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导读：从全球来看，中国的房价到底有没有泡沫？
这是一个难以回答的问题。
国际对比是一个很好的参考，但直接拿中国和国外的房价对比非常危险，因为中国的房价太不一样，直接对比很容易产生系统性偏差。
我们本着几个基本原则，分别从宏观和微观两个视角来对比一下。
从微观看，1000万能在世界各地买到怎样的房子呢？
来源丨如是金融研究院（ID：RuShiYanJiu）
作者丨朱振鑫 如是金融研究院首席研究员、
杨芹芹 如是金融研究院高级研究员
中国与国外房价为啥不好比较？
有哪些不一样？
一是计价基础不一样。
中国的“房产”和“地产”其实是分离的。土地为国家所有，住户只有土地使用权，普通住宅产权为70年，期满可以自动续期，商住两用房屋产权多为50年，需要缴纳一定比例的土地出让金进行续期；国外多为永久产权，如美国采用私有财产制，房屋的买卖包括土地，产权是永久的。
这意味着我们的房价中其实只包含了土地的一部分使用价值，而国外的房价中完全包含了土地的产权价值。
二是数据质量不一样。
我们的数据质量都不太好。一方面数据只公布指数，没有高频的绝对价格。另一方面数据有些失真。
数据来自住建部门的网签价，而为了合理避税，大城市普遍存在阴阳合同，网签价基本都大幅低于实际成交价。
举个例子，假设北京一套房子实际成交800万，但一般网签价只做到468万的普宅最高指导价。按照统计局的数据，北京2016年的新房成交均价才2.8万/平米左右，而实际均价早已经五万以上。拿着这种房价去对比分析，结论必然跑偏。
三是统计口径不一样。
全球房价缺少一个统一的官方数据，各国房价统计机构不同、数据来源不同，样本口径也不同，不适合直接比较。国内常用的房价数据是70个大中城市和百城房价，样本城市相对较多，包含了各种商品房类型；
而美国最常用的标普/凯斯·席勒房价指数则只统计20个城市，而且还只统计独栋和联排别墅。别说各国之间没法直接对比，甚至是一国内部直接比较都不完全准确。
四是面积算法不一样。
国内房屋计算的是建筑面积，既包括住房使用面积、墙体占用面积，也包括了公摊面积，楼道、阳台等都计入其中。大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积。
如中国香港采用的是实用面积，等于建筑面积去除公摊面积的部分。
而美国纽约、英国伦敦等使用是使用面积，等于实用面积减去墙体占用面积，也就是真正能够使用的住宅面积。
三种面积之间的关系是：
建筑面积 > 实用面积 > 使用面积
实用面积和使用面积相差较小，建筑面积与使用面积存有较大差异，需要用得房率进行换算，也就是实际居住面积和建筑面积之比。
一般来说，塔楼或是带电梯的住宅得房率约为70%，多层住宅或是不带电梯的楼房得房率约为75%，也就是说国外70多平的房子大概相当于国内100平。
中国的房价要除以得房率才能得到可与国外对比的实际房价，这至少要比原有的房价数据高出20-30%。
五是持有成本不一样。
国内现行的房地产税费主要体现在交易环节，多为一次性成本，只有房产税和城镇土地使用税是针对房产持有环节的，但房产税目前只有在上海和重庆进行试点，还未全面推出。
也就是说如果不交易，中国房屋持有几乎无成本。而国外税费主要在持有环节，持有成本较高，德国、美国、日本、新加坡、英国等很多国家都有房产税，需要在持有期间缴纳。
比如：
北京一套100平左右的房子持有成本只有每年四五千元的物业费。
而在临近华尔街的FLATIRON公寓每年需缴纳1.16万美元/年的房产税和0.85万美元/年的物业费，折合人民币年均持有成本13.47万元，持有成本明显高于国内，这部分成本其实也算是隐性的“房价”。
六是区域结构不一样。
中国是后发国家，城镇化率才54%，区域发展极不均衡，城市和农村、核心城市和三四线城市之间差异很大，如同为省会城市，杭州均价超过6万，乌鲁木齐均价在6千左右，相差有十倍。
国外虽然也有区域和城乡差距，但发达国家城镇化率基本都在70%以上，不像国内分化这么严重。
这导致一个问题，如果比较整体房价，中国的房价可能会被部分落后地区以及农村拉低，掩饰大城市的高房价，和实际情况不符。
七是计价单位不一样。
各国采用的房屋面积度量单位千差万别，国内是平方米，美国和英国是平方英尺，日本和韩国是坪，都需要经过一定的换算，无法直接比较。三者之间的换算比例为1平方英尺约等于0.093平方米，1坪约等于3.31平方米。
既然数据不一样，那直接对比很容易产生系统性偏差。
为了对比的准确性，我们综合考虑各种因素，确定以下几个数据处理的原则：
一是以发展程度近似的代表性城市进行对比，避免整个国家对比的不准确性；
二是以市场数据为准，避免外部干预带来的数据失真；
三是以同一跨国统计机构为准，避免统计口径的不同；
四是宏观的数据维度和微观的案例维度相结合，尽可能的反映房价的真实情况；
五是绝对水平和相对水平相结合，剔除发展水平差异带来的房价差异。
