近年来，关于中国房地产业进入后开发时代的观点时有所见，然而，对此深入的研究、系统的阐述似乎还没有。围绕这一主题，2020年我们研究院专门进行了几次讨论，并在此基础上完成了本课题报告。课题报告从阐述后开发时代的概念和意义入手，在对典型国家案例剖析之后，对中国情况进行了比较系统的分析，从而认为中国房地产业正在进入后开发时代。在此基础上，本课题又研究论述了后开发时代的特征、趋势以及应对。希望本课题的研究成果有助于正确认识2020年抗疫背景之下的中国房地产发展，并加深对开发时代中国房地产的科学认识。
课题涉及数据较多，这里简要的分几次分享给大家。
从国际经验与一般常识来看，判断房地产业步入后开发时代的核心指标是住宅新建量见顶。
经过我们的研究，住宅建设规模的见顶，与五大因素有关：经济大周期、城市化率、人口、住房饱和度、住房政策。
本期分析一下住房饱和度与新房规模见顶的关系
日本经验：套户比超1（1967年首超1，1996年1.13）
二战结束以后，日本大力发展住房市场，制定了大量的法律来推进住宅建设。比如，1950年颁布了《住房金融公案法案》，住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款，这些政策推动了住房市场的繁荣。在1959年至1968年，日本提出了“实现一户一套住房”的政策，利用政府、民间、个人集资等力量来进行建设。1967年，套户比首次超过1，基本实现了“居者有其屋”的目标。
整个70年代，日本住房新开工面积一直处于高位，到1980年，套户比达到1.09，已经告别住房短缺。按常理来说，1980年日本城市化已经进入平稳阶段，住房也不再短缺，此后的住房新开工量应该是逐渐下降的。但是，1985年广场协议签订后，日本房地产泡沫开始积聚，经过1986-1996年的住房建设热潮，1996年套户比达到了1.13。此后日本住房新开工面积不断下降，套户比缓慢上升至2010年的1.15，近10年基本稳定在1.15左右。
韩国经验：套户比超1（2009年1，2015年1.02）
1988年之前的多年，韩国住宅套户比处于下降趋势，主要原因是韩国人口快速增长，但住房供应量不足，导致供不应求。1989年，韩国政府提出了建设首都圈新城镇的提案，大量建设卫星城及完善的配套设施来疏解人口。1989-1994年首尔南部建设5座卫星城，容纳百万人口，卫星城由近及远、逐步外扩，配套不次于首尔市区。因此，1988年之后新房规模大幅上升的主要原因之一是韩国政府大量建设住宅，套户比也同步迅速增长。
2010年，韩国套户比才达到1的水平，随后仍非常缓慢的增长，到2015年也不过才1.02的水平。也就是说，韩国的住宅供应长期不足，到2015年也仅仅是刚好达到供需匹配，从这个角度来看，也可以一定程度上解释为何2015年会出现第二个新房竣工规模高峰。
中国现状：城镇住房告别短缺时代
1、城镇人均住房建筑面积已达40平米
国家统计局数据显示，2019年城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。1978年，我国城镇居民人均住房建筑面积仅为6.7平方米，大多数城镇居民都处于“蜗居”状态。2000年，城镇居民人均住房建筑面积首次超过20平方米，居民住房条件稍有改善。随着房改后房地产市场的快速发展，2007年城镇居民人均住房建筑面积达到30平方米，居民住房水平获得了明显改善。预计2020年城镇居民人均住房建筑面积将超40平方米，已经告别了住房短缺时代。
未来我国城镇人均住房面积将能增长到什么水平？
在此我们做些国际比较。考虑国际上对人均住房面积的统计一般不分城乡，但城镇人均住房面积一般小于农村，我们简单以0.85的系数把各国全国人均住房面积换算为各国城镇人均住房面积（新加坡没有农村，除外）。
全球主要国家中，美国的城镇人均住房面积遥遥领先于其他国家，达到67平方米，这与美国地广人稀、住房形态以独栋类HOUSE为主有关。
德国、法国和英国这三个欧洲发达国家城镇人均住房面积40平方米左右。这三个国家的城镇化形态是以中小城镇为主体，大城市较少，东亚国家存在明显差异。因此，其中小城镇住宅形态，决定了全国城镇的住宅户型面积及人均面积影响。
亚洲国家的城镇人均住房面积普遍较小，日本33.5平方米、新加坡30平方米、韩国28平方米，这主要与亚洲国家人口密度较大，城市以公寓类为主的住房形态有关。日本虽然存在大量的一户建住宅，但面积普遍较小，远小于美加澳等国家的HOUSE。俄罗斯虽然地广人稀，但人口基本集中在欧洲部分的莫斯科、圣彼得堡等大城市，城镇人均住房面积也比较小，仅为28平方米。
