未来十年，是保障房的时代
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以下文章来源于经济学博士 ，作者金石道人
经济学博士.
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建了这么多的房子，中国人还是买不起房。
01
全球最大保障房体系
自新中国建政以来，住房问题始终是困扰中国人的难题，哪怕是在被很多人至今津津乐道的“福利分房”时代，要搞到一套住房，未必比现在更容易。
1978年，我国城镇居民人均住房建筑面积仅6.7平方米，农村居民人均住房建筑面积为8.1平方米。
分到每个人头上，也就住了个比厕所大点的地。
住房问题是头等的国计民生大事，于是在1979年，邓小平首次提出：
解决住宅问题的路子能不能宽一些？
广州率先响应号召，在同年底，大沙头诞生了内地最早的商品房小区——东湖新村。
1980年4月，邓小平进一步提出住房商品化构想。
从此，住房制度改革大幕拉开。
到2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米，相比1978年，增加594%和603%。
国家一穷二白没房子，便开放炒房。在政策不断刺激下，资本就去盖房、炒房、推高房价。看到房价不断上涨，民众抢房、继续推高房价。大量现金流入楼市，房企便有了资本再盖更多的房。
最终的结果是中国大地上上到处是房子，不管有没有人住，不管价格是不是虚高，反正就是有了很多很多的房子。
有了很多很多，普通民众买不起的房子。
这会儿，中国人住房的矛盾又发生了改变，以前是没得住，现在是住不起。
住房问题在中国还是没得到解决，怎么办？
我们国家搞出的办法是：一方面，通过限售限价打压高房价和投机；另一方面，通过投放保障性住房来增加供给。
因为做地产，很忌讳出现商业死角。
一旦一排商铺，有一个租金特别低，连带着就会拉低整排商铺收入。
如果一个城市，有人可以通过摇号买低价保障房，房价很有可能会被拉低。同时，低收入人口也会因为保障房而达成“居者有其屋”的目标。
这便是建设保障房的逻辑。
今年8月底，住房和城乡建设部部长王蒙徽在“努力实现全体人民住有所居”发布会上指出：
中国累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件。
从棚户区改造超额完成，到公租房实现低保、低收入住房困难家庭基本应保尽保，再到小户型、低租金的政策性租赁住房。
住房保障网越织越广、越织越密，建成了世界上最大的住房保障体系。
但是中国人，尤其是年轻人还是住不起房。
02
保障房，保障了谁？
我国的保障房推行有十多年了，一直是专项资金专项建设。
但是大多数人恐怕只听过保障房这三个字，却没亲眼见到保障房长什么样。
2008年开始到2012年，是中国建设保障房的一个高潮，全国各地项目齐上马，搞保障房“大跃进”。
当时，央视采访了一位天津居民，这个被釆访的人通过摇号得到了房子。
他说感觉很幸运。
注意到没有，是幸运，而不是幸福，这一字之差意味着什么？意味着我们的政策是有问题的！
如果政策是完善的，那么买不起房的人就有一个——“我能住上保障房”的预期。
拿到了房子应该是觉得自己是幸福的，感谢国家和政府为自己解决了住房问题。这也说明保障房建设根本就没有从根上解决人民住房难的问题。
在2011年，中国青年报曾报道了一篇《为民办实事？海南公务员小区列入保障性住房》。
当时，海南保障性住房建设强度超过全国平均水平的两倍，可以说是全国保障房建设最为火热的地区。
中国青年报的记者通过发现，从省直机关到各市县，几乎都在建设公务员小区。这些小区还都被列入了保障性住房的计划，且售房对象只针对管辖范围内的公务员。
甚至在一些房地产交易网站中，公务员小区公然对外出售住房的信息也不难找到。
其实海南的情况是当年中国搞保障房“大跃进”的一个缩影。
北京，以大型单位为建设主体或使用主体，优先保障大型单位的人员的住房问题，大部分低收入人群享受不到政策的红利。
广州，以收入划线作为保障房分配的准入门槛，但这个门槛，凡是上班的人都达不到。广州之前的政策是家庭人均月可支配收入少于1300元才可申请保障房；而随便一个打工的，哪怕是饭店端盘子的或街上扫地的，工资也不低于2千。所以能申请保障房的只有一种人，就是不工作的懒汉。
显而易见，这时的保障房政策出现了严重的错配。就是真正有需要的低收入人群，往往不上保障房；而制度上大量存在的“灰色地带”又让其中滋生出腐败和不公平。
当然，这种通过政府主导的保障房项目慢慢也退出了历史舞台，毕竟建设起来太花钱了点，地方财政压力也大。
