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500万预算在济南买房还挺“难”?附总价500万的楼盘详情

在济南总价预算500万买房,妥妥的高端改善,但还不是终极改善,500万预算其实不少,但还到不了济南好楼盘随便挑的地步。手持500万,依然面临同样的选房难问题,这绝不是“何不食肉糜”般的凡尔赛,而是近期我们团队带看过程中500万预算客户真真切切存在的问题。


500万预算能选哪些主流楼盘?


抛去其他主观因素,单从发展潜力来看,济南买房当然首选CBD!但目前CBD在售楼盘和房源已经不多,基本都是大户型,上车门槛比较高,500万只能是个别楼盘入门级户型。


然后是龙洞片区,目前只有大华可选,门槛更高,单价破4万,入门155的洋房还不对外出售,基本买大华的预算都在1000万左右或者更高。


高新核心区,比如贤文,天奕和仁恒已经基本售罄,只剩个别房源,靠东一点的颖秀华府价格还可以,但整体品质跟前边这俩盘不是一个量级,属于300百万买不起,500万看不上的那类;珑悦府吧,最近在维权,品质一言难尽。后期入市的中建吉美乐地块和保利轻骑新拍的地,还不知什么时候能接过接力棒。



然后就是长岭山的玖玺城和奥体铂悦府,还有盛福的云玺和蘭园,500万预算买这里基本就是宁做鸡头不做凤尾的思维,这几个项目都能买到小区天花板户型。


小汉峪目前有的选,但也有新的问题,开发商好的,产品力不大行,500万很难接受高层产品;开发商名气小的产品力尚可,但后期交付存再不确定性,大量房子抵押不可网签让人避而远之;位置好且门槛低的海德堡,站岗了这么多年,一直不温不火。


还有就是旅游路沿线往东的一些新生代小豪宅了,雲峰原著、青云阙、金茂府、御山台和一些有硬伤不太好卖的别墅产品。


最后还有一些非主流片区的高端改善,比如老城区内的国熙台,双井片区的现房观山洋房红山圣都二期,二环南的领秀城麓系洋房,南北康天花板市中万科城,华山的山湖豪宅中海臻园府,即将入市的西客站顶豪项目龙湖天越,天越再往东一点的八里桥的中海汇德里······


为了让500万左右客户能一目了然地了解在售的主流项目,我为大家整理了一份表格。



一圈盘点下来,既符合预算,又方方面面比较满意的新盘,的确很难抉择!不是有钱人矫情,对于500万预算的高端改善客群来说,需要的不只是面积变大,更多是对地段、环境、生活品质、圈层的全方位提升。而500万的尴尬就在于不可求齐全,只能在众多因素里做某些取舍,这是最让人纠结的。


下面我们将针对以上盘点楼盘进行简短点评,帮助500万预算的朋友抓住主要矛盾,希望能给您带来一些参考。


01- CBD片区


山东集全省之力打造济南强省会城市,济南集全市之力打造中央商务区。济南未来的“54321”房价结构中的5,就是济南CBD,这里房价一定会突破5万,快的话5年内就能实现!所以想买城市最繁华、最保值、最有潜力的的地段,首选CBD!但CBD也有一个问题,就是它是中央商务区,本来就不是居住区,住在这里必然会有一些喧嚣,但能享受城市最繁华的霓虹盛景。如果想要环境好,建议选龙洞!500万预算CBD可考虑的楼盘户型如下:


中信泰富济南尊

国际well精装 层高3.1米 小高层



中信泰富九庐

国际well精装 1600平会所 4号线洪山站600米



复星国际中心

CBD济南最贵的片区,复星是CBD最贵的项目,复兴曾被称作济南“最有良心的开发商”,因为从不坑穷人。复兴只做城市核心区域的高端顶豪产品。

CBD唯一2300平私人恒温泳池会所(位于B4地块,已开放)层高3.2米 精装

目前在售二期御峯产品,项目详情可以看之前的文章:CEO首选CBD!济南CBD绝版地段御峯之作,升级而来



华润之地广场悦府

CBD上车门槛最低的项目,500万以下想买CBD必看。



02- 小汉峪片区

目前小汉峪片区500万的房子还有得选,环境也不错。片区面临的问题就是凤凰路高架带来的噪音隐患。另外就是在售的没有真正的豪宅,多少都有点先天缺陷。


金伟柏悦府

项目又叫金象泰柏悦府,户型可选择性多,容积率1.45,小高层,产品力在周边挺能打,缺点是烟建小开发商,项目上有很多房源是抵押不可网签状态,这个可以参考之前的文章:高价地特尴尬:小汉峪柏悦府拿地近5年网签寥寥,部分房源抵押无法网签!



500万左右如果浮动的多还有其他户型可以选择,如有有意向可以扫描文中二维码,我们带您看房,可以规避抵押不可网签房源。


济高梧桐郡

济高开发,全是高层,户型不错。500万可以随便选,最大167平大三室。



汉峪海风·海德堡

海德堡算是小汉峪的钉子户,见证了周边很多兄弟售罄,被动式住宅,客户也是爱憎分明,喜欢的觉得非常好,不喜欢的看见外立面转头就走。





03- 贤文片区

贤文片区处在高新核心区域,被称作“小CBD”,个人觉得贤文是继CBD之后发展潜力最大的片区,天奕仁恒单价早就破3万了,未来随着CBD建成投入使用,这里会是济南房价的二当家,4万妥妥的。


仁恒奥体公园世纪

仁恒是新加坡开发商,在济南的口碑不错,只做高端。仁恒的业主暴发户少,很多都是有钱很久了,见过好东西有品位,很多客户选择仁恒看中的是仁恒的细节和不花里胡哨的轻奢高冷范。目前房子只有168平的,楼层基本没得选了。