接下来，我们就从这几个原则出发，分布从宏观和微观两个视角来对比一下。
宏观视角对比：
中国内地一线城市几乎全球最高
绝对房价：修正后，京沪深仅次于香港。
宏观层面上，我们选取Numbeo的数据，这是目前世界上最大的在线协作数据库网站，通过用户在线协作实现全球国家和城市生活成本信息实时更新，便于进行数据比较。
为提高可比性，我们选取全球最具代表性的全球核心城市作为样本，具体包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市，自上而下分析全球核心城市的绝对房价和相对房价水平。
我们直接选用一线城市中心区域和非中心区域平均房价进行对比，可以发现排名第一的是中国香港，而内地一线城市京沪深中心城区平均房价名列前茅，但和香港相比还有一定的差距。
根据Numbeo最新7月份核心城市中心城区的房价数据：
第一：香港 28836美元/平方米 遥遥领先
第二：伦敦 17219美元/平方米
第三：新加坡 16494美元/平方米
第四：上海15232美元/平方米
第五：北京15088美元/平方米
第七：深圳13115美元/平方米
北京、上海中心城区房价已超过纽约，深圳超过旧金山、巴黎、波士顿、东京等国际一线大城市。
资料来源：Numbeo、如是金融研究院
单位：美元/平方米
但是考虑到内地常用的为建筑面积，核心城市多为带电梯住宅，选用70%的得房率，进行折算后可以发现：
上海、北京和深圳中心区域实际房价分别为21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米，已经超过伦敦和新加坡，仅次于香港，且与香港差距进一步缩小。
资料来源：Numbeo、如是金融研究院
单位：美元/平方米
再来看一下非中心城区：20个全球核心城市非中心城区房价与中心城区差距明显，部分城市非中心城区房价不到中心城区的一半，但非中心城区总体排名几乎无变化，仅有个别城市调换顺序。
根据Numbeo网站最新7月份核心城市非中心城区的房价数据，上海、北京、深圳7月份核心城市非中心城区平均价格分别为7644美元/平方米、7525美元/平方米、6951美元/平方米，约为中心城区的一半，位居第六、第七、第八，排名依然靠前，但相对中心城区排名有所后移。
非中心城区也按照70%的得房率进行折算后，上海、北京和深圳非中心城区房价分别为10920美元/平方米、10750美元/平方米和9930美元/平方米，仅次于香港。
相对房价：京沪深全球最高
第一个指标是房价收入比：
修正前仅次于香港，修正后全球最高。
房价收入比一般用于衡量房价相对居民收入的合理程度，比如京沪深中心城区的房价收入比平均达到40倍，意味着家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅。
Numbeo网站采用的是公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值，公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值，公寓中位数为90平方米，假设50％为女性劳动力，净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资，在最新7月份核心城市中心城区的房价收入比数据中，房价收入比：
排名第一：香港 47.36
排名第二：北京 44.35
排名第三：上海 43.96
排名第四：深圳 40.14
遥遥领先其他城市，排名第五的孟买只有30.84倍。
资料来源：Numbeo、如是金融研究院
注意，这还没有按得房率折算，如果用折算修正后的房价去计算房价收入比，那京沪深分别达到63.36、62.8和57.34，成为全球买房负担最高的城市。
资料来源：Numbeo、如是金融研究院
第二个指标是房价租金比：
全球最高。
从直观上说，每平方米的房价与年租金之比，度量房屋出租取得的投资回报情况，可用于判断是买房还是租房划算。再进一步说，租金更能反映实际的居住需求，房价如果相比租金高出很多，那意味着房价存在投机炒作的金融成分，可以理解为存在泡沫。
京沪深的中心城区和非中心城区的房价租金比均位于前列，租房的性价比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金时假设一卧室公寓有50平方米，三卧室公寓有110平方米，未考虑税收或维护费用。
在最新7月核心城市房价租金比数据中：
第一：深圳中心城区75.07
第二：北京中心城区70.75
第三：上海中心城区61.65
非中心城区也是如此，占据前三位，均超过57。
国际通行的临界点是25，超过临界值表明该区域房产投资价值变小，租房比买房更加经济。
如前所述，租房的都是实际居住需求，买房的有些是投机需求，房价租金比高说明投机需求超过了实际居住需求，有一定的泡沫。
资料来源：Numbeo、如是金融研究院
