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中国投资客泪洒柬埔寨:1100多栋烂尾楼;有投资者上吊自杀;投资几千万的中国商人目前靠卖豆腐为生

记者 周土土

编辑 雪梨王

盛夏的柬埔寨西哈努克港,一栋栋烂尾楼撞入眼帘,外墙上挂着求转售和转租的横幅已经褪色。有些工地杂草丛生,有的则成了停车场。根据当地官方统计,这些烂尾楼足有1100多栋,约占西港所有建筑数量的70%至80%。

对大多数中国人来说,柬埔寨是一个遥远而陌生的小国。十年前,西哈努克港(简称西港)作为柬埔寨的最大港口,因碧蓝海水和洁白沙滩闻名,是小众欧美背包客的旅游胜地。随着中资2013年涌入,这座城市才被唤醒。而如今他们有人苦苦坚守,有人倾家荡产,妻离子散,甚至选择自杀。

西港副省长隆迪曼透露,西港大部分烂尾楼的投资者是中国人。现在政府正在寻找处理方法,毕竟如果这些烂尾楼不继续开工的话,将对西港带来很大影响,尤其是市容市貌、社会稳定和经济发展等。

7月30日,柬埔寨财经部发言人棉速指出,西港“烂尾楼”问题严重阻碍了城市快速发展,该部已成立工作组及委员会,专门对“烂尾楼”进行检查和评估,以寻求解决方案促使大楼恢复施工。

西港街头,出现大量的烂尾楼。

查封网络赌博后,西港变得冷清

西港是柬埔寨第二大城市,中柬企业在当地开发的经济特区吸引了全球170家企业进驻。单是2021年的进出口额就达22.34亿美元,对西港的经济贡献率超过50%。

《凤凰周刊》记者多方采访获悉,这1100多栋烂尾楼,大多兴建于2017年左右。彼时,西港要打造全柬埔寨唯一的经济特区和免税港,贸易、旅游、博彩业一时井喷,被很多人视作中国的“深圳”或“海南”。根据西港省政府2019年的数据,西港当时有90%的产业由中国人投资和管理,包括酒店、赌场、零售业和服务业等。2016年到2018年3月间,西港13亿美元的外来投资就有11亿美元来自中国。

柬埔寨2017年的人均年收入仅1300美金,还处于一个中等偏下收入国家。可是 GDP 增速却高达 7.3%,看起来像是要腾飞的样子。西港房地产项目如雨后春笋般冒了出来,核心城区地价每平方已被炒至8000美金甚至上万。

彼时,西港市中心和沿海地带则出现数千个大楼开发项目,使原本宁静的西港,摇身一 变成为“赌城”。一个弹丸小城,俨然一个大工地。

福建商人黄东2012年到西港从事二手酒店的经营。当时政府开始对外国人实行赌场特许经营(按法律规定柬埔寨人不允许赌博),整个西港只有3家赌场牌照,后来的增长速度非常惊人,到了2018年,官方公布博彩业的牌照已增长到176个。

一些人因此认为,西港会成为继澳门之后寸土寸金的地方,于是开始租地建房。

让投资客们难以置信的是,彼时,经济不发达的西港一套50平方米的一室一厅公寓,月租金高达700美金,折算成人民币约5000元,已经接近北京、上海的房租。 在各方资金推动下,西港带装修的高层住宅每平方米售价要1.3万-1.9万元(如无特殊说明,文中货币单位均为人民币元),金边的房价则高达1.5万-2.5万元/平方米,均比3年前翻了至少一倍。

金边和西港的土地价格也不断被推高。例如,西港独立海滩附近的土地,两年前为二三百万元一亩,如今已经涨到1200万元左右。金边和西港各热门区域的地价普遍上涨了四到五倍,有的涨幅高达十倍有余。

黄东和很多投资者一样,发现不少房子建起来后,马上就有人来交定金出租,无论是工业园区,还是赌场,每一个地方都需要租来给员工做宿舍。据他描述,当时西港在建的楼就像春笋一样拔地而起。于是,他先后参与建了三个楼盘。其中,和朋友租的一块地,一共投资了9000万人民币,修建一栋8万平方的楼盘,如果加上装修,还要追加1个亿。

按照当地法律,外国人在柬埔寨最多可以租地50年,到期后可以再续一次,但总共不得超过100年。因此,很多中国开发商采取租地模式进行开发,其土地使用权最长为99年。“那时被中国人自己玩坏了,几乎都是出租5年或10年,有的15年。还有签了两个合同,出租14年11个月后再续租5年,总共20年。”商人周华透露。

黄东的一个楼盘,租地14年,建成3000平方,每月每平方租金14美金,投资了1000多万元人民币,“根据不同时间,不同地段,租金有高有低,但当初高峰期租地租金很高了”。

