X

雅居乐发布半年报:“从量向质”的高质量发展模板




在地产圈,如果规模和速度效应均已失效,房企靠什么实现增长?这成为整个房地产行业都需要面对的问题。


而为避免系统性金融风险,确保房地产行业平稳、健康、持久发展,监管政策陆续出台。今年前7个月就有超过350次调控政策出台,平均每月高达50次。传统“高杠杆+高周转”,通过资本撬动估值的行业逻辑逐渐失效。


那么未来的方向该如何调整?雅居乐集团(03383.HK)给出了答案:房企必须具备强大的适应能力,既要稳固的地产优势,又不能只有地产一个优势。


8月18日,雅居乐发布2021年中报。数据显示,在地产业务实现营收、净利润以及预售金额多个指标的增长,实现“三道红线”零踩线的同时,公司完成多元化业务的全面发展。


表面上,雅居乐完成了一家房企实现业绩增长的任务;实际上,雅居乐已围绕“人居体验”构建全价值链。而且无论市场表现还是财务指标都能证明,目前其发展形态完全能适应行业的改变。


雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林表示,“未来雅居乐将继续坚守‘以地产为主,多元业务协同发展’的营运模式,实现整体业务的稳步发展。”


按照陈卓林观点的指向,地产业务是公司巩固大盘的基础,多元化是第二增长曲线。将二者充分融合后,雅居乐将驶入发展的快车道。



人居思维重构地产


国家统计局数据显示,2021年上半年,全国房地产开发投资达到72,179亿元,同比增长15%。整个行业仍在快速发展的道路上,不过房企奔跑的难度正在增加。


根据贝壳研究院统计数据,上半年TOP50房企住宅用地拿地规划建筑面积下降18%,同时成交金额同比增长9%。一边是下降的拿地面积,一边是增长的获取成本,足见平均楼面价正在稳步提升,房企维持长期发展需要投入更多资金。



然而对房企而言,掏钱很困难。


早在一年前,监管部门出台地产“三条红线”的要求,正是避免房企再以承受风险为代价,依靠规模融资快速膨胀的传统路径。当“降杠杆”成为行业主流,地产业务的成长逻辑已然改变。


与此同时,资本市场严格控制资金违规流入房地产行业的态度亦没有改变。


眼下,通过资本杠杆快速放大企业规模的“虚胖式”房企逐步沦为行业边缘,“毕其功于一役”背负高风险的拿地策略,寄望“大投入、大产出”的方式已经没有增长空间。


而是到了考验房企对市场的敏感度与产品力的时候,地产行业回到围绕“人居”的基本诉求,通过用户口碑树立行业地位,带动业绩增长的阶段,这也正是雅居乐的优势所在。


按照雅居乐的规划,地产、物管、环保、景观设计与家居服务等多个领域展开布局,全面覆盖从前端建筑,到中端项目销售运营,再到后端增值服务生命周期。


以其地产主业为例,项目顺利交付并非业务结束的标志,而是其全价值链开始正常运转的起点。以房子为杠杆,全面撬动各项增值服务。


针对差异化居住场景,雅居乐已经建立成熟的“5N”产品体系——雅苑系(一人居)、雅郡系(二人居)、雅府系(三/四人居)、雅宸系(旅居)、山海系(文旅)5大产品系,并在社区内嵌入以乐社区、乐科技、乐全龄、乐健康为代表的N分子生态系统,通过产品与服务,将业主与复合价值链相互衔接。



这种顺应时代的产品逻辑,得到市场的充分肯定,其物业发展营收达到320.92亿元,同比增长9.5%。


值得关注的是,其多元化产业收入也录得64.96亿元(已剔除关联业务营业额),增幅达到54%,在地产主业快速发展的基础上,寻找到了更多的增长点。


“今年来看,我们的投资在地产和非地产方面大概是八二开。”按照雅居乐副总裁潘智勇的观点,目前“人居”价值仍有继续成长的空间。


主业和多元化业务共同支撑了雅居乐业绩全面提升。财报数据显示,上半年公司的营收为385.88亿元,同比增长15.1%;股东应占利润为52.90亿元,同比增长3.2%。



三张王牌


将雅居乐的稳健表现归结为顺应时代的调整,这一点没有问题,但还不够充分。


“中国房地产很难再看到类似以往30%-40%的超高增速。”


意识到风险即将的房企不在少数,很多起步很早,开始面向地产板块之外投放资源。


而雅居乐的多元化发展路径也在2015年开始铺开。


时间来到2021年,雅居乐物业发展业务收入与多元化业务收入的占比已分别达到83.2%与16.8%,未来还将实现多足鼎力的格局,原因是什么?其手中的三张王牌非常重要。


第一张:地产巩固基本盘


虽然多元化是大方向,但动力源头还是来自地产业务的强力支撑。


按照中房网的监测数据,疫情影响叠加政策调控,不断压缩房企生存空间,导致1-6月典型房企销售目标完成率刚刚过半。地产主业这一枝花都开不好,却强求满园春色,这并不现实。


相比之下,雅居乐的表现要优异得多。截至2021年6月30日,雅居乐实现预售金额753.3亿元,同比上升36.7%;实现预售面积484.8万平方米,同比增长19.7%;预售均价15539元/平方米,同比增长14.2%。


按照全年1500亿元销售目标,其销售目标完成率已达50.2%。雅居乐向来有下半年发力的惯性,配合“金九银十”的市场周期,顺利完成全年目标难度并不大。



财报期内,雅居乐新增22个优质项目,总建筑面积达到304.3万平方米,同时继续深耕珠三角与长三角两大战略城市群,进一步巩固其全国业务布局,进一步降低风险系数。地产业务的雄厚实力,提升了全局稳定性。