取而代之的是“混居式”保障房。
这也是参照美国人的做法，一个地产商拍下一块地就必须在所要建的楼盘里面开发一定比例的保障房。
地产商要不就承担保障房的任务，要不就拿不到地。
乍听上去似乎是一个很完美的方案，背后却暴露出更严重的问题。
在同一个片区内，住着用市场价买下商品房的人，还住着一群用低价买下保障房的人。
一边是2万块的单价买楼，掏着2块3块物业费的业主们；一边是均价11万，物业费7.8块的业主们。
结果是，地方请客吃饭，开发商买单。开发商又以市场化的方式，把买单的钱，转嫁给了商品房。让商品房有更高的溢价，让商品房的业主掏更多的钱买单！让商品房卖更高的价格，让商品房的业主背负更多的成本！
一方面是需求方的错配，另一方面是“混居式”保障房“劫贫济更贫”的方法，太不道义。
所以，中国虽然建成了最大的保障房体系，但大部分人民却没有得到真正的实惠。
03
保障房的大时代
那么要让保障房的效果都发挥到“刀刃上”，还得让盖房子的地方和需要房子的地方相匹配。
简单来说，让最需要的人先住上，再不断建更多的房子，实现居者有其屋。
在中国，哪里的人最住不起，买不起房子？显然是北上广深这类一线城市。
北上广深，居之不易。尤其是在异乡打拼的人会在国家发展和自我发展二者之间出现错位。
他们不是本地土著，大多没有自住房，房价涨这么快，远远超过了他们工资增长的速度；而作为很多收入平平的土著来说，想换套房，改善下居住环境更加成为奢望。
动辄八九万一平的房价（非均价），是二三线城市的七八倍不止，但他们的收入并没有高出二三线七八倍。
一线城市企业的差距会特别大,工资收入水平也就差异极大。一个城市可能看着平均工资不少,但是高的真高,放在全世界都高的那种,低的和普通城市一个水平。
而这次，住建部的发布会上提到了两点：
一是保障性住房重点是人口净流入的重点城市；二是共有产权住房是为有一定经济实力，买不起房子的居民能够尽快改善居住条件。
话翻译过来就是：一线城市这类外来人口流入多的城市，多建保障房，并且在制度上提供支持。
从这一两年的政策来看，三道红线控房企，集中供地控土地，二手指导价控炒房。现在就还差一步，大量建设保障房，以巨大的房产供给进入市场，让大家都住得起房子。
要不然，住建部这回也不会在房地产调控如此关键的年份，专门提保障房的问题。
然而，要在保障房方面发力，又怕重复以往犯的错误。并且，大量保障房进入市场，很有可能造成地产市场剧烈波动，打击到经济面。
其实在这方面，新加坡的做法对于中国来说非常有参考性。
新加坡是少有的既做到了维持房价高位运行，保持市场稳定，又通过保障房实现人人有房住。
新加坡土地狭小全境只有724平方公里，还不如很多二线城市的市区大；却拥有570 万人，人口十分密集。并且经济发达，人均GDP62000 美元，与美国人均几乎持平，相当于中国最发达城市上海人均的2.6倍！
土地少，人口多，经济发达，推动房价上涨的要素齐活了。按理说，新加坡人的住房问题要比绝大多数中国人难得多。
然而，在1960年李光耀提出要实现新加坡人“居者有其屋”的口号；同年，新加坡的“组屋计划”正式出台。
到2008年，仅有500万人口的新加坡共建设了99.2万套组屋。在这种情况下，商品房价格再涨，跟普通老百姓也没什么关系，反正大家都有房住。而且，新加坡整个房屋从规划、建设到销售全由政府的“建屋发展局”一手包办。
建造房屋的目的当然是让老百姓能够买得起房，因此经济适用房的售价不是按照成本确定的，而是根据整体社会支付能力确定的。
比如最常见的91-97平方米的三室一厅，售价是26万一32万新元，一个人在新加坡工作6年就能一次性买下。
如果收入太低，实在买不起怎么办？找建屋发展局贷款，只要30年能还清就可以了。
贷款之后还买不起，就向中央公积金局申请，把公积金的钱也用来买房。
总而言之，想买房，政府一路帮到底！当然也有限制，房子不能在市场上流通，只能卖给政府。
截至2018年3月底，约85%的新加坡居民住在组屋中，其中出售的有98.6万套，出租的有6.0万套。
而新加坡另外15%的高收入者，也就是月收入在12000新元以上的公民必须去买商品房，也正是这些人支撑了新加坡的高房价。
因此，新加坡造就了世所罕见的地产奇迹：房价奇高，但人人有房住；政府调控楼市，但地产依然平稳。
04
尾声
分房子和盖房子是一样要紧的事。
时下，一个劲限贷限购，把房贷利率一升再升；又是搞二手房指导价，又是多少年不准交易，实际上都不能真正起到调控房价的作用。
反而有可能过度打击地产，造成经济波动，也会让已经买了房的人，利益受到损害。
要让人人有房住就一定要打压高房价吗？二者根本就不是矛盾体，完全可以并存。新加坡的思路给未来中国的房地产市场提供了另一种选择。