今年四月底，中国证监会与国家发改委联合发出40号文件，启动了基础设施REITs试点。目前已有多家申报机构参与国家发改委的答辩，公募REITs落地在即。
在实操层面，基础设施REITs中哪些收益应被纳入进去？如何处理政府税收补贴？未来还需要做哪些工作？新京报贝壳财经记者专访了将REITs引入我国的最早建议人，汇力基金董事长孟晓苏，为广大投资者答疑。
贝壳财经：四月底中国证监会与国家发改委联合发出40号文件，目前公募REITs项目的进展如何？
孟晓苏：今年由中国证监会和国家发改委联合启动了基础设施REITs试点，现在第一批试点项目即将推出。REITs进入中国的脚步声越来越近了。
今年四月底，中国证监会与国家发改委联合发出40号文件，启动了基础设施REITs试点。半年多来各地政府纷纷发文响应，众多专业机构推荐出几百个待选项目、各省市政府发改委踊跃上报推荐，主管部门组织专家夜以继日地评审，出现了多年所盼望的热烈场面。REITs进入中国需要这样一种声势。我对推出第一批REITs试点项目满怀期待。
贝壳财经：相较于国外从租赁房地产启动公募REITs试点，从基础设施项目启动有何差别和难点？
孟晓苏：从基础设施项目启动REITs试点，是一条符合我国国情的道路，但也是一条相对困难的道路。基础设施项目门类多，资产形态、运营模式、管理与收益方式各不相同。世界各国与各地区的REITs多是从商业房屋租赁起步，比如“香港领展基金”就是从租赁商业与车库做起，随后又收购了不少商业物业。租赁房地产不仅有现期租金，而且长期增值趋势明显。美国REITs在42年中价值增长140多倍，主要还是靠资产增值。我国从基础设施资产起步REITs，既然选择了从难点突破，就要面对更多挑战，就要付出更多努力，就要更多学习国外基础设施REITs的经验。
现在不少公募基金公司蜂拥而上做REITs，其实并不了解什么是REITs。在这个国际经验十分丰富的领域里，比创新更重要的是学习，需要结合我国实际去学习。
贝壳财经：基础设施REITs中，哪些收益应被纳入进去？
孟晓苏：有人认为，纳入REITs收益的只能是“被动收益”，即租赁房屋的收益，而不能包括“主动收益”，即经营性收益。其实“被动收益”与“主动收益”只是REITs研究上的分类，并不是REITs收益来源的区别，基础设施REITs更是如此。国外REITs并不排斥“主动收益”，很多国外REITs不是仅靠房屋租金，而是靠“租金+收益分成”模式实现更好收益，“分成”就是经营性收益；澳大利亚REITs则把有经营收益的项目做成“合订式证券”模式；新加坡去年收益高达66%的一支IDC项目REITs，其收益的一半来自增值服务，不都是“被动收益”。所以REITs的收益要求应当确定为“稳定性收益”。
贝壳财经：进一步讲，如何处理项目中的政府补贴？
孟晓苏：基础设施项目与租赁房项目中经常包括有一些政府补贴，在有些国家REITs中甚至大部分收益来自“政府购买服务”。比如美国的“CCA监狱基金”，政府用“售后回租”的方式先把监狱卖给REITs，然后按照关押犯人的数量给予人头费，让这支REITs收益颇丰。在我国不少基础设施与租赁房项目的收益中，政府购买服务占有一定比例，包括水电气热收费补贴、公共交通票价补贴、房租补贴等。它们其实是比租客缴租更加安全的收益。我认为需要鉴别的是这些收益是“稳定性收益”还是“临时性收益”，可以把“稳定性收益”纳入REITs收益项。
贝壳财经：在我国发展REITs是应“小步慢走”还是应“大步快走”？
孟晓苏：我认为要大步流星、奋勇前行。我国有着大量可以转为REITs的不动产资产。在当前经济形势下，需要用REITs化解地方政府与企业的高负债，为经济发展注入新的投资。美国REITs市场流通规模1.33万亿美元，折合人民币8.7万亿美元，经济体量第三的日本是世界第二大REITs市场，去年年底规模为1513亿美元，折合人民币1万亿元。
我国在世界经济体量中高居第二位，但是REITs严重滞后。我国基础设施等不动产资产巨大，社会资金持有不动产资产愿望迫切，资金成本降低让现有资产收益率更适应需求。在建立REITs方面我们要有赶超的紧迫感，要让REITs在我国迅速形成足够的体量，要让我国REITs体量与世界第二的经济规模排名相匹配。
习近平总书记要求“只争朝夕，不负韶华”。我们需要加快推动REITs试点，并且要让试点项目尽快形成一定规模，以更好服务于经济发展与社会发展，加快形成国内大循环与促进国内国际双循环的局面。
贝壳财经：REITs试点推出后，未来工作重点在哪？
现在就需要考虑与安排好下一步REITs理论研究与实践推进工作。我考虑至少有六个方面的事情要做。
第一、要坚定推出基础设施REITs试点并扩大试点规模。现在经济发展外部压力越来越大，我国需要加快形成国内大循环，促进国内国际双循环。国家需要基础设施建设再度发力，就要改变高负债格局，加快发展直接融资，减少刚性兑付，化解金融风险。REITs能够成为基础设施等资产“接盘侠”，使得地方政府和平台公司重新获得投资能力，履行扩大投资促进国民经济持续发展的责任。
第二、要及时研究REITs免税问题，让REITs能够顺利落地。世界上有13个国家是有REITs法规而多年没有REITs，原因就是其法律不配套，没有免税支持。我们不能成为其第14个国家。通过以政府公共资产做REITs，可以减少企业的税收痛感，先把REITs推出。在我国现期可以首先促成REITs返还地方税，并用好税收递延政策。进而促进国家税制调整，实现对REITs免税。
第三、要研究适时推出租赁房REITs。国务院办公厅2016年6月印发的国发39号文件要求推动的REITs，就是为了发展住房租赁，形成“租售并举”的市场。我希望主管部门在推动REITs方面要“不忘初心”，在推动基础设施REITs试点的同时，早日推出租赁住房REITs试点，促使早就提出的“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”、“支持专业化、机构化住房租赁企业的发展”等中央要求尽快实现，促进“房住不炒”要求的落实。它可以为REITs市场引入增值性更好的基础资产，实现国内REITs与国际REITs门类一致。
第四、要加快研究启动“公司型REITs”。公司型REITs更加容易被我国企业接受，也为我国监管机构所熟悉，监督管理经验丰富。启动公司型REITs同样要从解读法律入手。可以沿用现行公司股权上市的法律法规，并对REITs公司制定专门的行业规范。公司型REITs不同于一般上市公司要求的内容，包括明确其必须持有不动产、保证按期分配收益、资金不得投向开发等。这些要求应可通过制定行业规范，由监管部门发文实施，不一定都涉及对法律条文的修改。
第五、要用REITs扩大引入外资。要落实中央“国内大循环、国内国际双循环”的政策要求，利用日益完善的国内REITs市场，鼓励外资进入市场投资，通过REITs市场扩大引入国际稳健资本进入我国。
第六、要研究将REITs理念用于指导“一带一路”建设。改变有关部门与企业的“单纯债务型思维”，加强对“一带一路”项目多种融资通道的指导。通过利用国际REITs市场与发展国内REITs市场，化解海外投资项目的经济风险与其它潜在风险。
新京报贝壳财经记者 张姝欣 编辑 岳彩周 校对 李世辉