此外,黄东还和老乡陈坪合作建了一栋3万平方的房子,陈坪占65%,其他股东占35%,一共投资了7000万人民币。

遗憾的是,这三栋房子,因为无法按时交租,其中一栋被地主收回,其他两栋均成为烂尾楼。

因为伴随博彩业而来的一系列犯罪问题也使西港发展备受争议,柬埔寨政府以维护公共安全和秩序为由,于2019年8月18日下令查封所有网络赌博——这是西港由繁华到冷清的一个重要分水岭。

在此之前,有20多万中国人在西港生活。禁赌令颁布后,数十万名在西港从事这一行业的中国人大规模撤离。截至今年5月,只剩2.34万人。许多赌场和店铺也已关门结业,人去楼空。

根据当地官方统计,这些烂尾楼足有1100多栋。

柬埔寨世邦魏理仕(CBRE Cambodia)高级总监连侬(Lawrence Lennon)告诉《联合早报》,这些烂尾楼大多与博彩业有关,而投资者几乎都是中国人,“这些建筑有些是赌场,有些是员工宿舍,有些是网络赌博园区等。”

逢来发集团执行副主席兼行政总裁王美发说,中国投资商一窝蜂到西港开发房地产,使土地价格从早期的一平方米几百美元,增至三四千美元,“当时的人太多,吃住供不应求。房价涨了,租金涨了,食品也涨。最贵时,一个鸡蛋要1美元。”

西港一家餐厅的老板娘塞赛耶趁租房市场火热,在2018年盖了一栋房子,以每月4000美元租给中国人。但好景不长,中资撤离后,“房子已有三年租不出去了,现在每个月还要倒贴几千元的房贷。”

许多人返回中国后,受防疫政策影响,索性留守国内。“最辉煌的时候,西港光是混凝土搅拌站就有50个,现在一个都没了。当时和西港通航的一共36个国际航班,现在一个月才两个航班。”黄东告诉记者,西港要打造旅游城市,但是很难实现,没客流量,房子就算建好也无法对外出租。

“就算地主愿意给你,也交不起土地租金。”黄东说,他们3万平方的房子,一个月的租金就是15万美金。而且除了租金外,这些房子均和地主约定,15年后房子直接给地主。

楼盘烂尾:被小股东追着写借条选择自杀

陈坪早年在老家从事铁观音茶叶的包装,后来到西港经商赚了一些钱。据透露,他的资金大多数都来自老家的融资,因为都是亲朋好友,开始大家都说拿去投资了再说。后来行情不好后,投资人改口说钱是借给他的,大家追着要写欠条。

房子建到一半,因为无法继续交租金就被地主收回了。2019年,58岁的陈坪回国后,因为压力太大,在自己家楼中楼的梯子上,上吊结束了生命。有知情人对记者透露,陈坪有颈椎疾病,但问题不大,以前的为人口碑很好,后来遭遇“一连串的断崖式下坡,而且人死后,房子也没有了”。

而据当地自媒体报道,一名50岁浙江男子,也因为投资建房失败,2020年在西港自己的房间自杀,警方在到达现场之后,发现了死者留下的遗书。

2020年,一名投资失败者自杀前留下的遗书。

这名男子在遗书中写道,“来柬半年,没有哪一天不为自己犯下的错误受到内心的煎熬和折磨...…一个人的错误判断给大家造成了无法承受的损失...…每天都在噩梦中惊醒...…我知道自己的身上有太多的毛病,但以前从来不做让朋友们失望的事情。自己的事情总是自己扛下来,没想到这一次失算了”。

从遗书来看,死者可能因重大的决策失误,导致很多朋友受连累并遭受重大损失。他自责、内疚,有负罪感。知情者对外透露,该男子自杀的原因是投资失败,难以承受巨大的压力。

他在遗书中写道:“本来想过东山再起,看来希望渺茫。实在无法原谅自己,永别了”。

记者多方联系,未能联系上这位男子的亲友。

一名地主在接受新加坡《联合早报》采访时表示,之前自己将2块土地出租给中国人,其中一处用于建设11层的酒店。不过,现在该酒店的工程停滞不前。他说,2018年,中国投资商每个月的租金为18000至20000美元,不过,现在租金已经下跌了70%。

柬埔寨评估师和房地产经纪人协会主席Chrek Soknim表示,之前,柬埔寨政府还没有禁止网赌时,西港的地价、租金大幅上涨,而且远远超过实际价值。目前,西港一栋房屋的租金为每月2000至3000美元,土地每平方米每月3至5美元,高楼每平方米每月10至15美元。

