。
总体而言，北美城市占据主导地位，在前20名中占据了10席，亚洲城市占据了另外5席。
财富
纽约是高净值人士的主要中心(以年收入超过25万美元的家庭为基础)，人口几乎是第二名洛杉矶的两倍。
排名前九位的城市都是北美城市，伦敦排在第十位。
在未来5年，这一状况预计将发生变化，雅加达和开罗的增幅最大，纽约、洛杉矶和德里紧随其后。
投资
在截至2017年年底的两年时间里，纽约的年均私人房地产投资规模居全球首位，而伦敦在需求多样性方面则位居榜首，以投资国家的数量衡量。
在这一标准上，欧洲中心与北美中心竞争激烈，香港在亚洲处于领先地位。
未来
以不变价格衡量，纽约的未来GDP再次排在首位，东京和洛杉矶紧随其后。
展望未来，北美城市似乎将继续保持自己的霸主地位，在未来GDP排名前十的城市中占据了四个。
生活方式
伦敦排名第一，预订网站五星联盟(Five Star Alliance)列出了75家五星级酒店，轻松超过迪拜的61家。
迪拜的过夜游客人数最多，总开支达285亿美元。
纽约排名第二，游客花费170亿美元。
在过夜游客平均支出方面，墨尔本排名第一，人均开支为1925美元，其次是迪拜，人均开支为1917美元。
连锁反应
区块链和比特币很少出现在财经新闻中，但它们是否注定会彻底改变房地产市场?
区块链的支持者在他们的促销宣传中简直是大胆。有人形容这项技术是15世纪美第奇家族(Medici family)为现代银行业奠定基础以来金融业最大的变革，也有人认为这项技术将会像互联网一样具有变革意义。
对于一些听起来像分散的、一成不变的在线分类账(旨在简化包括房地产在内的资产交易)这样听起来俗气的东西来说，这样的说法似乎有些牵强。
但随着全国土地登记处开始使用区块链技术，现在是时候撇开炒作，探索它如何影响房地产市场的买家行为和定价。
流动性的作用是关键。房地产交易相对于股票和债券折价较高，因为其流动性较低，但区块链理论上可以从两个方面缩小这一差距。
首先，随着更多的法律程序转移到区块链，交易时间和摩擦将会减少。
阿拉伯联合酋长国、格鲁吉亚、洪都拉斯和英国都在探索在房地产交易中使用区块链技术，而瑞典已经试验过了。
瑞典土地登记处的首席数字官马茨•斯纳尔(Mats Snall)表示:“我们发现，可以大幅缩短这一过程，但试验最成功的一个方面是安全性和合同的验证。”
斯纳尔预计，区块链的使用将在未来几年增长，但他强调，区块链仍是一项新兴技术。
他的观点在我们的态度调查结果中得到了印证。41%的受访者(最常见的回答)表示，他们的客户听说过区块链，但尚未考虑过它的影响。
区块链提高房地产市场流动性的第二种方式是通过“标记化”或“联合化”的过程。
允许买家在网上交易房地产“单位”，将对市场产生影响，定价可能远高于消除销售过程中的摩擦。
其理由是区块链为今天可能出现的一些事情提供了平台，但是还没有在有意义的规模上实现。
雄心不局限于房地产，许多金融市场也计划扩大象征性交易，包括奢侈品投资。
然而，这是否代表了房地产行业本身的“颠覆性”时刻，取决于你问谁。
阿比曼纽•达亚尔(Abhimanyu Dayal)是Estatechain公司的首席执行官。Estatechain是一家将房地产符号化投入市场的公司，计划在今年进行首次交易。
复杂的算法创建了一种交换，通过这种交换，供应商可以在住宅物业中出售令牌，而无需寻找买家。
这是有可能的，因为投资者在房地产本身价值的基础上为有限的可交易代币储备买单:换句话说，就是流动性溢价。
尽管该技术决定了交易的定价，但这发生在一个特许测量师的季度估值框架内。
我们的PIRI 100指数追踪全球主要第二住宅和城市住宅市场的表现，其最新结果证实了两大趋势。
首先，中国一线城市的经济放缓程度，其次，在经历了10年的疲弱业绩后，欧洲经济正出现正增长。
2017年，总体指数上升2.1%，2016年为1.4%。这反映了去年全球经济的扩张，当时紧张的政治局势无法抑制增长。
PIRI 100指数中有三分之二的地区在2017年实现了稳定或正的年度价格增长，11%的地区实现了两位数的回报。
向东看
中国城市广州位居榜首，第二住宅的价格上涨了27%。
然而，与2016年不同的是，当时广州与北京、上海共同占据了PIRI的前三名，今年却成为中国进入前十的唯一一座城市。
政府出台的更严格的宏观审慎监管措施，实现了遏制投机活动、遏制中国大部分地区物价上涨的目标。
上海和北京的经济增长率分别略高于9%和近7%：平淡无奇的最新标准。
广州的一手住宅市场因其相对可承受性而持续增长:一手房屋价格平均为每平方米人民币7万元，而上海为每平方米人民币12万元。
北京和上海的疲软导致整个亚太地区的整体经济略有下降，市场平均增长率为4.4%，低于前一年的5.2%。