资料来源：Numbeo、如是金融研究院
微观视角对比：
1000万在各国核心区能买什么房子？
宏观上的数据更全面，但可能也意味着更多的误差。
我们可以再从微观层面进行一些感性的对比，有时反而更贴近现实。
微观对比无非两种思路：一种是同样的地段和房子对比房价，另一种是同样的价格去对比房子。
我们把这两种方法结合一下，从购房者角度出发，假定现在手头上有1000万左右的预算，投资地点限定在全球各大城市最核心的金融区，然后去寻找可以买到的房子进行自下而上的对比，由此也可以对全球各地的房价有个直观的感性认识。
注：以下1000万可买到的房子大都位于各大城市最核心的金融区，交通便利，生活方便，附近有学校等资源。
1
香港：
中环汇贤居
总价991万，2卧，实用面积41平方米
香港国际金融中心附近中上环太平山高街1号汇贤居一处住宅，楼龄12年，底层西向，建筑面积615尺（合57平方米），实用面积仅为443尺（合41平方米），实用率72%，总价1150万港元（合991万人民币），单价高达24万/平方米，全球排名靠前。
图片来源：中原地产
2
伦敦：
伦敦金融城Park Vista Tower公寓
总价925万 2卧2浴 80平方米
伦敦金融城Park Vista Tower 2卧室现代公寓， 2017年8月份竣工，装修简洁舒适，位于14层，中高层，视野良好，可俯瞰伦敦壮观景色，室内面积80平方米，总价100万英镑（约925万人民币），单价为11.56万/平方米。
图片来源：欧洲购房网
3
新加坡：
金融中心滨海湾嘉御苑
总价1009万 3卧2卫 112.6平方米
新加坡嘉御苑3卧2卫高级公寓，2018年1月份竣工的新房，精装修，房屋面积112.6平方米，总价211万新币（约1009万人民币），单价为8.96万/平方米。
图片来源：链家
4
上海：
陆家嘴附近世茂滨江花园
总价950万 1室2厅 85.07平方米
陆家嘴附近世茂滨江花园的1室2厅，2009年建成，精装修，满五不唯一，建筑面积85.07平方米，总价950万，单价为11.17万/平方米。
图片来源：链家
5
北京：
金融街晶华小区
总价1000万 1居室 78.24平方米
金融街西城晶华小区精装修一居室，2008年建成，满二不唯一，建筑面积78.24平方米，总价1000万，单价为12.78万/平方米。
图片来源：链家
6
纽约：
曼哈顿下城区FLATIRON公寓
总价920万 1居室 66平方米
纽约曼哈顿下城区邻近华尔街的精装修一居室公寓，1989年建成，总价920万元，使用面积66平米，单价为13.94万元。
图片来源：北美购房网
7
深圳：
福田区雅颂居
总价990万 2室2厅 86.99平方米
深圳福田区CBD附近的雅颂居，精装修，2室2厅，2004年竣工，总价990万元，建筑面积86.99平方米，单价为11.38万元。
图片来源：链家
8
旧金山：
旧金山湾区蒂伯龙公寓
总价1019万 3卧2卫 198平方米
旧金山湾区蒂伯龙精品公寓，精装修，3卧2卫，1990年建成，总价1019万元，室内面积198平方米，单价为5.15万元。
图片来源：北美购房网
9
巴黎：
中心商务区拉德芳斯附近顶楼公寓
总价926万 3卧2浴 176平方米
巴黎中心商务区拉德芳斯购物中心附近的顶楼公寓，3卧2浴，总价926万元，套内面积176平方米，单价为5.26万元，还附带一个38平方米的冬季花园。
图片来源：欧洲购房网
10
波士顿：
市中心公寓
总价1049万 1卧1浴 83平方米
波士顿市中心建造于2016年的优质公寓，1卧1浴，总价1049万元，室内面积83平方米，单价为12.64万元。
图片来源：北美购房网
11
东京：
新宿区富久町Tomihisa Cross Comfort Tower公寓
总价930万 3卧1浴 75平方米
东京新宿区建造于2015年的Tomihisa Cross Comfort Tower公寓，3卧1浴，位于47层，视野极佳，东京夜景一览无余，总价930万元，室内面积75平方米，单价为12. 4万元。
图片来源：亚洲购房网
结论
综上，对比的结论已经很清晰：
第一，从绝对水平来看，中国核心城市的房价在全球位居前列。
第二，从相对水平来看，中国内地的核心城市房价在全球是最高的。
第三，如果房价没法进一步的上涨，目前的租金回报是严重偏低的，房地产作为一个投资品的属性会越来越弱。
第四，全球大部分核心城市都面临高房价的难题，尤其是香港，比京沪深等城市房价高的多。不能以单纯的房价高低、收入或者租金比来判断房价是否合理，即便有泡沫，也不一定会崩溃，至少短期不会。
（声明：本文内容仅代表原作者观点，不代表21世纪经济报道，不构成投资建议。）
21君
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本期编辑 刘巷
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