他补充认为,西港的烂尾楼不仅是因为中国投资商离开而造成的,也因为缺乏来自其他国家的投资,尤其是西方国家。

另外一位福建商人周华,也是在2018年,和股东们投资了三栋框架结构的楼。第一栋和第三栋占地面积不到400平方米,第二栋604平方米,其中一栋现在运营,可以保本。一栋楼全部被偷拆完了,只剩下一个外壳。“我们2019年回中国过年,回来时(那栋楼)已经被偷拆了 。中间,我们也请了当地人看房,但时间长了,也守不住。为了自己的生命安全,也不敢去守了。”周华说。

另外一栋楼,也因为疫情影响正在打官司。周华透露,“地主告我们,让我们净身出户、没收建筑物和土地押金,还要赔偿他们10万美金的损失。2020年3月,我们从国内回到柬埔寨,找地主协调降低土地租金,因为合同里面约定,因为不可抗力因素,或传染病可以免交租金。谈判好几次,对方开口就说,不交就没收,后来我们也无力无资金交地租了”。

周华说自己没有文化,不抽烟不喝酒,不嫖不赌不吸毒。“在中国赚了一辈子的钱,全送到柬埔寨来了,” 他忍不住感叹,“人生最大的失败,是来到柬埔寨。”

多方努力:寻求烂尾楼解决方案

几年前,广东卫视财经节目主持人王牧笛、楼市投资者欧神、经济学家郎咸平三人主推出售的一块约6300亩的土地,将其拆分成小块卖给国内散客,一亩地的价格从20多万一直上调到53万人民币。

一位参与购地的投资人表示,这片土地“目前凉了”。

2018年6月22日,西港发生楼塌惨剧,导致28人死亡,多名政府高官,包括国家灾难管理委员会副主席和西港省长也因此丢官。

目前,1100多栋烂尾楼遍布在这座飞速崛起却盛况难继的城市中,像一道道暴露、撕裂的伤口。据财经部西哈努克省多功能经济特区规划项目总监蒋国丰(H.E. Chea Kokhong)表示,众多的烂尾楼是西港目前面临的大问题,同时也影响了西港的形象。如果一年后大量外国游客和投资者回归,看到西港有这么多烂尾楼会给游客和投资者造成非常负面的印象。

多方正在商讨烂尾楼解决方案。

柬埔寨总商会西哈努克省分会会长周顺适指出,这一连串冲击下,许多施工中的大楼建筑工程被搁置。2019年8月18日柬埔寨政府下令禁止网络赌博,对原本红火的西港产业市场造成第一波冲击;2020年初新冠疫情暴发,令已陷入低靡的西港产业市场雪上加霜;2022年2月俄罗斯进攻乌克兰引发国际油价飚升和通货膨胀上升,再次重创西港。

他认为,要恢复西港所有烂尾楼,需要再投入数亿美元资金,这并非本地地主所能承担,因此必须依赖外国投资。

由于烂尾楼涉及本地地主和中国投资商的合约纠纷,加上部分属于未获当局发出工程许可的“违章建筑”,致使解决烂尾楼问题变得非常棘手。今年7月3日,在柬埔寨财经部和西港省官员主持下,西港中国投资者与本地地主召开会议,讨论解决烂尾楼问题的方法。

针对目前“租地盖楼”造成的烂尾楼问题,以及许多中国投资者需缴纳高额土地租金,否则可能面临建筑被本地地主没收的局面,柬埔寨华人慈善互助协会代表中国投资者提出了六条建议,其中主要诉求是希望改以双方合作的方式开发大楼,具体操作方式为本地地主以土地入股,中国投资者以房产的建筑和装修入股,双方按照比例持股共同联合开发。

有本地地主表示,自己租地给中国投资者后,投资者建了一半的楼后离开柬埔寨回国,目前自己也未收到任何租金。他认为,可以和投资者坐下来慢慢商谈,寻求合适的解决方案。

有中国投资者提出,目前西港治安问题突出,中国人被绑架等恶劣事件多次发生,影响了中国投资者及潜在投资者对西港安全和投资的信心。西港副省长隆迪蒙(Long Dimanche)回应,省政府将着力改善西港治安问题。蒋国丰则表示,将向政府提交申请,争取给予投资者免交相关税收一年的优惠政策。

对黄东来说,他现在正在经营的3000多平方房子,每个月要给地主7000美金的租金。疫情属于不可抗力,但是他多次和房东协调后,后者依旧不愿意降低地租。

“我甚至提出,让地主出总投资额的20%把房子收回,自己愿意亏80%,但是对方也不愿意,因为柬埔寨已经出台政令,疫情期间可以免租,所以,现在正在打官司。”黄东透露。

目前,57岁的黄东在当地做豆腐维持生活。

(注:文中黄东、周华等人为化名,感谢自媒体“西港日记”及柬单网的支持)

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