尽管采取了严格的降温措施，首尔(13.2%)和香港(7.3%)的表现依然强劲。
这两个市场的供应都有限，而在香港，来自中国内地的大量投资流动也很可观。
在2013年第四季度达到峰值后，一系列政府降温措施压低了新加坡的私人住宅价格，但2017年标志着一个转折点，年底房价上涨近6%。
更为光明的经济前景、不断增长的家庭财富和有限的供应正在支撑价格的上涨。
香港
2017年，一手房屋价格上涨了7.3%。
尽管中国实施了更为严格的资本管制和税制改革，但供应紧张和来自中国内地的强劲对外资本流动推动了价格增长。
像太平山顶这样的街区，在2017年创下了新的记录价格，而中间水平是最受欢迎的。
美国2018年进一步加息可能会使房价放缓，但不太可能阻止价格增长。
首先,好消息。全球经济开始于2018年，形势非常好，大多数主要市场都实现了健康增长。
这是近10年来最强劲的协调增长，从第一季度开始，今年剩余时间的经济指标几乎没有变化。
但在我们对经济增长支持高房价的前景过于兴奋之前，一些并非无关紧要的乌云即将出现。
中国和美国经济尤其表现出产能限制的迹象，这将导致更快速的通胀。
这与持续的债务积累加在一起,不仅在中国而且也在世界各地发生,总私人企业和公共债务现在估计相当于全球GDP的325%。这意味着利率上升和更常规的货币紧缩政策将成为主要经济体在未来一年的故事。
这将抑制2019年的增长，并在中期内影响房地产表现。
随着美国、中国和加拿大(可能还有英国)可能加息，以及欧洲央行(ECB)开始缩减量化宽松(QE)购买规模，解除经济刺激措施的进程将加快。
尽管采取了这些收紧货币政策的举措，但在2018年，借款人仍能锁定极低的债务利率。
对未来利率上升和价格上涨的担忧，可能会促使投资者将购买行动具体化，部分原因是希望房地产能不负众人期待地抵御通胀。
由于美国将带头对全球利率上调负责，美元兑多数主要货币(尤其是欧元、英镑和人民币)可能会走强。
对于盯住美元或以美元计价的投资者来说，英国和欧洲的房地产市场在年底前可能会显得更有价值，而来自中国内地的投资者则会发现，美国或香港的房地产投资将更加昂贵。
人民币面临的另一个重大问题是，人民币兑美元汇率的跌幅超过预期，可能会减缓人民币自由化和国际化的努力，甚至可能完全停滞。
这一进程的任何放缓都将减少投资资金的流出。
市场限制的影响将在2018年变得更加明显。
旨在控制外国房地产投资者的税收提高、直接投资禁令和限制抵押贷款的一揽子措施，已经在加拿大、新西兰和澳大利亚这些地方能感受到了。
再加上潜在投资者(尤其是来自中国大陆的投资者)面临的更严格的外汇管制，这些都开始产生影响。
由于这些政策的结合，一些市场的海外房地产需求下降，投资者很难融到足够的资金。
更值得注意的是需求的变化，买家重新考虑他们愿意研究购买可能性的市场。
随着一些近期的政策举措在今年开始实施，这一进程将在2018年变得更加明显。
最热门城区
从改造过的历史街区到以前的工业园区，从尖端的高科技热点到新的交通枢纽，凯特·埃弗里特-艾伦(Kate Everett-Allen)精心选择了一系列城区，这些城区的地理位置、基础设施和氛围意味着，它们将超越竞争对手。
或许莱坊的全球住宅研究团队最常被客户和记者问及的问题是:“下一个热门地点是什么?”
“识别未来热点的能力可以说是大多数投资者和第二住宅买家都想拥有的能力，这能让他们在人群中领先一步。”
我们的全球团队分享了他们对当地市场的洞见，并指出了他们认为未来五年里将超越其所处城市或广阔地区的某些城区。
对一些城区来说，交通的改善起着重要作用;对另一些城区来说，新产业或地区的比较价值解释了这些城区优胜的原因。
观塘 香港
观塘是位于九龙半岛东部的前制造业区，是香港有史以来规模最大的重建项目。第一阶段将提供2000个新住宅，加上商业和社区设施，并将进一步发展。
其目的是改善现有居民的生活条件，同时为涌入该地区的白领提供便利。金融和其他专业服务公司希望从香港拥挤的市中心迁往性价比更高的地方。
对房价的影响已经显现:房价已从五年前的每平方英尺8000港元加速升至如今的每平方英尺1.4万港元左右。
上海虹桥CBD
随着虹桥CBD的发展，上海西部商业中心的扩张步伐正在加快，这将为上海这一块提供一个新的中心。
该项目是中国有史以来规模最大的项目，将受益于与虹桥交通枢纽的紧密整合，该中心为该地区及其他地区提供空中和高速铁路连接。
新住宅区已经出现:大约340栋建筑正在建设中，总建筑面积超过500万平方米。
根据政府的计划，到2020年，虹桥CBD将拥有50万居民和60-70万上班族。
总共将新增5.6万套住房，主要在北区。
如今，一套典型的两居室或三居室公寓的平均房价为每平米4.5万元，而三年前的均价仅为2万元。