765万套,这是广州目前的房屋总量。
然而,建了这么多房子,广州打工人还是买不起房。
广州实际管理人口约为2200万,1215万非户籍人口中,只有100万人拥有自己的房子,占比仅仅8.2%。
其中55%非户籍打工人,住在“挨挨挤挤的握手楼,灰暗不见光的巷子,逼仄曲折如同迷宫”的城中村。
(数据来自2021年4月25日的新闻联播)
2021年广州的房价收入比为18.3,隔壁“优秀示范生”长沙为7.6,相差2.4倍。近两年,广州的房价又开始了新一轮的大涨,打工人买房越来越艰难了。
广州1115万打工人的住房,如何保障?
去年6月份,国务院提出“需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。”
同年9月,广州宣布将于2025年建设筹集66万套保障性住房。
广州正在走向“新加坡模式”?
广州——探索中国保障房模式先行者
对广州庞大的非户籍打工群体来说,充足的保障性住房可以降低他们的住房成本,同时充足的保障房投入市场,也可以有效稳住房价的发展。
现在,保障房建设,被放在了前所未有重要的位置上。
PS:本文所讨论的保障房不包括棚改安置房,主要包括公租房、保障性租赁住房和共有产权房。
从1986年建设解困房算起,广州市保障房建设已历经36余年,是最早探索保障房建设的城市之一。
(广州富力金沙洲保障房项目,图片来自网络)
但是在2017年之前,我国大多数城市以棚改安置房为主,因此公租房、保障性租赁住房和共有产权房体量比较小。
截止2018年,广州共筹集和建设保障性安居工程 30.3 万套,其中公共租赁住房 13.4 万套。
已交付使用的保障性住房小区达 30 个,其中,住宅套数 5000 套以上的大型小区有 10 个。
显然,这些保障房对于庞大的打工人群体来说,仍是杯水车薪。
早期广州的保障房社区主要位于主城区,白云区、海珠区和天河区较密集,如金沙洲新社区、同德围同德花苑、棠下唐德花苑等。
(图片来自:论文《广州保障性住房的困境与出路——与香港的比较研究》,作者:魏宗财 陈婷婷 孟兆敏 钱前)
近些年,保障房社区逐渐向黄埔、南沙等转移。如大众较为熟悉的萝岗和苑、榕悦花园等,均在黄埔区。
(黄埔部分保障房社区区位图)
随着越来越多的人口流入,广州正在加快保障房建设步伐。
2021年1月-7月,已经完成筹建13.37万套(间)保障房,其中绝大部分为保障性租赁住房。
保障房,保障了谁?
政府一直在规划每年盖多少万套的保障房,但是到底谁需要保障房?当然是年轻人、刚工作的人、进城的农民工以及真正有困难的家庭。
每年源源不断新鲜血液的流入,是广州保持年轻的秘诀,帮助年轻人解决住房问题,是广州的责任。
保障性租赁住房主要解决解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,这也是广州保障房建设中的重中之重。
“十四五”规划中,广州提出要建成66万套保障性住房中,保障性租赁住房就占了60万套,占比90.9%。
公租房主要保障低收入家庭的住房问题,三口之家人均可支配收入低于2971元,家庭净资产不超过56万元,就符合申请条件。
相对于之前月人均可支配收入低于2000的标准来说,现在广州申请公租房的要求其实挺合理的。
但是,最大问题在于公租房数量太少,即使符合了申请条件,也很难排到队。比如2020年,来穗人员公租房只有350套……
保障房体系中,共有产权房是一个“新物种”,最开始由北京上海等城市于2014年开始试点。
购房者可以只需只付5-8成房款,就可以买到共有产权房,政府和购房者共同持有该套房的产权。也就意味着,要出租或出售,条件极为苛刻。
位于白云区白云湖数字科技城的鸦岗保障房项目,是广州第一批共有产权房试点项目,预计2023年国庆前交付,可供应2880套住房。
该项目步行5分钟即有正在修建的地铁(13号线朝阳站),周围商圈已开始招商招租,周边配套还不错。
(鸦岗保障房项目实拍,图片来自上游新闻)
同时,番禺新造项目也已获批,预计供应4013套住房。
广州能实现“新加坡模式”吗?
“十四五”广州计划建成131万套住房,其中商品房65万套,保障住房66万套,足以看到政府大力发展保障房建设的决心。
新加坡被公认拥有世界上最健全和完备的保障房体系。
截至2018年3月底,约85%的新加坡居民住在组屋(也就是新加坡的保障房)中。在这种情况下,商品房价格再涨,跟普通老百姓也没什么关系,反正大家都有房住。
91-97平方米的三室一厅,售价是26-32万新元,一个人在新加坡工作6年就能一次性买下。
如果收入太低,还可以找政府贷款,贷款之后还是买不起,还可以向中央公积金局申请,把公积金的钱也用来买房。
剩下的15%的有钱人,想买怎样的豪宅都可以,房价由市场决定,因此新加坡商品房价格很贵,常年稳居全球前十。
保守估计广州得再建设150万套左右的保障房,才能让如今1115万的无房打工人中的50%,住上房子。这对于广州来说,太艰难了。
因此,广州要完全照搬新加坡的模式,不太可能。
2月,广州住建局发布征求意见,保障性租赁住房租金每年涨幅不超过5%,这又有些“德国模式”内味了。
德国施行严厉的房价和租金管控制度,约4成居民通过租房解决居住问题。
广州“苦房东久矣”,若该政策能够落实,众多“广漂”守得云开见月明指日可待。
广州探索的方向,可依稀看到新加坡+德国模式结合的影子,一方面大量增加保障房数量,一方面从政策端控制租金上涨。
说实话,广州做出此番极具突破性的改革,勇气可嘉,毕竟广州土地依赖度常年排在全国前五名。这次,我们再一次感受到千年商都所蕴含的“敢为人先”的改革精神。
但是,我们面临的现实还是比较“骨感”的。新加坡和德国花了几十年,才能达到如今的“居者有所居”状态。广州,还有很长的路要走。
如今住房商品化改革的趋势,是“高端有市场,中端有支持,低端有保障”,因此在未来较长一段时间内,我们普通人要想在城市安居乐业,依然离不开商品房市场。
◎本文作者 |罗言