一周之内，只有三架A320客机从北京直飞柬埔寨首都金边。
这趟航线开通只有半年，飞行时间5小时，但有人选择从广州转机。两个月前，四个男人结伴同行，舷窗外的天空从傍晚转换至深夜时，飞机终于落地。那些普通旅行者最关心的气候温度、异国美食和热门景点他们并不在意，所有人目标清晰一致：要在四天时间里出手买房。
他们之中，有人替母亲前来“探知虚实”，有人是与妻子讨论后做出的家庭决定，也有胆大的独行者是跟着买房的热潮“闭着眼来的”。
10万美元左右便能入局金边房市，吸引了大量中国炒房客——人口红利、经济发展潜力、美元资产、非CRS协议国，通通都被野心勃勃的买家们视为撬动这座东南亚小城未来房价升值的砝码，像是共赴一场考验胆量的冒险游戏。
曼哈顿一公里之外，就是城中村
尽管出行前柱子（化名）已经搜索过相关信息，但真正站在金边的街头，他还是被眼前的场景震撼到，“满大街都是宾利、劳斯莱斯这样的豪车和破旧的三轮、突突车（tuk-tuk，当地一种改装过的半挂载客摩托）并行，那种感觉太违和了。”
同伴中，杨凯严（化名）年龄稍长些，金边更吸引他的是城市里的年轻气息：那些成群结队带着头盔、骑着小摩托上班的年轻小伙和姑娘，让他有一种莫名的兴奋感。“就是那种朝气！”杨凯严喜欢这种感觉。
东南亚其他国家常见的场面这里也不缺乏，比如人头攒动的赌场、热闹喧腾的酒吧和美女聚集的按摩店。但到访过金边的旅行者和买房客，都对弥漫在这座城市中一分为二的生活气质印象深刻：
购物结算可以使用当地货币瑞尔或是美元，在数额偏大时，后者的流通性更好；从市中心高楼顶层酒廊向外延伸的夜景中，既有被明亮光束包围的大型购物中心，也有低矮居民楼中的暗夜烟火；从酸辣甜口的传统柬埔寨餐厅路过，下一家或许就是装修摆设和味道都绝对纯正的法式餐厅。
来自中国的买房团成员到当地的赌场体验。受访者供图
连房屋也分为排屋和公寓两种。
老一辈或收入较低的人群在排屋居住。那是一种被修建成长条形窄门脸的楼房，面宽进深比大概为1:4——过去，柬埔寨人家少有空调，住户们用这样的构造避开热带阳光直射的高温。
但排屋的物业安保、小区环境、装修配套都不完备，到了雨季，有时还会面临昆虫老鼠的不定期惊扰。中产家庭或是外国人大多选择住到现代化的公寓中。
在金边生活两年的房产从业者李思嘉，这样描述他眼中的这座“贫富共存之城”：在市中心，比如安达大厦、加华银行附近拍照出来是北京CBD、纽约曼哈顿的感觉，但往外走一公里，便是城中村一样的建筑。
在对金边的众多比喻中，一种生动的说法是：这里拥有中国四五线县城的街景、二三线城市的房价、比肩北上广的消费水平和近似香港的国际化社群环境。
今年初的一组公开数据加以诠释了金边的房价：这座面积约为北京1.4个朝阳区的“柬埔寨第一大城市”，在2018年以16.7%的房价涨幅领跑全球。推高当地房价的置业者中，除了有来自日本、马来西亚、新加坡等国的海外投资者，还有不少占比的中国人。
金边街头随处可见豪车。受访者供图
无论是出于旅游、养老、教育、移民等方面的因素考量，柬埔寨都不是中国买家置业清单上的第一选择。“这几乎是过去几十年间，中国买家在海外置业时第一次选择比中国差的国家，”为柬埔寨多家房产开发商提供营销服务的张奇琛（化名）注意到，“以前海外买房通常去欧美，哪怕是东南亚，也更倾向泰国。”
柬埔寨正式向海外人士开放房地产市场是在九年前，柬埔寨国会颁布《外国人不动产产权法》，外国人凭借一本护照便能购买第二层以上的房屋，并拥有100%的房屋所有权和永久产权，后续还可进行租赁和转手交易。