国际上，对住房面积统计的口径一般为按墙体中缝计算的套内面积，而中国一般是含公摊的建筑面积。为了具有可比性，我们把2019年中国城镇人均住房建筑面积39.8平方米，按照0.8的系数折合为31.8平方米，即为套内面积。
目前来看，我国的人均住房面积依然小于美欧日等发达国家，距离日本还有5%的提升空间，距离英法德还有20%的提升空间，距离美国则有一倍以上的提升空间。以我国的人口基数和地理条件来看，今后城镇的居住形态还将以公寓类为主，因此要达到美国的人均居住面积，基本是不可能的。
相对而言，我国的国情及住宅发展与日本有较高的相似性，因此随着经济的持续发展和人民生活水平的提高，不久的将来，我国肯定能达到日本的人均住房面积。如果同时考虑到未来我国城镇化的大中小城镇结构将更加均衡发展，也可适度参考德法英的人均面积标准，综合考虑日德法英四国成熟平稳期的人均住房面积水平为36平米，我国还有10%的提升空间；如果换算成建筑面积，则未来我国城镇人均住宅建筑面积达到45平米时为成熟平稳期，或者说住房饱和期。
2、户均住房套数已经超过1
2020年4月，中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组 发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。调查显示，城镇居民家庭的住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。（这一数据及调查口径可深化探讨，但户均套数超1是可以确定无疑的，这说明我国已经告别了住房短缺时代）。
另外，2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在北京发布《2017中国城镇住房空置分析》报告。报告指出，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。
根据日韩经验，住宅新建量见顶的四个重要条件：
1、从经济增速看，2011年我国GDP增速“破10”，2012年“破8”，2016年“破7”，已由高速增长转向中速增长。从这一因素看，已经接近或初步具备住宅新建量见顶的条件。（详看：经济大周期变迁中，新房市场规模何时见顶？）
2、从人口来看，我国总人口目前还在继续增长，但劳动年龄人口已于2013年见顶。从这一因素看，完全具备住宅新建量见顶的条件。（详看：国际规律：我国劳动人口2013年见顶，新房规模必然出现拐点！）
3、从住房饱和度来看，我国户均拥有的住房套数超过1，城镇人均住房建筑面积40平方米，已告别住房短缺时代。从这一因素看，具备住宅新建量见顶的条件。
4、从城市化率看，官方统计数据2019年我国的城镇化率为60.6%。但对于这一数据，研究界存在较大争议，其中李迅雷等人认为存在严重低估。由于我国长期存在城乡二元化现象，在城市（镇）化率的统计口径上，与发达国家不一致，因此造成这一指标很难与发达国家相比。另外，城镇化率60.6%的数据，明显与我国经济、人口、套户比等三个指标所处阶段背离！而日韩则无这种背离。因此，我们倾向于认为当前我国城镇化率存在低估，如按发达国家口径，当前应达到70%左右。（详看：我国城镇化率严重低估，住宅新建量已现拐点！）
据此，基本可以认为，当前我国住宅新建量大概率已经或者正在构筑历史大顶。
还有一点需要指出，上述日韩住宅新建量为全社会口径。在此，我们同时比较一下我国全社会住宅与商品住宅（由房企开发建设）的新建量。下图表明，我国商品住宅竣工面积2014年出现历史高点，其后振荡中小幅下降，但考虑到2019年商品住宅新开工面积创新高，预计未来几年商品住宅竣工面积存在创新高的小概率，目前属于筑顶阶段。我国全社会住宅竣工面积2011年出现历史高点，2015至2017年大幅下降，同时考虑到我国城镇地区大规模棚改阶段已经结束，农村住宅已经饱和（人均49平米），因此全社会住宅竣工面积未来不太可能创历史新高了，也即2011年就是历史大顶！
经过98年房改后，本世纪头20年哄哄裂裂房地产黄金20年，已经渐行渐远。虽然未来20年部分地区仍存淘金机会，但全局性的新房大开发时代已经结束，转而进入后开发时代。规模越来越大的存量房市场，正在向我们招起小手……
课题组组长：张永岳
课题组执行组长：杨红旭
课题组成员：崔裴、崔霁、沈昕、王若辰