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客流量巨大租金和升值回报佳 港资领展购中心城有得赚

3月26日讯(记者 李昌鸿)随着粤港澳大湾区规划近期出台,大湾区融合日益深化,作为核心城市的深圳,正受到各方广泛关注。最近港资领展房产基金斥资51亿元人民币收购深圳CBD商业楼宇中心城引发了广泛关注。人们关注的是,为何领展愿意斥巨资涉足深圳商业地产。为此,大公报记者日前走访了中心城,看到其优越的区位优势和便捷的地铁交通及庞大的人流,有200多家商铺,带来不错的投资回报自然令领展动心。

中心城交通便捷每天人流密集 大公报 记者 李昌鸿 摄

记者来到位于深圳CBD的中心城,这里有深圳地铁1号线,并且邻近地铁3号线,交通十分便捷,附近在平安金融中心、大中华、卓越时代等无数高楼。作为深圳的中心区域,吸引了大量金融、科技、地产和企业总部等进驻,每天密集的人流带来大量商机。据中心城前台服务员告诉记者,中心城由深圳怡景集团开发持有,2007年正式开业,为一栋5层楼的商业综合体,零售面积83899.72平方米,拥有停车位741个。其多年来吸引了许留山、家乐福、瑞士Swatch等餐饮、零售、超市、影视娱乐和文化体验等商家进驻。记者记得早在2007年,作为深圳首家商业综合体楼宇,中心城成为深圳市民吃喝玩乐的最佳场所,一时吸引了无数人流前来消费。

香港甜品店许留山高峰时间吸引许多消费者,工作时间则人流较少 大公报 记者 李昌鸿 摄

根据估值报告,截至2018年12月31日,深圳中心城已订立204份租约,出租率100%,物业收入每月为2380万元,年收入达2.856亿元,如果每年平均按这一收入计算,领展可以约17年收回投资,但其有租金上涨和房产升值的机遇。戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒表示,这是个罕见的机会,如果领展错过就没了。他认为,该项目具有巨大的运营和租金的提升空间。

美联物业全国研究中心总监何倩茹告诉记者,深圳综合体不少,但做得好的并不多,领展可以凭借其在香港丰富的经验,盘活中心城这个原本经营一般的物业。而中心城优良区位优势和便捷的地下铁交通,无疑具备长远增长潜力。另外,领展通过收购现成的综合体进入深圳,快速地完成了内地四大一线城市的布局,可以更快地分享内地消费升级的红利。

国际知名品牌ZARA在中心城经营多年,吸引了许多年轻的顾客 大公报 记者 李昌鸿 摄

深圳作为大湾区核心城市,拥有2000多万人口,经济和科技蓬勃发展,自然会带旺许多商业中心。记者来到中心城新加坡商人开设的一家专门销售女性皮鞋专卖店CHARLES & KEITH,该店员告诉记者,他们是今年新开设的商店,针对女性白领,销售的主流鞋类价格是300-400元,销售比较畅旺。记者现场看到一会儿功夫便有七八个女性前来询价、试穿和购买。对于店租,该店员则称不知情,总体生意还是挺不错的。

记者又来到Swatch,看到各种各样男士、女士和儿童手表一应俱全,该店店员告诉记者,他们手表价格介于400-1000元人民币之间,有部分价格更高,因为是瑞士名牌手机,受认可度较高,总体销量还不错。

记者看到来自香港的许留山甜品店,该店铺面积有近百平米,高峰时坐满了顾客。作为香港一家连锁式甜品店,以芒果为主要材料,专门售卖甜汤、甜品和小食。该店服务员告诉记者,其芒果西米捞深受市民喜爱,顾客能够品尝到健康鲜果甜品。该店不断创新搭配新的甜品,受到许多年轻顾客的青睐。据悉,许留山一直以来大力拓展内地市场,持续积极吸引和发展加盟商。