尽管此后几年里，先后有来自全球各地的开发商到金边买地盖楼，但市场反应相对平淡。变化始于去年年中柬埔寨大选后，当地房产人士介绍，政局形势稳定带来大量的投资客，一部分资金充沛的豪客涌入西哈努克港买地，而个人买家则大多选择更稳妥的首都金边。
当柱子无意间获知金边买房的渠道后，这位年轻人迅速动身。同行的杨凯严并没有这么冲动，他经过慎重的决策，才决定前往金边。
像是一次探险
在中关村见面时，杨凯严戴着一副无框的扁圆形眼镜，镜片擦得干净透亮，上衣是一件蓝白格子的短袖衬衫，言谈举止间带着斯文儒雅的学者气质。
杨凯严选了一家离单位车程不到10分钟的连锁咖啡馆，时间对于他这种在高校从事研究的人来说很重要。两个小时后，他还要急着要赶去一场行业会议。
他看起来并不像是个投机客，最擅长的是与电气打交道，在实验室里带着学生们做科研，连朋友圈里转发的新闻也是和磁悬浮、超导电机相关——以至于和柱子等团友在金边参观样板房时，他的关注重点都围绕在“这个开发商配套的空调和电板开关是什么品牌”、“这套房子的电路设计合不合理”。
中国买家柱子在金边看房团行程中的照片。受访者供图
过去的人生经历中，这位70年代出生的中年男人过着按部就班的生活：一路奋发读书到硕士毕业，到北京进入专业对口的单位工作，和妻子结婚多年养育一子。
杨家三口人住在北四环的单位过渡房，但早在北京房价暴涨前的2006年和2013年，他和妻子先后在北京西北边置业两处。这两套交给中介打理的闲置房产为他带来的年租金大约24万元人民币，这几乎与杨凯严的年薪持平。
在所有开支中，夫妻俩对儿子的教育投入不遗余力：除了辅导语数外三门主课，一周7天的业余时间也被见缝插针地安排满当。小提琴、声乐、乒乓球、游泳、足球、跳绳，光是这些培训班费用，杨凯严保守估计一年大概需要花费6、7万元。
这一典型的“海淀家长”在面对海外资产置业时，并没有快速做出决定。
理工科背景的丈夫和搞互联网行业的妻子提前查询了所有关于金边公开的报道，但发现信息的准确度难辨。比如连金边到底现在有多少人口，金边市政府的网站数据还停留多年前的147万人，但百科数据和地产广告商的数据统计从300万人到450万人不等。
谨慎起见，两人还是对这次购房做了精算表格，讨论范围从分期付款还是贷款，首付需要多少，租金收益回报能有多少都进行比对讨论。
分析过各种在金边买房的风险后，两人最终达成共识：哪怕最后遭受损失，也是在家庭风险可控范围内，不会对现在的生活造成太大影响。但总的来说，这次在柬埔寨买房超出夫妻俩的经验范围，那种感觉，“更像是一次探险。”杨凯严说。
和杨凯严不同，30岁的柱子跑到金边几乎是凭着一股冲动和直觉。
这位身高1米96的影视特效师，和要好的朋友租住在双桥附近的一处小区里。北漂的这些年，他在北京之外已陆续购入数套房产。
“几乎都是闭着眼睛买的，金边也是。”
旅行看房：花钱买服务
这一趟金边之行，在距离金边机场十几分钟车程的一处楼盘，柱子和杨凯严各自买下一套公寓。这对原本在北京并无交集的陌生人，在遥远的异国做起了邻居。
看房团参观的楼盘之一。受访者供图
事实上，去金边买房的门槛和流程比大多数人想象中更简单。
语言不通、没有熟人、不了解市场都不成问题，只要愿意付钱，从行程住宿、参观考察、签合同转账的每个环节都能找到专人提供服务。
柱子、杨凯严和其他几位同伴的第一次碰面都是在机场，在此之前，他们只和一位叫“老刘”的中间人单线联系，由他对接安排柬埔寨的行程。
在中国的金边买房团中，老刘算得上知名人物。不到一年的时间里，这位头发有些发白、留着小胡茬的男人已经陆续带领超过10批客人到柬埔寨购置超过40套公寓。
