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文| 华商韬略 张伟
高房价之下，深圳没有温情。
当“来了就是深圳人”，遭遇宇宙中心的高价门票，对于很多挣扎在这个城市的年轻人来说，深漂的故事将注定只是一段经历：几何数级跳涨的房价、高不见顶的增长空间，让一批批深圳客最终选择离去。
日前，深圳市住建局局长张学凡公开表示：“新加坡是深圳学习榜样，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”
但深版的“新加坡模式”，能否成为深圳房价降温的“特效药”呢？
深圳学习“新加坡模式”到底学什么？
新加坡的房地产模式用一句话来说，就是让“居者有其屋”。这是由新加坡建屋发展局HDB（于1964年开始推行的计划，旨在为中低收入阶层解决居住问题。
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而支撑新加坡“居者有其屋”的制度基础是中央公积金制度和组屋制度。
显然，深圳要学习的并不是公众熟悉的公积金制度，而是组屋。
组屋类是由政府投资兴建组屋，并以低廉的价格出售给国民。组屋由政府直接定价，价格一般仅为私人住宅的三分之一。
与此同时，新加坡政府还设定了严格的分配管理制度来抑制市场投机行为。
事实上，早在2018年，深圳官方便提出到2035年商品住房占住房供应总量的40%左右，包括人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的公共住房占住房供应总量的60%左右的相关规划。
通过政府主导增加远低于商品房的房源供应中低收入人群来平抑市场，让中低收入水平的家庭也可以“居者有其屋”，从政策层面而言当然是妥妥的善政。但事实上，如果缺乏施政的条件，政策也将无法落地。
新加坡模式的深圳式困境
新加坡的组屋模式之所以能够取得成功，离不开新加坡的特有国情。
首先，新加坡政府拥有足量的余地，在土地供应端政府可以拥有土地供应的主导权。新加坡的房管部门，可以根据变化有机会、有步骤地进行土地指标的投放和房屋建设。供应充足、调控高效的供给输出保障了新加坡组屋房价的长期稳定。
再者，得益于淡马锡模式，新加坡政府拥有充足的资金储备来应对组屋开发所需要的成本。来自政府财政的反向补贴，是支撑组屋制度能够延续存在的关键所在。
第三，由于只是针对本国国民，组屋的需求并不会出现暴涨。这在很大程度上，使得新加坡的组屋模式处于良性循环之中。
但反观深圳，构成新加坡模式的现实基础却并不存在。
从土地储备来说，土地供应一直是深圳城市发展的瓶颈所在。缺乏土地储备的深圳，很难大手笔给出足额的土地用于住宅开发。
数据显示，过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京十分之一，上海5.8%；从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%，深圳居住用地占整个城市面积只有11%。
更加值得注意的是，官方数据显示，根据规划深圳可供开发的土地面积仅余20平方公里，没有充足的土地储备深圳如何撑起廉价组屋的建设。
另外，尽管深圳对土地财政的依赖度不高仅有20%左右，但这并不意味着深圳拥有足够的公共财政支出持续长时间地反哺组屋的建设开发运营。
在财政偏紧的状态下，政府根本无力承担这一巨大的开支。
再者，也是最为重要的，作为移民型城市的深圳，人口仍处于持续扩张期。青年型的人口结构和持续的人口输入，很快将迅速提升住房的需求。计划供应的节奏，很难协同满足市场需要。
从多个维度而言，深圳复制新加坡模式的前景并不乐观。特别是在房地产金融化的特殊背景下，深圳的突围很难依托新加坡模式。
租售同权、小产权房确权更具现实意义
对于深圳而言，加速推进租售同权和小产权房的确权问题可能更具现实意义。
在资源稀缺的深圳，买房的意义不仅仅意味着获得了一个居所，更是获得与商品房捆绑的教育机会等公共服务的优先选择。
而恰恰是这些隐含性的服务，才决定了房产的稀缺。而一旦摊平这一买房特权，相信即使是租赁，也未必会让深圳客选择离去。
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而总面积占到54%以上的城中村和农民房同样也是关乎深圳住宅改革成功与否的关键性因素所在。长期处于法律模糊地带的城中村如何开发、改造、升级，对于深圳住房改革至关重要。
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