潜在收购机会仍存 需待时机出手

随着大湾区融合发展加快,深圳作为紧邻香港的全国一线城市,高科技和金融等产业发达,吸引逾2000万人口居住,无疑带来巨大的商业机遇。美联物业全国研究总监何倩茹表示,未来潜在的综合体收购机会还是有一些,但她不愿意透露具体名称。

何倩茹表示,一些地段好人流密集的商业综合体仍然存在许多增值和商业机遇,也会受到一些投资机构的青睐。不过,一些大型开发商自行开发的物业,致力发展商业地产,并且租金稳定收益不错的,他们通常很少会出售这些商业物业。而一些实力一般、经营综合体经验又不太丰富的,一旦遇到资金困难或者赚取一定租金和物业升值双重回报后,他们想出手的可能性更大。

记者在邻近中心城的连城新天地、皇庭广场看到,其人流也十分密集,区位优势并不逊于中心城。业内分析人士认为,如果其开发和运营的业主有出售意向,倒是机遇不错,但要考虑如何与中心城差异化竞争。而南山海岸城、万象天地综合体分别邻近蛇口和高新区,人流密集,其中万象天地由华润置地开发,华润置地是实力雄厚的国企,其出售旗下万像天地可能性不大。海岸城邻近前海,随着前海开发加快,其潜力不俗。据悉,海岸城总投资约20亿元人民币,购物中心约12万平方米和商业街约4万平方米,并配备地下停车位约2000个,但海岸城开发商海岸集团实力并非十分雄厚,未来不排除对外出售的可能。中航地产在华强北开发的九方中心,人流也十分密集,但中航地产是国企中航集团旗下公司,实力雄厚,预计出售的可能性不大。此外,在深圳宝安、龙岗、龙华等也有一些商业综合体,如宝安的海雅缤纷城、壹方城等,尽管有发展优势,只是目前其人流并非特别密集,运营时间不是很久,市场仍有待培育。

综合体雨后春笋 竞争日益激烈

随着内地经济快速发展和人民生活水平日益提高,消费升级持续深入,许多开发商、投资机构纷纷看好商业综合体的发展机遇。于是,许多新的综合体(亦称购物中心)如雨后春笋般涌现,因此,中心城也面临其他综合体激烈的抢客竞争。

记者走访中心城看到,在会展中心附近方圆500米云集了中心城、连城新天地、皇庭广场、卓越世纪中心和平安金融中心商业广场,其中前三者均有通往地铁站的地下通道连接,并且彼此相连。因此,尽管每日客流量巨大,但每个综合体也无疑分流了不少客流,彼此市场竞争因此十分激烈。对此,美联物业全国研究总监何倩茹表示,领展作为以商铺资产组合见长的房地产信托基金,其核心竞争力便是在收购后的运营、管理和提升,怡景中心城的租约陆续将于今年、明年和后年到期,领展收购后将会重新委派管理团队,通过出台市场调研报告和方案规划,以较好地提升对该物业资产价值。

如果放眼全深圳的话,目前全市综合体竞争已进入白热化。据赢商网统计,截至2017年底,深圳共拥有城市综合体144个,自2012年起,新的开业平均每年17家,截至2017年底已开业购物中心面积达986.53万平方米。受电商销售的冲击,许多综合体零售业受到影响。有监测数据表明,2017年,深圳购物中心空置率环比增幅高达20.1%。不过,尽管许多购物中心服饰等零售业态占比下降明显,但餐饮、儿童亲子、生活服务业态占比呈上涨趋势,餐饮逐步成为购物中心的重点业态。

领展十多年来布局内地一线城市

2015年3月24日,领展以25亿元收购北京欧美汇购物中心;

2015年7月24日,领展作价66.86亿元收购上海企业天地1号及2号;

2017年4月9日,领展作价40.65亿元收购广州西城都荟广场;

2019年1月23日,领展收购北京通州京通罗斯福广场,作价25.6亿元;

2019年2月20日,领展斥资51亿元人民币收购深圳CBD商业楼宇中心城。

制表:大公报 记者 李昌鸿

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