柱子和杨凯严是他的第八批客户。在每一次的看房团中，老刘扮演着“绝对权威”的角色，那些对金边买房并不了解的“小白”高度依赖他的讲解和推荐。每一位团员向老刘交付约7000元人民币的费用。
在金边的第一天行程，所有团员先是奔向市中心的“蛋黄区”考察：这里汇集了各国大使馆和最繁华的商业地段，人流量大，是外资企业高管和高收入人群最青睐的生活居住区。
当然，价格也是走高端路线，动辄两三万元人民币一平米的房价是当地大部分普通居民无法负担的价格。租金价格更是高，几乎与北京核心地段的小区齐平，50平米左右的一居室月租金可达7000-10000元人民币。
柱子说，那些黄金区域位置的楼盘，被比喻成“CEO盘”，“类似北京的霄云路8号或者上海的汤臣一品。”
但这个区域并不会成为这些中国买家们的出手之地——因为价格超出预期。
看房团的重点行程被安排在第二天，也是中间人大力推荐的重点区域——非中心区域的“次级生活圈”。对他们来说，这里更具吸引力：一套面积为四、五十平米的公寓，并不需要太高的资金门槛，70-90万元人民币的房款预算足以。
来自北京的买家们觉得这是一笔相当划算的交易：不到100万元买到顶层游泳池、健身房和配备家具的精装修。
近年中柬两国交流频繁，金边街头有不少汉语课程广告。受访者供图
杨凯严心动了。人还没出国，光是听中间人介绍和看图片信息，他便先行转账房款总价的30%，预定了一套紧挨着金边一所国际学校的公寓。抵达柬埔寨后，杨凯严先后考察了四五个楼盘，再次爽快出手，为第二套心仪的房子支付了2000美金的定金。
两套公寓都是期房，总房款超过160万元人民币，2020年才能交房。其中，那套“学区房”不能贷款，需按季度分期支付给开发商，直到封顶后付完最后一笔尾款。
事实上，大部分中国买家在金边的购房经历称不上出手阔绰，甚至有些谨慎。一套至三套是最常见的，户型也大多偏好一居室的小公寓。
金边当地一个楼盘的项目负责人Ben Li介绍，在他这几年接触的中国客户中，只有一对做外贸生意的夫妻有过类似的“辉煌战绩”：一次性付款约1500万人民币买下15套公寓。
“韭菜”客户，90%赚不到钱
在中国买家的“一站式看房团”行程中，有一些细节是难以言明的，比如中间人的佣金比例。
柱子和杨凯严在金边买房的选择很大程度上基于老刘的判断，这或许与老刘自己也在柬埔寨投资了两套房产有关，像是一种隐型广告。但没有人知道老刘能从一次看房团的活动中赚到多少钱。
据当地的房产从业者孔宇（化名）介绍，由于买卖双方的信息不畅，中间人向客户推荐什么品质的楼盘完全凭良心，不少代理人会主推佣金更高的中国开发商楼盘。
通常，代理拿到总房款的佣金点数从4%-15%不等。如果按10万美金一套的公寓总房款、8%的中位数佣金计算，光是成交一单客人，代理便能赚到人民币约5万5千元，这远远高于国内中介的佣金点数。
还有一些带有营销套路，中国买家们或许并不具备辨别能力。
正在施工的一处楼盘现场。受访者供图
比如，杨凯严和柱子在金边不同楼盘考察时，发现有些是按套内面积计算，还有的是按照建筑面积计算。
不止一位柬埔寨当地开发商和房产咨询人士表示，在金边本地人购房时，默认的就是套内实得面积。但一些楼盘的销售技巧是，为了让一平米的单价看起来更优惠，会以建筑面积的计算公式来给中国购房者造成错觉。
李思嘉曾碰到过一些匆匆而来的中国客户，从买完房到离开，都不知道未来交房后办理硬卡（柬埔寨永久产权的房产证）时只会登记套内面积。
除此之外，还有一些明显针对中国客户的销售策略。比如，厨房设计做成更符合中餐爆炒习惯的封闭式；广告宣传类似“金边是下一个深圳”。而到了买房环节，则满足中国人喜欢打折的习惯，先提高价格再以折扣价售出。