仁恒的户型真的没有龙湖天奕做得好,但精装细节要更好,经得起推敲。



龙湖天奕

讲到仁恒就必然要讲天奕。世界豪宅一亮相,二期户型吊打济南所有楼盘,也成了济南现象级的红盘。目前已经售罄,市面上还有一些1楼3楼的抵账房,


济高珑悦府

好位置、体量不小,济高品牌实力很强,拿地很硬,但是产品力很拉胯,甚至有很多设计不合理的地方。这个项目的户型图我也不想放了,规划再好,产品有硬伤也是白搭。


豪宅的仪式感,单元入户双大门!单元门有俩洞,还是互相独立的,大洞是步梯入口,小洞是电梯入口,这个设计师真是绝了,让我想起了晏子使楚的故事。


颖秀华府

天辰路上,国企毛坯准现房,如果看中贤文的地段,这个项目是性价比比较高的选择,产品中规中矩,卖的一般情况。500万以内预算可以买到最大户型200平4室3卫,还能把装修钱留出来。预算再低点,还有160/170的户型可以选择。



中建吉美乐项目&保利项目

这俩项目什么时候入市还是未知数,保利项目5月7日刚拿地,遥遥无期。中建吉美乐项目规划已出,大家可以参考往期文章:高新区又一个低密大平层来了!铝板+落地窗!济南铝板外立面成为改善标配?



04- 龙洞&山大路&双井片区

其实济南高端改善龙洞应该是比较靠前的选择,放在这里有两个原因,一是太贵,二是没房。龙洞现在就是大华紫郡洋房,前面提到了155平的户型很少基本不对外出售了,总价也在600万+,500万预算够不上。现在还有215平的大三室,妥妥的顶级改善。


龙洞片区——大华紫郡

环境没得说,这个地段这个价格,圈层绝对纯粹,非富即贵。前年2万5买大华紫郡精装的可以吹一辈子牛了。目前3.6万-4.2万的价格,未来一段时间的升值潜力有点被透支,但没办法,没房子了,物以稀为贵。后期升值潜力相比CBD弱一点,再就是生活配套差,打车都打不到,有钱人不打车。



山大路片区——中建国熙台

目标客群济南老城区的高知群体,客户有钱,但不喜欢太张扬。在附近企事业单位上班的,不愿离开老城醇熟的生活配套,可以考虑中建国熙台二期,客群比较小众,工作、生活导致的地缘性客户可以考虑,188户型总价也得650万。



双井片区——红山圣都二期

大家对双井的红山圣都了解可能比较少,这个项目在历下区旅游路旁,辅仁学区,容积率0.46,163-190平6层真洋房,层高3.3米,现房发售。小区与红山公园浑然一体,景观无敌。


05- 二环南&西客站&华山

接下来的一些片区和楼盘就是针对一些已经有明确的区位要求,比如就想在市中区的南部买房,或者就想在西城槐荫区西客站附近,亦或是喜欢有山有湖的华山片区。这些地方500万预算的可选不是很多,但还是有一些区域天花板级的楼盘可供选择。


市中二环南——领秀城麓系洋房

领秀城属于大城自成一体的超级大盘项目,在二环南占山为王,发展了十多年了。学校就有十多个,也算不错的学区房,自然环境尚可。麓系洋房产品绝大部分都被领秀城里的老客户复购了,去年一年完成了大几十亿的目标,目前500万能买到187的4室毛坯和195的4室精装。



南北康——市中万科城

客观说,市中区南部不是城市主流发展方向,未来发展肯定不如奥体CBD这些东部区域,但是如果你想在南北康片区买个品质好的楼盘,市中万科城是首选,区域内从产品力上吊打周边楼盘。而且公园就在家门口,自然环境很好。一直觉得市中万科城的名字取得不好,一听就像刚需,卖溢价需要打破大家对雪山万科城刚需盘的刻板印象,龙湖都是地段产品往高了喊,万科把高端产品往低了喊,无形中增加了营销难度。


西客站——龙湖天越

西客站天花板级别产品。户型面积有114平、131平、155平、189平和219平。




高层楼栋是114平和131平的户型,毛坯交付。值得一提的是高层公摊在21%左右,比一般的小高还要低,这个的确是亮点。114平预计单价在1.7万,131平的单价在1.8万。


155平、189平和219平是精装修交付,价格会更高一些,而且18F小高层的公摊在16-17%,确实也比较低。155和189户型都有顶跃户型,但数量都比较少。据悉155户型定价会在2万左右,189平的可能会在2.3万,215的户型单价会逼近2.5万,必然是西客站的天花板级别。




预计6月中上旬首开,1# 楼115/130㎡ 毛坯96套;4#楼 155㎡精装68套;5#楼189㎡奢装34套;首开198套!



华山片区——中海臻园府

华山的山湖资源得天独厚,中海在华山的地位就是地头蛇一般,相当于鲁能在二环南,融创在莲花山。臻园府在华山湖西侧,游艇式豪宅,直接可以在家瞰山观湖。而且中海品牌在济南深耕了15年之久,妥妥的老牌房企。


06- 盛福&长岭山&旅游路沿线

剩下的楼盘就是东部主流片区内,除CBD、汉峪、龙洞、高新贤文外的第二梯队,500万预算可以买到这些楼盘的大户型,比如盛福可以买到银丰云玺和绿城蘭园;长岭山可以买到银丰玖玺城5期和奥体铂悦府;再往东旅游路沿线可以买到港沟的龙湖雲峰原著的洋房,叠墅产品预算要在600万以上了。神武的青云阙187平的顶跃产品和旅游路金茂府230平的大户型也可以考虑。


全文结束。