第二张:指标健康确保发挥空间


这是所有房企必过的关口。如果地产主业的快速增长,底层原因是房企叠加风险所得,嫁接在主业之上的其他业务自然没有足够安全发展的基础,导致风险成本抬升。


主动为核心的地产业务“排雷”,已成为行业的主旋律。曾有机构针对100家上市房企进行统计,2020年40家成功降档,其中10家房企降2档,1家房企降3档;零踩线房企为29家,同比增长70.6%。


上半年,雅居乐进一步改善了财务指标,剔除预收款后的资产负债率为68.4%,同比下降3.5个百分点;净负债率为45.3%,同比大幅降低15.7个百分点;现金短债比提升至1.18倍,已成为零踩线房企。


健康的数据指标,也给资本市场更多信心,促成雅居乐将融资成本降低0.6%至5.96%。按照亿翰智库统计数据,上市地产公司将资金成本控制在6%以内,可以归入“优秀”档位。


第三张:管理团队成功挖潜


当前,房地产行业已经从过去的土地红利时代、金融红利时代,进入了管理红利时代和创新红利时代。


通过管理模式创新,建立标准化、智能化、数字化方式提升企业运转效率,达成“开源”目标的同时实现“节流”效果,成了房企的必修课。这需要融汇符合时代需求的理念、先进的信息化改造能力,以及管理层敢于尝试、善于尝试的意愿与勇气。


在这方面,雅居乐同样表现突出。2018年,为了赋能其“1+N”多元化战略发展,雅居乐推出了“共享服务中心”模式,并率先在财务和人力行政部门实现。这一管理模式被称为SSC(Shared Service Centre共享服务中心),在大型跨国企业总较为常见,优点是可以加速运营效率,实现组织提效。但在房地产企业中应用较少,雅居乐显然走在了前列。相关数据显示,在“共享服务”模式下,财务和人力行政工作均实现提效节本,其中,财务共享提效约70%以上,成本节约50%左右;人力行政共享提效40%,成本节约15%。


“共享服务中心”是雅居乐实现精细化管理和效率发展的一个重要抓手。超前的管理理念与现代化基础框架相结合,帮助雅居乐提升了管理效率。权威机构同样认可这些尝试,为其授予“智慧财务卓越领军企业奖”,德勤中国联合新加坡银行、香港科技大学商学院、《哈佛商业评论》更是为其颁发“中国卓越管理公司”称号。


地产稳根基、健康指标提升耐力、管理实现提质增效,这三张王牌帮助雅居乐构筑高质量发展的根基。



攒底气


当然,只有这三张王牌,还不能确保安全。外界的调控与内部的压力,对房企提出了更大的挑战。


今后很长一段时间,去风险都将是行业的主旋律。上半年出台的调控政策已经超过350项,下半年还会延续该趋势:刚进下半年,监管部门要求买地金额不得超年度销售额的40%;第二批“两集中”供地的城市中,深圳、天津、青岛等多地决定延期。


在调控政策的影响与各地限价压力的夹缝中,房企利润空间不断收窄。


若想维持健康发展,要么家底足够厚,厚到能够支撑企业跨越周期;要么下半年规模拿地,避免入不敷出再次出现,二者必选其一。


既要确保对行业风向的判断不能偏,又要在行业调整期填充资源。在这两方外力的挤压下,还要确保能赚到钱,不过具备强大容错能力的企业将会更加潇洒自如。


在土地储备方面,雅居乐持续推进“2+3+N”——珠三角和长三角两个战略深耕城市群,成渝、京津冀等标准聚焦城市群,以及滇中等N个地区的城市群战略布局。



在这些国家级城市群,雅居乐已经填充好“粮仓”,比如,其在粤港澳大湾区和长三角两大战略深耕城市群土储分别达到1,386万平方米和696万平方米,占整体土地储备的26.2%和13.1%。在行业中拥有如此“家底”的房企并不多,不必面对 “入不敷出”的极端情况。


同时,雅居乐并没有停止“走出去”的脚步,上半年通过招拍挂、勾地及股权收购等方式,新增22个优质项目,新增预计总建筑面积304.3万平方米,总土地金额216.35亿元,进一步策略性巩固了集团全国业务布局,确保未来利润空间,未来增长动力依旧强劲。


可以看出,面对外部的不确定性,雅居乐可以有众多选择:足量的资源储备,短期内能够抵抗不确定性因素的干扰;动若脱兔,“招拍挂”、勾地,以及股权收购相结合的多元收纳土地的方式,帮助雅居乐的控制整体运营成本。


在多元化发展方面,雅居乐还挖掘了更多发展潜力。


在物业管理方面,雅生活上半年营收62.5亿元,同比上升56.1%;在管面积及合约面积分别为4.24亿平方米及5.84亿平方米。


在城市更新方面,已签约合作协议22个,锁定预计建筑面积达1,492万平方米,锁定货值预计4,522亿元,重点集中在大湾区,并向华北及中原地区深入。


在环保方面,期内录得营业额为12.19亿元,同比上升52.6%;同时,品牌综合实力持续提升,获评“中国环境企业50强”及“2020年新兴环保领军企业”等殊荣。


这样看来,雅居乐从主业到多元业务,都为锚定未来高质量发展,攒足了底气。



结语


下半年,唯一的不变就是改变。


眼下已经不是曾经那个躺着可以赚钱的时代,房企必须适应“高周转”、“低利润”、“不犯错”等严苛要求的考验。在这个大浪淘沙的时代,只有优质的房企才能应对周期性调整。


不过从雅居乐的年报不难判断,公司管理层在周期性调整开始前,已经做好针对性布局。无论眼下的储备,还是面向未来的准备,都能做到应对自如。必须承认的是,对未来的精准判断,以及恰到好处的应对,正是雅居乐实力的体现。