即便杨凯严也清楚知道，打折是对方的销售技巧，但他仍旧受用，“通过打折的形式，让你感觉比较舒心。”
市场不成熟的另一个表现则带来更深层次的隐患：在没有大数据支撑、制度保障还并不完善的柬埔寨，海外买家时常是“灯下黑”的状态在买房。
以更成熟的欧美房产市场为例，买房前可以到专业的房产信息网站查询，具体到每一套房子的历史售价、房屋数值指标、交税情况、成交次数、以及同一街区的类似房型对比都有清晰的明确记录。
但在柬埔寨，这些信息几乎是不透明的，买家们获取信息的渠道非常有限，除了开发商的广告宣传、代理的转述图片外几乎很难查询到更多的有用信息。除此之外，开发商的资质背景、建筑施工团队、是否具备开工许可证等更专业的信息，也因为语言等门槛，限制了很大一批中国买家的专业查询能力。
孔宇提到，在金边一条以首相洪森命名的大道上，进驻了三家不同背景的楼盘开发商，同一个区域的楼盘相隔仅几百米，但每平米的差价最高可达800至1000美金。“比如都在北京东三环这个片区，再怎么差，也不可能你卖10万元一平米，我卖4万一平米对吧？不可能的，这一定是不现实的。”
在当下的金边，有人把这里的房地产市场也一分为二：一边是中国人自己“骗”自己的高佣金、高房价的泡沫市场，另一个是低佣金、本地人热衷购买的真实金边市场。
张奇琛对这个说法表示赞同，他认为两个市场几乎没什么交集，而那些因为过度宣传被吸引到柬埔寨的“韭菜”客户，“90%的人赚不到钱，可能压根没想清楚为什么要在这里买房。”
掘金柬埔寨
即便市场制度并不完善，但并不能阻挡买房客涌向海外的热情。早在柬埔寨这两年的购房热潮涌入之前，已经有中国人陆续来到此处掘金。
Ben Li的家族见证了这一发展历程。早在24年前，Ben Li的长辈们就从香港前往柬埔寨。
90年代，即便是在首都金边，街上也很难看到电动车和摩托车。早期的日本商人、欧洲商人、港台商人大多因从事外贸生意将工厂从本地搬到金边——工厂需要大量招工，柬埔寨、孟加拉国、越南的低人力成本极具优势。
几十年间，Ben Li的家族在柬埔寨发展迅速，拥有当地最大的成衣工厂，雇佣超过3万名员工。
2014年以前，在金边的房地产市场几乎看不到中国开发商的身影。Ben Li明显察觉到中国内地的资本第一次进入柬埔寨，大约是在五年前。
来自中国的开发商李甫成记得，直到2017年，才有少量的中国地产商楼盘在金边楼市露面，“但那时候也就四五个，一只手就能够数过来，而且开发量也比较小，直到18年大选前后，大批中介公司涌进来，才带动了中国的买家。”
如今，充斥在柬埔寨楼市的既有本地项目，也有大批海外开发商的项目，一些知名的中国地产品牌也将市场开拓到金边，加入混战的局面。
但在柬埔寨楼市，一个比较公认的数据是，目前金边的存量市场大约在两万套左右，难以满足庞大的需求。月租金大多从几百到一千多美金不等，在商业繁华、交通便利的黄金地段公寓甚至出现一房难求的现象。
Ben Li提到在当地统计的一组数据，每年大概有3万多外国人从国外直接去到金边工作，还有约20万人从柬埔寨其他城市搬到金边。“这是柬埔寨的底。”Ben Li的理解是，这些才是真正需要在金边买房或租房常驻的人群，也是大部分海外买家在金边购房后出租或未来转售的对象。
至少在柱子的预想中，这套位于金边略偏远区域的小公寓未来有很大希望涨到与金边成熟区持平的价格。他甚至并不担心十年后是否有人来接手，“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，不担心到时候卖给谁，肯定是比我现在买的时候要高。”
（应受访者要求，柱子、杨凯严、张奇琛、孔宇为化名。）