萝卜点评，万事通说房事！
新加坡楼市持续回暖，今年第一季度的私宅整体价格上涨3.9%，季度涨幅创下八年来的新高。市场预期今年的私宅价格增长将介于7%-17%之间。
楼市前景看好，最近就有不少人问我，萝卜啊，新加坡房子挺好，就是税太贵了。有什么办法可以少交点税，尤其是针对外国人的15%额外买家印花税。
非法避税的事情萝卜不敢做也没招儿，按照现行的法律法规，在特定情况下，合理避税的办法倒是有几个。
今天这篇文章里，我会跟大家分享一下，几个常见的合理避税办法。
具体解释这些个办法之前，得先交代一下背景前提。
首先，新加坡购买房产，不管买家是什么身份，一律需要缴纳房产印花税(BSD)。
▵图表来源自《联合早报》
除了一视同仁的印花税以外，按照不同的买家身份，以及名下房产数量多少，还有不同额度的额外买家印花税(ABSD)。
下面的表格详细列出了额外买家印花税的征收税率：
注意下面两行重点。
1：新加坡公民+非公民身份的夫妻，联名买第一套房产时，按照公民身份计算，免交ABSD。
2：根据自由贸易协定（FTAs），以下五个国家的国民或永久居民获得与新加坡公民相同的税收待遇：
冰岛，列支敦士登，挪威，瑞士的公民和永久居民。美国公民。
背景交代完了，下面可以具体讨论一下如何省税了。
1以孩子的名义置业
我遇到过几次了，买家说自己全家都是外国人身份，15%的额外买家税怎么都省不了了。再仔细一问，哦，孩子是美国公民。
美国公民这个身份，跟新加坡公民一样好用啊亲。
买第一套房，免交额外买家印花税。
100万的房子就能省下15万啊。
如果孩子年满21周岁，什么也不用说了，叫他/她飞过来一趟买吧。
如果孩子未满21周岁，娃娃不用过来了，父母就可以买。
以未成年孩子的名义买房，父母需要在孩子的名下成立一个信托(Trust)，具体文件可以交给律师去做。
信托成立以后，房子买在孩子名下，享受首套房免交15%的税。在孩子成年以前，父母作为信托管理人，可以自由处理房产，包括买卖或者出租。
相对的，未成年人信托方式买房，也有两个限制。
一个是不能贷款，需要全款买房。
还有一个是这笔房款以后属于孩子名下了。等到孩子满21周岁的时候，如果房子还在，法律上完全属于孩子拥有。如果房子已经卖掉了，卖出的房款需要交给孩子。
这个办法适用于以下两种情况：
1.孩子是自贸协议下的五个国家公民/永久居民。
2. 孩子是未成年的新加坡公民。
2妥善利用产权份额
这个办法适用于夫妻两人，一个是本地公民身份，一个是非公民身份，家庭打算买二套房的情况。
在新加坡说起家庭二套房，只可能是两种情况。一种是一间组屋一间私宅，一种是两间私宅。
有组屋的情况都比较复杂，我们在文章后面部分会继续讲到。
这里先讲简单的。家庭想买两套私宅，比方说，一间大公寓自住，一间小公寓投资。
最简单的办法，当然是一个人名下买一套。
但是这样，非公民那一方的额外买家税就没办法避免了。
比方说二套房买的是80万的投资性质小公寓。
如果非公民配偶是永久居民还好，5%的ABSD，需要缴纳4万新币。如果是外国人身份，15%的额外买家税，要缴纳12万新币之多。也是一笔不小的开支了。
想要省下这笔开支，需要从买第一套房就开始妥善计划。
第一步：夫妻联名购买第一套公寓。
注意，房产产权按照公民一方1%+非公民一方99%的份额划分。具体文件可以交给律师去做。
因为这是公民名下的第一套房产，按照政府规定，免交ABSD。
购买手续完成以后，这个房子就是夫妻两人联名拥有的了。
第二步：公民把自己名下的1%产权转卖给非公民身份的配偶。
产权转让相当于一次房产买卖。这个转让交易，买家同样需要支付印花税。但是因为转让的产权只占1%，印花税按照房价的1%计算，是个很小的数额。
我们举个具体的例子。
老张是公民身份，张太太是外国人身份，买下的公寓价值100万。
这个公寓是两人名下的第一套房，按照老张1%+张太太99%的产权联名购买。公民首套，免交ABSD。
购买完成以后三个月，老张把名下的1%产权转卖给张太太，公寓还是按照100万的市价计算价值。
张太太需要支付的房产印花税(BSD)是：
100万X 1% X 1% = 100元。
张太太需要支付的额外买家印花税(ABSD)是：
100万 X 1% X 15% = 1500元。
因为买下不足一年就转卖了，老张自己需要支付一笔12%税率的卖家印花税(SSD)：
100万 X 1% X 12% = 1200元。
税费总计：2800元。
如果老张夫妻两个不着急，买房三年以后才转让产权，老张那边的卖家印花税就不用交了。
产权转让完成以后，现在老张名下没有任何房产了。
于是他可以放心的去买家庭二套房了。
还是公民首套房，免交ABSD。
办法三： 大胆去尝试，勇敢去申请
刚才的办法二，说的是公民+非公民家庭想要购买二套房（私宅）的情况。
现在我们说说已经拥有一套组屋，并且住满了5年MOP的家庭，想要入手二套房的情况。
这个情况原本是很容易合理避税的，只需要做一个组屋转名(Owership Transfer)就可以了。
可能是这么做的人太多了，建屋局在2016年出台了一个细则，详细规定了组屋转名的流程。
2016年的细则规定如下：
第一种方式，Transfer of Ownership.
现屋主通过产权赠与的方式把名下的组屋权益转给他人。转名的过程不牵涉金钱交易。
原因：必须因为家庭结构的改变。 例如结婚，离婚，屋主去世。或者，现有屋主失去了公民/永久居民身份，必须通过transfer of ownership来保留组屋。
条件：必须转给直系亲属。比如夫妻，父母，孩子，兄弟姐妹。
第二种方式，Resale of Part-Share
在这种方式下，现屋主通过金钱交易把名下的组屋权益卖给他人。
条件：夫妻之间不能交易！
细则出台以后，市场上哀鸿遍野，大家都觉得夫妻之间除非离个婚，想要婚内组屋转名基本没戏了。
但是！
我有客户不死心，公民+永久居民家庭，去年递交了组屋转名申请，很神奇的通过了。
总之，家庭拥有组屋，买二套房想省些税，迫切要做组屋转名的，不要怕，往前走，直接去建屋局交个申请。
Case by case个案评估，说不定你的申请就通过了呢。
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