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广州,正在走“新加坡模式”?

765万套,这是广州目前的房屋总量。

然而,建了这么多房子,广州打工人还是买不起房。

广州实际管理人口约为2200万,1215万非户籍人口中,只有100万人拥有自己的房子,占比仅仅8.2%

其中55%非户籍打工人,住在“挨挨挤挤的握手楼,灰暗不见光的巷子,逼仄曲折如同迷宫”的城中村。

(数据来自2021年4月25日的新闻联播)

2021年广州的房价收入比为18.3,隔壁“优秀示范生”长沙为7.6,相差2.4倍。近两年,广州的房价又开始了新一轮的大涨,打工人买房越来越艰难了。

广州1115万打工人的住房,如何保障?

去年6月份,国务院提出“需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。”

同年9月,广州宣布将于2025年建设筹集66万套保障性住房。

广州正在走向“新加坡模式”?


广州——探索中国保障房模式先行者


对广州庞大的非户籍打工群体来说,充足的保障性住房可以降低他们的住房成本,同时充足的保障房投入市场,也可以有效稳住房价的发展。

现在,保障房建设,被放在了前所未有重要的位置上。

PS:本文所讨论的保障房不包括棚改安置房,主要包括公租房保障性租赁住房共有产权房

从1986年建设解困房算起,广州市保障房建设已历经36余年,是最早探索保障房建设的城市之一。

(广州富力金沙洲保障房项目,图片来自网络)


但是在2017年之前,我国大多数城市以棚改安置房为主,因此公租房、保障性租赁住房和共有产权房体量比较小。

截止2018年,广州共筹集和建设保障性安居工程 30.3 万套,其中公共租赁住房 13.4 万套。

已交付使用的保障性住房小区达 30 个,其中,住宅套数 5000 套以上的大型小区有 10 个。

显然,这些保障房对于庞大的打工人群体来说,仍是杯水车薪。

早期广州的保障房社区主要位于主城区,白云区、海珠区和天河区较密集,如金沙洲新社区、同德围同德花苑、棠下唐德花苑等。

(图片来自:论文《广州保障性住房的困境与出路——与香港的比较研究》,作者:魏宗财 陈婷婷 孟兆敏 钱前)

近些年,保障房社区逐渐向黄埔、南沙等转移。如大众较为熟悉的萝岗和苑榕悦花园等,均在黄埔区。

(黄埔部分保障房社区区位图)

随着越来越多的人口流入,广州正在加快保障房建设步伐。

2021年1月-7月,已经完成筹建13.37万套(间)保障房,其中绝大部分为保障性租赁住房。

保障房,保障了谁?


政府一直在规划每年盖多少万套的保障房,但是到底谁需要保障房?当然是年轻人、刚工作的人、进城的农民工以及真正有困难的家庭

每年源源不断新鲜血液的流入,是广州保持年轻的秘诀,帮助年轻人解决住房问题,是广州的责任。

保障性租赁住房主要解决解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,这也是广州保障房建设中的重中之重。

“十四五”规划中,广州提出要建成66万套保障性住房中,保障性租赁住房就占了60万套,占比90.9%

公租房主要保障低收入家庭的住房问题,三口之家人均可支配收入低于2971元,家庭净资产不超过56万元,就符合申请条件。

相对于之前月人均可支配收入低于2000的标准来说,现在广州申请公租房的要求其实挺合理的。

但是,最大问题在于公租房数量太少,即使符合了申请条件,也很难排到队。比如2020年,来穗人员公租房只有350套……

保障房体系中,共有产权房是一个“新物种”,最开始由北京上海等城市于2014年开始试点。

购房者可以只需只付5-8成房款,就可以买到共有产权房,政府和购房者共同持有该套房的产权。也就意味着,要出租或出售,条件极为苛刻。

位于白云区白云湖数字科技城的鸦岗保障房项目,是广州第一批共有产权房试点项目,预计2023年国庆前交付,可供应2880套住房。

该项目步行5分钟即有正在修建的地铁(13号线朝阳站),周围商圈已开始招商招租,周边配套还不错。

(‍‍鸦岗保障房项目实拍,图片来自上游新闻)

同时,番禺新造项目也已获批,预计供应4013套住房。

广州能实现“新加坡模式”吗?

“十四五”广州计划建成131万套住房,其中商品房65万套,保障住房66万套,足以看到政府大力发展保障房建设的决心。

新加坡被公认拥有世界上最健全和完备的保障房体系。

截至2018年3月底,约85%的新加坡居民住在组屋(也就是新加坡的保障房)中。在这种情况下,商品房价格再涨,跟普通老百姓也没什么关系,反正大家都有房住。

91-97平方米的三室一厅,售价是26-32万新元,一个人在新加坡工作6年就能一次性买下。

如果收入太低,还可以找政府贷款,贷款之后还是买不起,还可以向中央公积金局申请,把公积金的钱也用来买房。

剩下的15%的有钱人,想买怎样的豪宅都可以,房价由市场决定,因此新加坡商品房价格很贵,常年稳居全球前十。



保守估计广州得再建设
150万套左右的保障房,才能让如今1115万的无房打工人中的50%,住上房子。这对于广州来说,太艰难了。

因此,广州要完全照搬新加坡的模式,不太可能。

2月,广州住建局发布征求意见,保障性租赁住房租金每年涨幅不超过5%,这又有些“德国模式”内味了。

德国施行严厉的房价和租金管控制度,约4成居民通过租房解决居住问题。

广州“苦房东久矣”,若该政策能够落实,众多“广漂”守得云开见月明指日可待。

广州探索的方向,可依稀看到新加坡+德国模式结合的影子,一方面大量增加保障房数量,一方面从政策端控制租金上涨。

说实话,广州做出此番极具突破性的改革,勇气可嘉,毕竟广州土地依赖度常年排在全国前五名。这次,我们再一次感受到千年商都所蕴含的“敢为人先”的改革精神。

但是,我们面临的现实还是比较“骨感”的。新加坡和德国花了几十年,才能达到如今的“居者有所居”状态。
广州,还有很长的路要走。

如今住房商品化改革的趋势,是“高端有市场,中端有支持,低端有保障”,因此
在未来较长一段时间内,我们普通人要想在城市安居乐业,依然离不开商品房市场。

◎本文作者 |罗言