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新加坡建设保障房的办法可以借鉴

新加坡建设保障房的办法可以借鉴

(文/马跃成)

大家都知道,中国的住房制度最早是借鉴了新加坡的办法,比如保障性住房、住房公积金等等都是从新加坡搬过来的,但是,我们创造性的东西太多,走着走着就跟人家不一样了,最典型的住房公积金,本来是为解决穷人住房自己不足的一种补贴方式,我们却搞成了高收入群体的一种避税手段。经济适用房、限价房、福利房等等,最后也成了一些人的赚钱工具。有的人家好几套保障房,有的人能不断通过买房套现,本来房子是住的,结果住房成了最大的投资市场。今年,楼市在深度调控之后,房价开始进入下行通道,中国住房制度迎来一次再改革的机会。现在,回头再看看,我们自己走过的路,再对照一下新加坡的办法,应该是十分必要的。

新加坡,只有700平方公里的国土面积,人口已有450万,被誉为亚洲最适合居住的城市。鉴于中国很多地区发展快速,大楼林立,很多人会说,新加坡已经落后了,城市面貌不及我们县城好。但是,我们的城市除了大马路、大广场、大草坪和标志性政府大楼之外,缺少了城市最基本的元素,人!对人的尊重,以及人们对生活的热情。

新加坡解决住房的经验应归功于政府主导的“居者有其屋”政策,政府每年拿出一定的钱来翻修、重建公共租屋。在新加坡独立之初,住房短缺成为社会两大矛盾之一,市区只有9%的居民能够住上标准的公共住宅,而84%的家庭只能住在店铺和棚户中。随后,新加坡政府进行了大规模的住房重建,采取的办法是政府分配与市场出售相结合,即中低收入者的住房由政府投资建设并实行有偿提供,高收入者的住房由市场提供。

在公共租屋价格上,政府对低收入人群进行补贴,户型面积越小,单位面积补贴越多。加上公共租屋区的大市政基础设施和公共服务设施,由政府相关部门投资,不摊入房价。目前租屋的租售价格比市场价格低50%左右,98%的中低收入家庭都买得起公共租屋。由于低廉的价格,新加坡对租屋的政策定位是以自住为主,对居民购买租屋的次数有严格的限制:屋主在一定年限内不得整房出租;5年内租屋不得转让,也不能用于商业性经营。一个人一生只有两次购买租屋的机会,一个家庭同时只能拥有一套租屋,如果要购买新房子,旧租屋必须退出来,防止投机多占。另外,业主出售购买时间不足1年的房屋,要缴纳高额的房产税。任何人在买卖租屋时如被发现弄虚作假,政府对当事人将处以可能高达5000新加坡元的罚款或6个月的监禁。

现在,新加坡85%人口住在公共租屋,租屋达80多万套,15%人口住在私人住宅。对于月收入超过8000新元的高收入家庭,新加坡规定不能购买租屋,只能购买共管式公寓或私人建筑商兴建的商品住宅。私人房地产市场,你想买多少套就可以买多少套,包括外国人买,这没有什么限制。不过,外国人不管你多么有钱,都不能在新加坡购买别墅,只能买共管式公寓。

为了能让每一位公民都能买得起住房,新加坡政府推出一系列举措:首先,推行公积金制度,进行强制性储蓄,即规定雇主和雇员各按雇员工资收入的一定比例(雇员20%,雇主15%左右)逐月缴纳公积金,分别用于雇员养老、住房、医疗、保险、教育等用途,使居民购房能力得到大幅提高。银行根据购房者收入情况发放贷款,确保购房者每月还款额比例不会超过其收入的40%,组屋分期付款最长期限可为30年。

其次,在组屋的建设规划中,政府始终坚持小户型、低房价原则,保证绝大多数居民能够负担得起(当地房价不按平米而是按套计算,因而控制户型就能基本控制房价)。一般来说,新加坡中低收入家庭4年至5年的收入之和,或者20年至30年可用于住房消费的那一部分公积金之和,就能够购买一套组屋。

再次,政府对居民购买组屋实行免税优惠措施。如购买三房式以下组屋,出售价格常低于半价;对购买四房式组屋的价格约降15%;对购买五房式的,则稍有优惠。如果购买二手组屋,政府将视买房家庭收入状况,提供1万至7万新元不等的津贴,存入买房者的公积金户头。

新加坡还有很少数处在社会底层的低收入家庭,选择租赁组屋居住。针对收入过低的家庭,制定相应的租赁组屋计划,由政府提供大量津贴,帮助他们找到安居之所。例如,月收入少于1500新元的家庭,可申请租赁一房式(使用面积约33平方米)或者二房式组屋,政府最低以市场平均房租价的10%来收取租金。如果家庭月收入不超过800新元,一套一房式组屋月租价仅有26至33新元左右。

因为组屋价格低廉,带有国民公共福利性质,新加坡对组屋制定了一整套严格完善的管理法规,其核心定位就是以自住为主,对居民购买组屋的次数有严格的限制。新加坡规定,购买了组屋,就必须居住,不允许有空置房;出租组屋必须向政府申报等等。否则,买主将面临高额罚款甚至牢狱之灾。此外,对组屋的购买人资格、再上市及出租管理等问题都有明确细致的规定,处处按章操作,不给投机者留下可乘之机。【本文由“马跃成账号”发布,2018年11月8日】